Если подрядчик задерживает сдачу объекта, не завершает работы или выполняет их с недостатками, законодательство ОАЭ предоставляет заказчику чёткие права. Они начинаются с официального уведомления подрядчика и предоставления разумного срока для устранения нарушения и доходят до расторжения договора подряда либо привлечения другого подрядчика для завершения работ за счёт нарушившего подрядчика, наряду с требованием о возмещении и применением согласованной неустойки за просрочку. Строительные споры относятся к самым частым делам в ОАЭ и касаются просрочки, платежей, изменений, дефектов, расторжения и арбитража. В этом руководстве от AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS мы разъясняем позицию закона по каждой ситуации и что следует сделать для защиты ваших прав.

Споры по договорам строительного подряда и задержки сдачи в ОАЭ: ваши права и средства защиты

Спор с подрядчиком? Свяжитесь с нами, чтобы начать действоватьПрямая консультация с Awadh Almheiri во всех семи эмиратах

Правовая база договоров подряда после реформы Гражданского кодекса

Договор строительного подряда (мукавала) в ОАЭ регулируется Законом о гражданских сделках. С 1 июня 2026 года вступил в силу новый Закон о гражданских сделках, изданный Федеральным декрет-законом № 25 от 2025 года, заменивший прежний Гражданский кодекс — Федеральный закон № 5 от 1985 года. Новый закон определяет мукавалу как договор, по которому одна сторона обязуется изготовить вещь или выполнить работу за вознаграждение, предоставляемое другой стороной.

Важно учитывать переходное правило: положения закона 1985 года продолжают применяться к договорам, заключённым до 1 июня 2026 года, тогда как договоры, заключённые после этой даты, регулируются новым законом. Поэтому определение применимого к вашему спору закона начинается с самой даты заключения договора.

Задержка сдачи подрядчиком и неустойка за просрочку (штрафная оговорка)

Новый закон обязывает подрядчика завершить работы в соответствии с условиями договора и в согласованный срок; при отсутствии согласованного срока работы должны быть завершены в разумный срок, требуемый их характером. Просрочка подрядчика поэтому образует нарушение, влекущее его ответственность.

Если стороны заранее согласовали неустойку за просрочку за каждый день — штрафную оговорку или договорную компенсацию — такое соглашение действительно и обязательно. Вместе с тем суд вправе уменьшить эту неустойку, если подрядчик докажет, что оценка была завышена или обязательство исполнено частично; заказчик также может требовать больше согласованной неустойки, если докажет, что просрочка вызвана обманом или грубой неосторожностью. При отсутствии установленной в договоре компенсации суд определяет её в размере фактически причинённого вреда.

Подрядчик не завершил работы или покинул объект: что делать заказчику?

Если в ходе исполнения выясняется, что подрядчик выполняет работы с недостатками или вопреки условиям договора, закон предусматривает поэтапный путь: заказчик сначала направляет официальное уведомление с требованием соблюдать условия и устранить несоответствующие работы в установленный им разумный срок. Если этот срок истекает без устранения, заказчик вправе — доказав ситуацию — расторгнуть договор либо поручить завершение и устранение другому подрядчику за счёт первого.

Новый закон даже допускает требование немедленного расторжения без установления срока в более тяжёлых случаях: когда порок способа исполнения неустраним, когда подрядчик задержал начало или завершение настолько, что не остаётся надежды закончить в согласованный срок, когда он ведёт себя так, что это указывает на намерение не исполнять, или совершает действие, делающее исполнение невозможным. Именно это применимо к тому, кто ищет решение после того, как «подрядчик взял аванс и не завершил работы».

Расторжение договора подряда и его влияние на причитающиеся суммы

Договор подряда прекращается завершением согласованных работ либо расторжением по соглашению или по решению суда. Новый закон предоставляет заказчику право выйти из договора и приостановить исполнение в любой момент до завершения, при условии возмещения подрядчику всех понесённых расходов, выполненных работ и прибыли, которую он получил бы, будь работы завершены. Суд может уменьшить компенсацию упущенной прибыли, когда это справедливо, и, в частности, обязан вычесть то, что подрядчик сэкономил или заработал, используя своё время в другом месте.

Причитающиеся подрядчику суммы и неоплаченные платежи

С другой стороны, закон защищает права подрядчика. По общему правилу заказчик обязан уплатить вознаграждение при приёмке работ, если не согласовано иное. В договорах с единичными расценками он обязан уплатить долю, соответствующую выполненным работам, после их осмотра и принятия. Подрядчик также может удерживать (осуществлять право удержания) объект, в котором его труд оставил результат, до получения причитающегося — гарантия против неоплаты причитающихся сумм или задержки платежей.

Нужна помощь с расторжением договора или требованием возмещения и оплаты?Наша команда готова изучить ваш договор и начать действовать — свяжитесь с нами

Дефекты строительства, некачественное исполнение и десятилетняя (децентальная) ответственность

Когда предметом договора является возведение зданий или иных стационарных сооружений, спроектированных инженером и выполненных подрядчиком под его надзором, оба несут солидарную ответственность в течение десяти лет за любое полное или частичное обрушение и за любой дефект, угрожающий прочности и безопасности здания. Срок гарантии течёт с даты приёмки. Эта ответственность относится к публичному порядку: ничтожно любое условие, направленное на освобождение инженера или подрядчика от неё либо на её ограничение.

Применяется срок исковой давности: иск по десятилетней гарантии не принимается по истечении трёх лет с момента обрушения или обнаружения дефекта. Среди новелл закона — правила десятилетней ответственности не распространяются на возможное право регресса подрядчика к его субподрядчикам, что делает важным договорное урегулирование этих отношений.

Дополнительные работы, изменения проекта и исключительные обстоятельства

В договоре с твёрдой ценой, заключённом на основе согласованного проекта за фиксированную сумму, подрядчик не вправе требовать увеличения, даже если цены на материалы или заработная плата выросли. Он также не вправе требовать увеличения за изменение или дополнение проекта, кроме случаев, когда это вызвано виной заказчика либо сделано с его разрешения и по соглашению об увеличении. Поэтому рекомендуется письменно фиксировать каждый приказ об изменении до его исполнения.

Вместе с тем новый закон ввёл средство на случай нарушения договорного равновесия: если равновесие между обязательствами сторон нарушено общими исключительными обстоятельствами, которые нельзя было предвидеть при заключении, подорвав финансовую основу договора, суд вправе восстановить равновесие — в том числе продлить срок исполнения, увеличить или уменьшить цену либо расторгнуть договор.

Разрешение спора: суд, арбитраж и договоры FIDIC

Строительные споры разрешаются либо в компетентных судах, либо через арбитраж, если договор содержит арбитражную оговорку. Многие крупные проекты в ОАЭ используют формы FIDIC, предусматривающие точные механизмы и сроки для уведомлений и требований. Эти положения следует изучать внимательно, поскольку несоблюдение сроков подачи уведомлений может лишить права на требование. Выбор пути — суд или арбитраж — прямо влияет на скорость и стоимость спора и на исполнимость решения.

Практические советы для защиты ваших прав до спора

Правовые источники

Часто задаваемые вопросы

Свяжитесь с нами — запишитесь на консультацию по строительным спорамНе откладывайте защиту своего права; наша команда работает во всех семи эмиратахНапишите нам напрямую в WhatsApp команде бюро