English
العربية
اردو
中文
Français
Имеет ли право арендодатель выселить арендатора в Дубае
Имеет ли право арендодатель выселить арендатора в Дубае?
Юридические случаи и процедуры в соответствии с последними законодательными актами
Иски о выселении являются одними из самых распространенных споров в недвижимости в эмирате Дубай, многие собственники и арендаторы задаются вопросом о случаях, когда возможно прекращение арендных отношений и выселение из имущества, а также о том, имеет ли арендодатель право требовать от арендатора покинуть помещение в любое время.
Законодатель в Дубае регулирует эти отношения в соответствии с законом № (26) 2007 года и его поправками законом № (33) 2008 года, а также указом № (43) 2013 года о регулировании повышения арендной платы и указом № (26) 2013 года о центре по разрешению арендных споров. Наша команда в этой статье рассмотрит основные моменты, которые необходимо знать как арендодателю, так и арендатору.
Во-первых: случаи выселения во время действия договора
По умолчанию договор аренды является обязательным для обеих сторон на протяжении всего срока, и арендодатель не может прекратить его по своей воле, кроме случаев, прямо указанных в законе.
| Случай выселения | Юридическое основание |
|---|---|
| Неуплата аренды | Направление официального уведомления арендатору и истечение срока без оплаты |
| Субаренда | Доказательство субаренды без получения письменного согласия собственника |
| Использование имущества в незаконных целях | Нарушение договора или действующих законов |
| Причинение серьезного ущерба имуществу | Изменение или снос без согласия арендодателя |
Во-вторых: случаи выселения по окончании договора
Закон определяет конкретные случаи, в которых арендодатель может запросить выселение по окончании срока аренды, среди которых:
1. Желание собственника жить в помещении лично
Арендодатель имеет право требовать освобождения помещения, если он хочет использовать его для своего проживания или для проживания одного из своих ближайших родственников, при условии соблюдения установленных юридических процедур и недопущения его аренды другой стороне в разумный срок после освобождения.
2. Продажа недвижимости
Простая продажа недвижимости не приводит автоматически к прекращению действующего договора аренды; новый владелец обязан соблюдать действующий договор до его законного окончания.
3. Снос или реконструкция
Если состояние недвижимости требует ее сноса или реконструкции или проведения существенных работ по модернизации, которые делают невозможным пребывание арендатора.
4. Полное обслуживание
Если работы по обслуживанию или ремонту требуют полного освобождения недвижимости и не могут быть выполнены во время ее использования.
Третье: срок юридического уведомления
Многие владельцы и арендаторы забывают о том, что освобождение в вышеуказанных случаях требует предварительного юридического уведомления арендатора за достаточный срок.
Юридическая организация в Дубае установила необходимость направления уведомления об освобождении за двенадцать месяцев в случаях освобождения, связанных с окончанием договора, которое должно быть направлено через утвержденные юридические средства, такие как заказное письмо или утвержденные электронные услуги Центра разрешения споров по аренде. Устное уведомление не имеет юридической силы.
Четвертое: увеличение аренды при продлении
Увеличение арендной платы не допускается произвольно, а подлежит правилам указа № (43) 2013 года и индексу аренды, утвержденному Управлением по регулированию недвижимости (РЕРА). Также арендатор должен быть уведомлен о любом предложенном изменении за не менее чем 90 дней до даты продления, если стороны не договорились об ином.
Пятое: роль Центра разрешения споров по аренде
Центр был создан в соответствии с указом № (26) 2013 года и является уполномоченным органом по разрешению споров по аренде в эмирате Дубай и исполнению вынесенных по ним решений.
| Тип спора | Компетенция центра |
|---|---|
| Иски об освобождении | Решение о законности запроса на выселение и обязательство нарушающей стороны |
| Споры по поводу увеличения арендной платы | Проверка соответствия увеличения индексу РИРА |
| Возврат залога | Обязанность арендодателя вернуть сумму залога в соответствии с законодательными условиями |
| Споры по поводу обслуживания | Определение ответственного за выполнение работ по обслуживанию и его обязательство их выполнить |
| Исполнение судебных решений | Гарантия исполнения решений и постановлений |
Важные юридические советы
- Не полагайтесь на устные уведомления — Каждое уведомление должно быть официально задокументировано.
- Храните копию договора аренды и арендной записив любое время.
- Проверьте правильность уведомления о выселениипрежде чем предпринимать какие-либо действия или подчиняться ему.
- Проверьте индекс РИРАпрежде чем принимать любое увеличение арендной платы.
- Проконсультируйтесь с квалифицированным юристомпрежде чем подавать иск о выселении или сталкиваться с ним.
Роль адвоката в спорах по аренде
- Проверка законности уведомления о выселении и соответствие его законодательным требованиям.
- Оценка правового положения арендодателя или арендатора.
- Подготовка необходимых меморандумов и юридических возражений.
- Представление сторон перед Центром разрешения споров по аренде.
- Контроль за исполнением судебных решений и постановлений.
Часто задаваемые вопросы
Имеет ли право арендодатель выселить меня из-за продажи недвижимости?
Нет. Продажа недвижимости сама по себе не прекращает действующий договор аренды, и новый собственник обязан соблюдать договор до окончания его законного срока. Нельзя требовать выселения под предлогом продажи без соблюдения установленных законодательных условий и процедур.
Можно ли увеличить аренду без предварительного уведомления?
Нет. Необходимо соблюдать законный срок уведомления, который составляет не менее 90 дней до даты продления, а также правила, установленные в индексе РИРА. Любое увеличение, превышающее установленный предел или без предварительного уведомления, считается юридическим нарушением, на которое можно подать жалобу.
Что делать, если я получил уведомление о выселении?
Не спешите с выполнением. Начните с проверки уведомления и убедитесь, что оно соответствует юридическим требованиям по срокам, способу и причинам, затем проконсультируйтесь с квалифицированным юристом для оценки вашей юридической позиции и вариантов.
Можно ли обжаловать уведомление о выселении?
Да. Если уведомление не соответствует юридическим требованиям, или причины выселения отсутствуют или чрезмерны, арендатор имеет право обжаловать его в Центре разрешения арендных споров.
Какой орган компетентен рассматривать арендные споры в Дубае?
Центр разрешения арендных споров в Дубае является единственным органом, компетентным для разрешения этих споров и исполнения их решений, обычные суды не имеют права рассматривать их с самого начала.
Резюме
- Выселение не является абсолютным правом арендодателя — оно ограничено случаями и процедурами, установленными законом.
- Уведомление за двенадцать месяцев является существенным условием для выселения по окончании контракта.
- Продажа недвижимости не прекращает действующий контракт, и новый собственник обязан его соблюдать.
- Повышение аренды ограничено индексом РИРА и предварительным уведомлением за 90 дней.
- Центр разрешения арендных споров является компетентным органом по всем арендным спорам в Дубае.
Если вы столкнулись с арендным спором, получили уведомление о выселении или нуждаетесь в специализированной консультации, наша команда готова предоставить необходимую помощь.