Предостережения при посредничестве в коммерческих сделках

Подводные камни посредничества в коммерческих сделках — не второстепенная деталь, а зачастую то, что отделяет успешную сделку от многолетнего судебного спора. Коммерческий посредник, который сводит продавца и покупателя или открывает путь к контракту на поставку или инвестиции, может стать ключом к прибыли или источником убытков, если нет письменного договора, если условие выплаты комиссии сформулировано неясно или если одну из сторон обошли. В ОАЭ Закон о коммерческих сделках чётко регулирует договор коммерческого посредничества, однако практика показывает, что большинство споров о посредничестве возникает из-за пренебрежения простыми мерами предосторожности, которые можно было принять с первого дня.

В этом руководстве мы рассматриваем основные подводные камни посредничества в коммерческих сделках с позиции обеих сторон: коммерсанта или инвестора, который обращается к коммерческому посреднику, и посредника, который хочет гарантировать себе комиссию и защититься от ответственности. Если вам нужен коммерческий юрист в Дубае для проверки посреднического договора или ведения спора о комиссии, в конце статьи вы узнаете, чем может помочь AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS.

В чём подводные камни посредничества в коммерческих сделках и как от них защититься?

Что такое коммерческое посредничество и почему оно требует осторожности?

Коммерческое посредничество — это договор, по которому посредник обязуется найти вторую сторону для заключения определённого договора и содействовать переговорам по нему за вознаграждение. Согласно Закону о коммерческих сделках, оно признаётся коммерческой деятельностью, если осуществляется профессионально. Здесь и кроется первый подводный камень посредничества в коммерческих сделках: многие относятся к коммерческому посреднику как к «знакомому, который кого-то знает», тогда как закон рассматривает его как коммерсанта с определёнными правами и обязанностями, действия которого порождают правовые последствия для принципала, а иногда и для другой стороны сделки.

Коммерческое посредничество отличается и от коммерческого агентирования: посредник сводит стороны и не заключает договор от имени принципала, тогда как агент заключает договор от имени доверителя. Смешение этих двух ролей — один из самых опасных подводных камней посредничества, поскольку оно может связать принципала обязательствами, которых он не хотел, или возложить на посредника ответственность за исполнение сделки, стороной которой он не являлся.

Первый подводный камень: работа с нелицензированным коммерческим посредником

Один из самых распространённых подводных камней посредничества в коммерческих сделках — работа с лицом, которое занимается коммерческим посредничеством без торговой лицензии на этот вид деятельности. В ОАЭ никакая коммерческая деятельность не может осуществляться без лицензии компетентного органа, а отдельные виды посредничества — посредничество в сфере недвижимости, финансовое посредничество, посредничество с ценными бумагами и виртуальными активами — требуют специальной лицензии и находятся под надзором конкретных регуляторов. Работа с нелицензированным посредником влечёт три риска: сложность взыскания с него при нарушении, возможную недействительность отдельных действий и слабую позицию перед регуляторами, если выяснится, что сделка прошла по незаконному каналу.

Второй подводный камень: устная договорённость и отсутствие письменного посреднического договора

Многие коммерческие сделки начинаются со звонка или сообщения в WhatsApp: «найди мне покупателя и получи свою долю». Такая устная договорённость — самая широкая дверь для споров о посредничестве, ведь при отсутствии прямого соглашения о вознаграждении закон отсылает к торговому обычаю, а при отсутствии обычая размер определяет судья исходя из стоимости сделки и затраченных усилий. В итоге посредник может получить меньше, чем рассчитывал, принципал — заплатить больше, чем планировал, а обе стороны теряют время и судебные расходы, которых позволил бы избежать письменный договор на двух страницах.

Письменный договор защищает не только посредника, но и принципала — от неожиданных требований комиссии по сделкам, в которых посредник фактически не участвовал, или от претензий другого посредника, приписывающего себе ту же сделку. Договор коммерческого посредничества всегда должен определять объём поручения, срок, охватываемые сделки, размер комиссии и сторону, обязанную её выплатить.

Третий подводный камень: неясное условие возникновения права на комиссию

По правилу Закона о коммерческих сделках посредник приобретает право на вознаграждение с момента заключения договора, которому он содействовал, даже если впоследствии договор не исполнен, если иное не согласовано или не следует из обычая. Это правило удивляет многих коммерсантов, полагающих, что комиссия выплачивается только после получения цены или поставки товара. Поэтому один из важнейших подводных камней посредничества в коммерческих сделках — оставить условие выплаты неопределённым: комиссия причитается при заключении? При исполнении? При получении определённого платежа? А если договор поставлен под условие одобрения госоргана или банковского финансирования?

Подробнее о случаях возникновения и утраты права на вознаграждение читайте в нашей предыдущей статье Коммерческий посредник: ваши права и как их защитить.

Четвёртый подводный камень: обход посредника или принципала

Обход — это когда одна из сторон отстраняет коммерческого посредника и заключает договор напрямую с контрагентом, которого он представил, чтобы сэкономить на комиссии, либо когда посредник использует связи и конфиденциальные данные принципала для заключения параллельной сделки в свою пользу или в пользу третьих лиц. Это один из самых опасных подводных камней посредничества в коммерческих сделках, потому что происходит тихо, спустя месяцы после первого знакомства, и трудно доказуем без письменного соглашения.

Практическое решение — соглашение о неразглашении и необходе (NCNDA), которое определяет представленные стороны, срок действия обязательства и договорную неустойку за нарушение и распространяется на аффилированные компании и субпосредников. По Закону о гражданских сделках стороны вправе заранее согласовать размер компенсации при сохранении права суда скорректировать её соразмерно реальному ущербу. Без такого соглашения посредник вынужден полагаться на общие правила доказывания, а это дорогая борьба.

Пятый подводный камень: конфликт интересов и посредник, работающий на обе стороны

Коммерческий посредник обязан добросовестно представлять сделку обеим сторонам, даже если поручение ему дала лишь одна из них, и он лишается вознаграждения и возмещения расходов, если причиняет вред одной стороне в интересах другой или получает от другой стороны выгоду вопреки добросовестности. Он также не вправе без прямого разрешения выступать второй стороной договора. Подводный камень посредничества в коммерческих сделках, который принципалы упускают из виду: посредник может получать комиссию с обеих сторон без их ведома или быть скрытым партнёром продающей компании, превращая «посредничество» в продажу самому себе по завышенной цене.

Шестой подводный камень: рекламные обещания и ответственность посредника за обман

По общему правилу посредник не гарантирует платёжеспособность сторон, исполнение сделки, вид и стоимость товара, если не доказаны его обман или вина либо он не принял гарантию по соглашению. Это означает, что обещания некоторых посредников — «товар соответствует на сто процентов», «покупатель — известный банк Залива», «доход гарантирован» — юридически не связывают посредника, пока они не оформлены письменной гарантией или не доказан умышленный обман. Подводный камень посредничества в коммерческих сделках — принимать решение на основании слов посредника вместо самостоятельной проверки контрагента и его документов, чтобы слишком поздно обнаружить, что посредник предложил лишь «презентацию», не влекущую ответственности.

Седьмой подводный камень: передача денег посреднику

Не делайте коммерческого посредника каналом движения денег без чётких гарантий. Задаток, авансовые платежи и банковские гарантии должны передаваться самой договаривающейся стороне или на счёт эскроу, а не на личный счёт посредника. Если деньги всё же переданы посреднику, необходимо документально зафиксировать, в каком качестве он их принял: как хранитель суммы, как поверенный на получение или как кредитор по комиссии — каждое качество влечёт разную ответственность при утрате или отказе вернуть средства. Помните также, что проведение крупных сумм через нелицензированных посредников или счета частных лиц может поставить самого принципала под действие законов о противодействии отмыванию денег, даже при добросовестных намерениях.

Восьмой подводный камень: посредничество в международных сделках и инвестициях с высоким риском

Подводные камни посредничества в коммерческих сделках умножаются, когда контрагент находится за рубежом или сделка касается зарубежной недвижимости, виртуальных активов, торговых платформ или поставки товаров с далёких рынков. Проверить личность и лицензию контрагента становится трудно, а посредник нередко оказывается единственным доступным лицом внутри страны. Поэтому посреднический договор должен определять применимое право и компетентный орган, роль посредника должна быть точно задокументирована, а от посредника следует потребовать письменно раскрыть всё, что ему известно о контрагенте, ведь закон обязывает его к этому и возлагает на него ответственность за любой обман или ошибку.

Сроки, которые нужно знать в спорах о коммерческом посредничестве

Практические советы, как избежать подводных камней посредничества в коммерческих сделках

Правовые источники

• Федеральный декрет-закон № (50) 2022 года о коммерческих сделках.
• Федеральный закон № (5) 1985 года о введении в действие Закона о гражданских сделках с изменениями.
• Федеральный декрет-закон № (31) 2021 года о введении в действие Закона о преступлениях и наказаниях с изменениями.
• Федеральный декрет-закон № (32) 2021 года о коммерческих компаниях с изменениями.

Часто задаваемые вопросы о подводных камнях посредничества в коммерческих сделках