Споры и разногласия по строительству домов граждан в Дубае: юрисдикция, сроки и способы обжалования

Узнайте о видах споров, связанных со строительством жилья граждан в Дубае, о компетенции отделения Центра мирного урегулирования споров, о Комитете по разрешению строительных споров, а также о сроках, пошлинах и порядке обжалования в соответствии с Законом № 8 от 2025 года.

Его Высочество шейх Мохаммед бен Рашид Аль Мактум в качестве Правителя Дубая издал Закон № 8 от 2025 года об урегулировании споров, возникающих при исполнении договоров строительства жилья граждан в эмирате Дубай, вступивший в силу 1 января 2026 года. Закон учреждает самостоятельный и ускоренный порядок разрешения разногласий, возникающих между гражданином-собственником и подрядчиком или инженером в ходе исполнения договора строительства дома либо после его завершения.

Значение этого акта состоит в том, что он выводит данную категорию споров из сферы обычного судопроизводства и передаёт её специализированному отделению Центра мирного урегулирования споров при Судах Дубая. Процедура начинается с предложения сторонам мирового соглашения; если примирение невозможно, дело передаётся в Комитет по разрешению строительных споров в составе судьи и двух специалистов, который разрешает спор в короткий срок, при сохранении права обжалования в компетентном суде первой инстанции.

Почему был издан Закон № 8 от 2025 года?

Закон прямо закрепляет свои цели, каждая из которых направлена на защиту устойчивости жилищных проектов граждан и недопущение их приостановки из-за договорных разногласий. Эти цели таковы:

• Создание альтернативной системы урегулирования споров, которые могут возникнуть между сторонами, с сохранением интересов каждой из них.

• Установление быстрого и эффективного механизма урегулирования и разрешения споров, возникающих при исполнении договоров строительства, до обращения в суд.

• Укрепление непрерывности договорных отношений между сторонами путём мирного и согласительного урегулирования, обеспечивающего завершение исполнения договоров.

• Развитие альтернатив судебному разбирательству в строительной и подрядной сфере, с тем чтобы дома завершались и передавались в сроки, установленные договорами.

Отделение Центра мирного урегулирования споров: компетентный орган

Закон учредил в эмирате отделение Центра мирного урегулирования споров, действующее под двойным надзором:

• Директор отделения: назначается решением Директора Судов Дубая и отвечает за административную и организационную сторону.

• Надзирающий судья: судья, должность которого не ниже судьи суда первой инстанции шестого разряда, назначаемый решением Председателя Судов Дубая.

Надзирающий судья осуществляет общий надзор за примирительной процедурой и выносит охранительные и судебные решения, связанные с заявлениями и спорами, рассматриваемыми отделением.

Пределы компетенции: какие споры рассматривает отделение?

Отделение компетентно рассматривать и разрешать все споры, возникающие при исполнении договоров строительства, цена которых не превышает 10,000,000 дирхамов ОАЭ и стороной которых является гражданин-собственник, независимо от того, возник ли спор в ходе исполнения договора или после выдачи свидетельства о завершении работ компетентным органом, — вплоть до окончания гарантийного периода и окончательной приёмки дома.

Споры, входящие в компетенцию, в частности

• Требования о платежах, возникающих при исполнении договора, включая просрочку их представления и перечисления в согласованные сроки.

• Ордера на изменения строительных работ, спецификаций, объёмов и материалов — как согласованные, так и нет.

• Цена строительных материалов, спецификации и ведомости объёмов работ, а также споры о праве их возврата.

• Удержанные платежи, причитающиеся подрядчику после выдачи свидетельства о завершении, включая отказ подрядчика выполнить и исправить работы по обслуживанию в установленный срок.

• Объём работ подрядчика и инженера и обязательства, возложенные на каждого из них по договору.

• Причины задержки завершения строительных работ относительно согласованных сроков.

• Работы по обслуживанию, вытекающие из договора, после выдачи свидетельства о завершении.

• Нарушение инженером обязательств по проектированию и надзору за работами подрядчика.

• Ответственность инженера за ошибки в техническом проекте дома относительно согласованных требований и спецификаций.

Споры, исключённые из компетенции отделения

Законодатель чётко определил, что не входит в компетенцию отделения, во избежание конфликта подведомственности:

• Споры и иски из договора строительства после окончания гарантийного периода и окончательной приёмки дома.

• Споры и вопросы, по которым мировое соглашение не допускается действующим законодательством эмирата.

• Споры, стороной которых является Правительство либо любой государственный или подведомственный ему орган.

• Трудовые споры и иски, возникающие из договоров строительства.

• Иски, зарегистрированные в судах до вступления Закона в силу.

• Споры, отнесённые действующим законодательством к ведению иного центра, комитета или органа.

Первый этап: урегулирование спора путём примирения

Закон устанавливает двухэтапный порядок: он начинается с предложения примирения сторонам со стороны примирителей, внесённых в реестр; при неудаче Комитет выносит решение, завершающее спор.

Порядок регистрации спора

• Заявление о регистрации спора подаётся в электронной системе по утверждённой форме с приложением требуемых документов.

• Заявление регистрируется как дело о споре после укомплектования документов и уплаты установленной пошлины.

• Регистрация спора аннулируется, если заявитель не явился на заседание, назначенное примирителем; повторная регистрация возможна только после новой уплаты пошлины.

Срок примирения и сила соглашения

Спор урегулируется путём примирения в срок, не превышающий 20 дней, исчисляемый с даты уведомления ответчика о регистрации спора в системе; срок может быть продлён на такой же период при согласии сторон. Примирение оформляется мировым соглашением, которое после регистрации в системе приобретает силу исполнительного документа; стороны или заинтересованные лица вправе требовать его исполнения полностью или частично в соответствии с Гражданским процессуальным законом.

Второй этап: Комитет по разрешению строительных споров

Если примирение не состоялось по любой причине, отделение передаёт спор в Комитет. До передачи примиритель составляет подробный отчёт о споре с изложением своего технического мнения.

Состав Комитета

Решением Председателя Судов Дубая образуются один или несколько комитетов под названием «Комитет по разрешению строительных споров», возглавляемых надзирающим судьёй либо иным судьёй, назначенным для этой цели, при участии двух лиц, внесённых в реестр, и секретаря. Член Комитета приносит установленную законом присягу перед Председателем Судов до вступления в должность.

Полномочия Комитета

• Истребовать у сторон или компетентного органа любые документы и записи, включая счета, квитанции и электронную переписку.

• Проводить выездные осмотры строительной площадки и исследовать материалы и товары, связанные со спором.

• Проводить беседы и заседания очно либо с использованием современных технологий и задавать вопросы сторонам.

• Заслушивать свидетелей и экспертов и привлекать специалистов для дачи технического заключения с уведомлением сторон.

• Принимать временные и обеспечительные меры, включая предписание о продолжении исполнения договора и запрет остановки работ на площадке до разрешения спора.

• Объединять один или несколько споров, если они касаются тех же сторон и возникли из спорного договора.

Срок разрешения и форма решения

Комитет разрешает спор в течение 30 дней с даты его передачи отделением; срок может быть продлён на такой же период решением председателя Комитета при необходимости. Спор разрешается мотивированным решением, завершающим разбирательство, в порядке, установленном Гражданским процессуальным законом для итоговых судебных актов.

Решение № 7 от 2025 года: регламент работы Комитета

Председатель Судов Дубая издал решение, регулирующее порядок работы Комитета. Его основные положения:

• Проведение заседаний: по приглашению председателя либо согласно графику, установленному отделением; заседания правомочны при участии председателя и всех членов, включая секретаря.

• Место проведения: очно в помещении отделения или судов, с возможностью проведения дистанционно с использованием современных технологий, когда Комитет сочтёт это целесообразным.

• Протоколирование: все решения фиксируются в ясных и прозрачных протоколах, подписываемых председателем, членами и секретарём.

• Голосование: решения принимаются большинством голосов; при равенстве голосов перевес имеет сторона председателя, и во всех случаях решения должны быть мотивированными.

• Конфиденциальность: члены и секретарь обязаны не разглашать сведения о споре как в период членства, так и после его окончания, и подписывают утверждённое судами «Обязательство о конфиденциальности и неразглашении информации».

Обжалование решений Комитета

Решения Комитета, завершающие разбирательство, могут быть обжалованы в компетентном суде первой инстанции путём подачи самостоятельного иска; вынесенное этим судом решение, в свою очередь, подлежит обжалованию в порядке, установленном законом.

• Срок обжалования: 30 дней с даты вынесения решения, если оно вынесено в присутствии сторон, либо с даты уведомления ответчика, если решение считается вынесенным в его присутствии.

• Последствие обжалования: обжалование приостанавливает исполнение решения до вынесения подлежащего исполнению судебного акта компетентным судом.

• По истечении срока: жалоба не принимается, решение приобретает силу исполнительного документа и исполняется в установленном порядке.

• Заявление о пересмотре: допускается по истечении срока обжалования в случаях и в сроки, предусмотренные Гражданским процессуальным законом, а также при недействительности по причине, связанной с уведомлением; подаётся в тот же Комитет, который вынес решение.

Гарантии беспристрастности: самоотвод и отвод членов

Закон обязывает председателя или члена Комитета воздержаться от рассмотрения спора и заявить самоотвод, если он ранее был назначен примирителем по тому же спору, являлся партнёром одной из сторон или представлял её, ранее рассматривал вопрос или высказывал по нему мнение в силу должности, либо если стороной является его супруг или родственник до четвёртой степени.

Закон также допускает отвод члена Комитета, в частности при наличии спора у него или его супруга с одной из сторон; если сторона является его непосредственным руководителем; если он получил от неё подарок; либо при наличии вражды или дружбы, делающих беспристрастное мнение маловероятным. Порядок отвода определяется решением Председателя Судов Дубая.

Приостановление процессуальных сроков и пошлины за регистрацию

Одна из важнейших практических гарантий для участников состоит в том, что сроки, препятствующие рассмотрению иска, и сроки исковой давности приостанавливаются с даты регистрации спора в системе и возобновляются с момента завершения роли примирителя и примирительной процедуры либо с момента согласия сторон о передаче дела в Комитет. Тем самым обращение к процедуре урегулирования не влечёт утраты прав по давности.

Переходные положения и влияние на уже поданные иски

• Суды продолжают рассматривать и разрешать все иски и заявления, относящиеся к компетенции отделения и зарегистрированные до вступления Закона в силу, до вынесения окончательного судебного акта.

• После вступления Закона в силу всем судам и иным судебным органам эмирата запрещено принимать к регистрации новые заявления или иски, относящиеся к компетенции отделения.

• Полномочия примирителя и Комитета не затрагивают компетенцию уполномоченных органов налагать административные санкции и меры за нарушения в сфере строительства, подряда и инженерного консультирования.

• Если Комитет установит, что сторона совершила деяние, образующее преступление, он уведомляет прокуратуру и продолжает рассмотрение спора, если только его разрешение не зависит от исхода уголовного дела.

Сроки, предельные даты и пошлины

Практические советы собственнику, подрядчику и инженеру

• Фиксируйте письменно каждый ордер на изменение до его исполнения: изменения спецификаций и объёмов — одна из самых частых причин споров и первый вопрос, который исследует Комитет.

• Ведите хронологический учёт платежей, сроков их наступления и фактической оплаты: такие споры разрешаются документами, а не утверждениями.

• Не пропускайте заседание примирителя: неявка влечёт аннулирование регистрации и повторную уплату пошлины.

• Проверяйте дату свидетельства о завершении и гарантийный период: их истечение выводит спор из компетенции отделения.

• Точно рассчитывайте срок обжалования: его пропуск придаёт решению силу исполнительного документа.

• Привлекайте профильного адвоката уже на стадии примирения, поскольку отчёт примирителя содержит техническое заключение, передаваемое в Комитет вместе с делом.

Краткое содержание статьи

Узнайте о видах споров, связанных со строительством жилья граждан в Дубае, о компетенции отделения Центра мирного урегулирования споров, о Комитете по разрешению строительных споров, а также о сроках, пошлинах и порядке обжалования в соответствии с Законом № 8 от 2025 года.

Правовые источники

• Закон № 8 от 2025 года об урегулировании споров, возникающих при исполнении договоров строительства жилья граждан в эмирате Дубай.

• Решение № 7 от 2025 года о регламенте работы Комитета по разрешению споров, связанных со строительством жилья граждан.

• Федеральный декрет-закон № 42 от 2022 года об издании Гражданского процессуального закона с изменениями.

• Закон № 21 от 2015 года о судебных пошлинах в Судах Дубая с изменениями.

• Закон № 13 от 2016 года о судебной власти в эмирате Дубай с изменениями.

• Закон № 13 от 2020 года о регулировании экспертной деятельности при судебных органах эмирата Дубай.

• Закон № 18 от 2021 года о регулировании примирительной деятельности в эмирате Дубай с изменениями.

• Закон № 11 от 2025 года о создании Дубайского центра судебной экспертизы.

• Местное распоряжение № 3 от 1999 года о регулировании строительных работ в эмирате Дубай с изменениями.

Часто задаваемые вопросы