کیا کرایہ دار کو دبئی میں نکالنا جائز ہے؟
قانونی حالات اور تازہ ترین قانون سازی کے مطابق طریقہ کار

دبئی میں خالی کرنے کے مقدمات جائداد کے تنازعات میں سب سے زیادہ عام ہیں، بہت سے مالکان اور کرایہ دار یہ جاننا چاہتے ہیں کہ کن حالات میں کرایہ داری کا تعلق ختم کیا جا سکتا ہے اور کیا مالک کے پاس کسی بھی وقت کرایہ دار کو نکلنے کا مطالبہ کرنے کا حق ہے۔

دبئی کے قانون نمبر (26) سال 2007 اور اس کے ترمیمات کے تحت قانون نمبر (33) سال 2008، اور کرایہ کے بڑھنے کی حد کے بارے میں فرمان نمبر (43) سال 2013، اور کرایہ کے تنازعات کے حل کے مرکز کے بارے میں فرمان نمبر (26) سال 2013 کے تحت اس تعلق کو منظم کیا گیا ہے۔ ہمارے دفتر کی ٹیم اس مضمون میں آپ کو یہ جاننے کے لیے اہم نکات پیش کرتی ہے چاہے آپ مالک ہوں یا کرایہ دار۔

پہلا: معاہدے کے دوران خالی کرنے کے حالات

بنیادی طور پر کرایہ کا معاہدہ دونوں فریقین کے لیے پوری مدت کے لیے لازمی ہے، اور مالک کو اپنی مرضی سے اسے ختم کرنے کی اجازت نہیں ہے سوائے ان حالات کے جو قانون میں واضح طور پر بیان کیے گئے ہیں۔

دوسرا: معاہدے کے اختتام پر خالی کرنے کے حالات

قانون نے کچھ خاص حالات کی وضاحت کی ہے جن میں مالک کرایہ کے اختتام پر خالی کرنے کی درخواست کر سکتا ہے، جن میں سے اہم یہ ہیں:

1. مالک کی ذاتی رہائش کی خواہش

مؤجر کو حق ہے کہ وہ جائیداد کو خالی کرنے کا مطالبہ کرے اگر وہ اسے اپنے یا اپنے قریبی رشتہ داروں کے رہائش کے لیے استعمال کرنا چاہتا ہے، بشرطیکہ قانونی طریقہ کار کی پابندی کی جائے اور خالی کرنے کے بعد کسی دوسرے فریق کو معقول مدت کے لیے کرایہ پر نہ دیا جائے۔

2. جائیداد کی فروخت

صرف جائیداد کی فروخت موجودہ کرایہ کے معاہدے کو خود بخود ختم نہیں کرتی؛ نئے مالک کو موجودہ معاہدے کی مدت ختم ہونے تک اس کی پابندی کرنی ہوگی۔

3. منہدم کرنا یا دوبارہ تعمیر کرنا

اگر جائیداد کی حالت منہدم کرنے یا دوبارہ تعمیر کرنے یا ایسے اہم ترقیاتی کاموں کی متقاضی ہو جن کی وجہ سے کرایہ دار کا رہنا ناممکن ہو۔

4. مکمل دیکھ بھال

اگر دیکھ بھال یا مرمت کے کاموں کے لیے جائیداد کو مکمل طور پر خالی کرنا ضروری ہو اور یہ کام اس کے استعمال کے دوران انجام نہیں دیے جا سکتے۔

تیسرا: قانونی نوٹس کی مدت

بہت سے مالکان اور کرایہ دار یہ بھول جاتے ہیں کہ مذکورہ بالا حالات میں خالی کرنے کے لیے کرایہ دار کو کافی وقت پہلے قانونی نوٹس دینا ضروری ہے۔

چوتھا: تجدید پر کرایہ میں اضافہ

کرایہ کی رقم میں بے قاعدہ اضافہ نہیں کیا جا سکتا، بلکہ یہ 2013 کے فرمان نمبر (43) اور رئیل اسٹیٹ ریگولیشن اتھارٹی (ریرا) کے منظور شدہ کرایہ کے انڈیکس کے قواعد کے تابع ہے۔ کرایہ دار کو تجدید کی تاریخ سے کم از کم 90 دن پہلے کسی بھی مجوزہ تبدیلی کے بارے میں مطلع کرنا ضروری ہے، جب تک کہ دونوں فریقین اس کے برخلاف متفق نہ ہوں۔

پانچواں: کرایہ کے تنازعات کے حل کے مرکز کا کردار

یہ مرکز 2013 کے فرمان نمبر (26) کے تحت قائم کیا گیا، اور یہ دبئی کی امارت میں کرایہ کے تنازعات کے فیصلے اور ان کے بارے میں جاری کردہ احکامات کے نفاذ کا مختار ادارہ ہے۔

اہم قانونی مشورے

• زبانی نوٹس پر انحصار نہ کریں — ہر نوٹس کو سرکاری طور پر تصدیق شدہ ہونا چاہیے.
• کرایہ کے معاہدے اور کرایہ داری کے ریکارڈ کی ایک کاپی محفوظ رکھیںہمیشہ.
• خالی کرنے کے نوٹس کی درستگی کی تصدیق کریںکسی بھی کارروائی کرنے یا اس کی تعمیل کرنے سے پہلے.
• ریرا کے انڈیکس کا جائزہ لیںکرایہ میں کسی بھی اضافے کو قبول کرنے سے پہلے.
• ماہر وکیل سے مشورہ کریںخالی کرنے کی درخواست دائر کرنے یا اس کا سامنا کرنے سے پہلے.

کرایہ کے تنازعات میں وکیل کا کردار

• خالی کرنے کے نوٹس کی مشروعیت کا جائزہ لینا اور قانونی شرائط کو پورا کرنا.
• کرایہ دار یا مالک کے قانونی موقف کا تجزیہ کرنا.
• ضروری قانونی یادداشتیں اور دفاع تیار کرنا.
• کرایہ کے تنازعات کے حل کے مرکز کے سامنے فریقین کی نمائندگی کرنا.
• جاری کردہ احکامات اور فیصلوں کے نفاذ کی نگرانی کرنا.

عمومی سوالات

خلاصہ

• ایویکوئشن کرایہ دار کے لیے ایک مطلق حق نہیں ہے — بلکہ یہ قانون کے ذریعہ طے شدہ حالات اور طریقہ کار سے مشروط ہے۔
• بارہ ماہ کا نوٹس ایویکوئشن کی صورتوں میں معاہدے کے ختم ہونے پر ایک بنیادی شرط ہے۔
• پراپرٹی کی فروخت جاری معاہدے کو ختم نہیں کرتی اور نئے مالک کے لیے اس کی پابندی لازمی ہے۔
• کرایہ میں اضافہ ریرہ انڈیکس اور 90 دن کی پیشگی نوٹس کے ساتھ مشروط ہے۔
• کرایہ داری تنازعات کے حل کا مرکز دبئی میں ہر کرایہ داری تنازع کے لیے مختار ادارہ ہے۔

اگر آپ کرایہ داری تنازع کا سامنا کر رہے ہیں یا ایویکوئشن نوٹس موصول ہوا ہے یا آپ کو خصوصی مشورے کی ضرورت ہے، تو ہمارے دفتر کی ٹیم مدد فراہم کرنے کے لیے مکمل طور پر تیار ہے۔