دبئی میں شہریوں کے گھروں کی تعمیر کے تنازعات: دائرہ اختیار، مدت اور اپیل کے طریقے

دبئی میں شہریوں کے مکانات کی تعمیر سے متعلق مقدمات اور تنازعات کی اقسام، مرکزِ برائے دوستانہ تصفیۂ تنازعات کی شاخ کے دائرۂ اختیار، تعمیراتی تنازعات کے فیصلہ کن کمیشن، اور قانون نمبر 8 برائے 2025 کے تحت مدت، فیس اور اپیل کے راستوں کے بارے میں جانیے۔

عزت مآب شیخ محمد بن راشد آل مکتوم نے حاکمِ دبئی کی حیثیت سے قانون نمبر 8 برائے 2025 بابت امارتِ دبئی میں شہریوں کے مکانات کی تعمیر کے معاہدوں کے نفاذ سے پیدا ہونے والے تنازعات کے تصفیے کا اجرا کیا، جو 1 جنوری 2026 سے نافذ العمل ہوا۔ یہ قانون شہری مالک اور ٹھیکیدار یا انجینئر کے درمیان مکان کی تعمیر کے معاہدے کے نفاذ کے دوران یا اس کی تکمیل کے بعد پیدا ہونے والے اختلافات کے فیصلے کے لیے ایک خودمختار اور تیز رفتار راستہ قائم کرتا ہے۔

اس قانون سازی کی اہمیت یہ ہے کہ وہ اس نوعیت کے تنازعات کو روایتی عدالتی چارہ جوئی سے نکال کر دبئی کی عدالتوں میں قائم مرکزِ برائے دوستانہ تصفیۂ تنازعات کی خصوصی شاخ کے سپرد کرتی ہے۔ کارروائی فریقین کے سامنے صلح کی پیشکش سے شروع ہوتی ہے؛ اگر صلح ممکن نہ ہو تو مقدمہ تعمیراتی تنازعات کے فیصلہ کن کمیشن کو بھیج دیا جاتا ہے، جو ایک جج اور دو ماہر ارکان پر مشتمل ہوتا ہے اور مختصر مدت میں تنازع کا فیصلہ کرتا ہے، جبکہ متعلقہ ابتدائی عدالت میں اپیل کا حق برقرار رہتا ہے۔

قانون نمبر 8 برائے 2025 کیوں جاری ہوا؟

قانون نے اپنے مقاصد واضح طور پر بیان کیے ہیں، جن کا محور شہریوں کے رہائشی منصوبوں کے استحکام کا تحفظ اور معاہداتی اختلافات کے سبب ان کے تعطل کی روک تھام ہے۔ یہ مقاصد درج ذیل ہیں:

• فریقین کے درمیان پیدا ہونے والے تنازعات کے تصفیے کے لیے متبادل نظام کی تشکیل، اس طور پر کہ سب کے مفادات محفوظ رہیں۔
• عدالت سے رجوع کرنے سے پہلے تعمیراتی معاہدوں کے نفاذ سے پیدا ہونے والے تنازعات کے تصفیے کے لیے تیز اور مؤثر طریقۂ کار کا قیام۔
• دوستانہ اور رضامندانہ تصفیے کے ذریعے فریقین کے درمیان معاہداتی تعلق کے تسلسل کو مضبوط بنانا، تاکہ معاہدوں کا نفاذ مکمل ہو سکے۔
• تعمیرات و ٹھیکہ داری کے شعبے میں عدالتی چارہ جوئی کے متبادل حل کو فروغ دینا، تاکہ مکانات معاہدوں میں طے شدہ تاریخوں پر مکمل اور حوالے کیے جائیں۔

مرکزِ برائے دوستانہ تصفیۂ تنازعات کی شاخ: مجاز ادارہ

قانون نے امارت میں مرکزِ برائے دوستانہ تصفیۂ تنازعات کی ایک شاخ قائم کی، جو دوہری نگرانی میں کام کرتی ہے:

• شاخ کا ڈائریکٹر: دبئی کی عدالتوں کے ڈائریکٹر کے فیصلے سے مقرر ہوتا ہے اور انتظامی و تنظیمی امور کا ذمہ دار ہے۔
• نگران جج: ایسا جج جس کا عہدہ چھٹے درجے کے ابتدائی عدالتی جج سے کم نہ ہو، جس کا تقرر رئیسِ عدالت کے فیصلے سے ہوتا ہے۔

نگران جج صلح کی کارروائی پر عمومی نگرانی رکھتا ہے اور شاخ کے سامنے زیرِ سماعت درخواستوں اور تنازعات سے متعلق ولائی و عدالتی فیصلے جاری کرتا ہے۔

دائرۂ اختیار: شاخ کن تنازعات کی سماعت کرتی ہے؟

شاخ ان تمام تنازعات کی سماعت اور فیصلے کی مجاز ہے جو تعمیراتی معاہدوں کے نفاذ سے پیدا ہوں اور جن کی مالیت 10,000,000 درہم سے زائد نہ ہو اور جن میں شہری مالک ایک فریق ہو؛ خواہ تنازع معاہدے کے نفاذ کے دوران پیدا ہوا ہو یا مجاز ادارے کی جانب سے تکمیلی سند کے اجرا کے بعد، اور یہ مکان کی مرمت کی مدت کے اختتام اور حتمی حوالگی تک برقرار رہتا ہے۔

بالخصوص دائرۂ اختیار میں شامل تنازعات

• معاہدے کے نفاذ سے پیدا ہونے والی ادائیگیوں کا مطالبہ، بشمول طے شدہ تاریخوں کے مطابق ان کی پیشکشی اور ادائیگی میں تاخیر۔
• تعمیراتی کاموں، تفصیلات، مقداروں اور تعمیراتی مواد پر تبدیلی کے احکامات، خواہ ان کی منظوری ہوئی ہو یا نہ ہوئی ہو۔
• تعمیراتی مواد کی قیمت، تفصیلات اور مقداروں کے گوشوارے، اور ان کی واپسی کے حق سے متعلق تنازعات۔
• تکمیلی سند کے اجرا کے بعد ٹھیکیدار کو واجب الادا روکی گئی رقوم، بشمول مقررہ مدت میں مرمت کے کام کرنے اور ان کی درستی سے ٹھیکیدار کا انکار۔
• ٹھیکیدار اور انجینئر کے کام کا دائرہ اور معاہدے کے تحت ان میں سے ہر ایک پر عائد ذمہ داریاں۔
• طے شدہ تاریخوں کے مقابلے میں تعمیراتی کاموں کی تکمیل میں تاخیر کے اسباب۔
• تکمیلی سند کے اجرا کے بعد معاہدے سے پیدا ہونے والے مرمتی کام۔
• ٹھیکیدار کے کاموں کی ڈیزائننگ اور نگرانی میں انجینئر کی ذمہ داریوں کی خلاف ورزی۔
• طے شدہ تقاضوں اور تفصیلات کے مطابق مکان کے انجینئری ڈیزائن کی غلطیوں پر انجینئر کی ذمہ داری۔

شاخ کے دائرۂ اختیار سے مستثنیٰ تنازعات

قانون ساز نے اختیارات کے تصادم سے بچنے کے لیے شاخ کے دائرۂ کار سے خارج امور کا تعین کیا ہے، جو یہ ہیں:

• مکان کی مرمت کی مدت کے اختتام اور حتمی حوالگی کے بعد تعمیراتی معاہدے سے پیدا ہونے والے تنازعات و مقدمات۔
• وہ تنازعات و امور جن میں امارت کے نافذ العمل قوانین کے تحت صلح جائز نہیں۔
• وہ تنازعات جن میں حکومت یا کوئی سرکاری یا اس سے وابستہ ادارہ فریق ہو۔
• تعمیراتی معاہدوں سے پیدا ہونے والے محنت کشوں سے متعلق تنازعات و مقدمات۔
• وہ مقدمات جو قانون کے نفاذ سے پہلے عدالتوں میں درج ہو چکے ہوں۔
• وہ تنازعات جن کی سماعت نافذ العمل قوانین کے تحت کسی دوسرے مرکز، کمیشن یا ادارے کے سپرد ہو۔

پہلا مرحلہ: صلح کے ذریعے تنازع کا تصفیہ

قانون نے دو مرحلوں کا راستہ متعین کیا ہے: آغاز رجسٹر میں درج مصالحین کی جانب سے فریقین کے سامنے صلح کی پیشکش سے ہوتا ہے؛ اگر یہ کامیاب نہ ہو تو کمیشن خصومت ختم کرنے والا فیصلہ جاری کرتا ہے۔

تنازع کے اندراج کا طریقۂ کار

• اندراج کی درخواست منظور شدہ فارم کے مطابق الیکٹرانک نظام میں جمع کرائی جاتی ہے، جس کے ساتھ مقررہ دستاویزات منسلک ہوں۔
• دستاویزات مکمل ہونے اور مقررہ فیس کی ادائیگی کے بعد درخواست کو تنازع کی فائل کے طور پر درج کیا جاتا ہے۔
• اگر درخواست گزار مصالح کی مقرر کردہ نشست میں حاضر نہ ہو تو تنازع کا اندراج منسوخ کر دیا جاتا ہے، اور دوبارہ اندراج نئی فیس کی ادائیگی کے بعد ہی ممکن ہے۔

صلح کی مدت اور معاہدے کا اثر

تنازع کا تصفیہ صلح کے ذریعے 20 دن سے زائد نہ ہونے والی مدت میں ہوتا ہے، جس کا آغاز مدعا علیہ کو نظام میں تنازع کے اندراج کی اطلاع کی تاریخ سے ہوتا ہے، اور فریقین کی رضامندی سے اسے اسی قدر مدت کے لیے بڑھایا جا سکتا ہے۔ صلح کا ثبوت معاہدۂ صلح سے ہوتا ہے، جو نظام میں اندراج کے بعد سندِ نافذ العمل کی قوت حاصل کر لیتا ہے، اور فریقین یا متعلقہ افراد قانونِ سولی کارروائی کے قواعد کے مطابق اس کے جزوی یا کلی نفاذ کی درخواست دے سکتے ہیں۔

دوسرا مرحلہ: تعمیراتی تنازعات کا فیصلہ کن کمیشن

اگر کسی بھی وجہ سے صلح ممکن نہ ہو تو شاخ تنازع کمیشن کو بھیج دیتی ہے، اور مصالح ارسال سے قبل تنازع کے بارے میں جامع رپورٹ تیار کرتا ہے جس میں اس کی فنی رائے شامل ہوتی ہے۔

کمیشن کی تشکیل

رئیسِ عدالت کے فیصلے سے ایک یا زائد کمیشن تشکیل دیے جاتے ہیں جنہیں «تعمیراتی تنازعات کا فیصلہ کن کمیشن» کہا جاتا ہے، جن کی صدارت نگران جج یا اس مقصد کے لیے نامزد کوئی جج کرتا ہے، اور رجسٹر میں درج دو افراد اس کی معاونت کرتے ہیں، نیز ایک سیکرٹری ہوتا ہے۔ رکن کو ذمہ داری سنبھالنے سے پہلے رئیسِ عدالت کے سامنے قانونی حلف اٹھانا ہوتا ہے۔

کمیشن کے اختیارات

• فریقین یا مجاز ادارے سے کوئی بھی دستاویز، کاغذات یا ریکارڈ طلب کرنا، بشمول رسیدیں، بل اور برقی مراسلات۔
• تعمیراتی مقام کے موقع پر معائنے کرنا اور تنازع سے متعلق مواد و اشیا کی جانچ کرنا۔
• بالمشافہ یا جدید ذرائع ابلاغ کے ذریعے ملاقاتیں اور اجلاس منعقد کرنا اور فریقین سے سوالات کرنا۔
• گواہوں اور ماہرین کو سننا، اور فریقین کو مطلع کرتے ہوئے فنی رائے کے لیے اہلِ خبرہ سے مدد لینا۔
• عبوری اور احتیاطی تدابیر اختیار کرنا، بشمول تعمیراتی معاہدے کے نفاذ کے تسلسل کا حکم دینا اور تنازع کے فیصلے تک موقع پر کام رکنے سے روکنا۔
• اگر ایک سے زائد تنازعات انہی فریقین سے متعلق ہوں اور زیرِ نزاع معاہدے سے پیدا ہوئے ہوں تو انہیں یکجا کرنا۔

فیصلے کی مدت اور فیصلے کی شکل

کمیشن شاخ کی جانب سے تنازع بھیجے جانے کی تاریخ سے 30 دن کے اندر فیصلہ کرتا ہے، اور ضرورت پڑنے پر صدرِ کمیشن کے فیصلے سے اسے اسی قدر مدت کے لیے بڑھایا جا سکتا ہے۔ فیصلہ مدلل اور خصومت ختم کرنے والے فیصلے کی صورت میں جاری ہوتا ہے، قانونِ سولی کارروائی میں مقرر کردہ طریقۂ کار کے مطابق۔

فیصلہ نمبر 7 برائے 2025: کمیشن کا نظامِ کار

رئیسِ عدالتِ دبئی نے کمیشن کے طریقۂ کار کو منظم کرنے والا فیصلہ جاری کیا، جس کے اہم نکات یہ ہیں:

• اجلاسوں کا انعقاد: صدرِ کمیشن کی دعوت پر یا شاخ کی مقرر کردہ تاریخوں کے مطابق؛ اجلاس صدر اور تمام ارکان بشمول سیکرٹری کی موجودگی میں معتبر ہوتے ہیں۔
• مقامِ انعقاد: شاخ یا عدالتوں کے مرکز میں بالمشافہ، اور کمیشن مناسب سمجھے تو جدید ذرائع کے ذریعے بُعد سے بھی اجلاس منعقد ہو سکتے ہیں۔
• دستاویزی کارروائی: تمام فیصلے واضح اور شفاف کارروائی نامہ جات میں درج کیے جاتے ہیں جن پر صدر، ارکان اور سیکرٹری دستخط کرتے ہیں۔
• رائے شماری: فیصلے اکثریتِ رائے سے جاری ہوتے ہیں؛ برابری کی صورت میں صدر والی جانب کو ترجیح دی جاتی ہے، اور ہر حال میں فیصلے مدلل ہونے چاہئیں۔
• رازداری: ارکان اور سیکرٹری رکنیت کے دوران اور اس کے بعد بھی تنازع سے متعلق کوئی معلومات ظاہر نہیں کر سکتے، اور وہ عدالتوں کے منظور شدہ «عہدنامۂ رازداری و عدمِ افشا» پر دستخط کرتے ہیں۔

کمیشن کے فیصلوں پر اپیل

کمیشن کے خصومت ختم کرنے والے فیصلوں کے خلاف متعلقہ ابتدائی عدالت میں مستقل دعویٰ کے ذریعے اپیل کی جا سکتی ہے، اور اس عدالت کا فیصلہ بھی قانوناً مقرر کردہ ذرائع سے قابلِ اپیل ہے۔

• مدتِ اپیل: اگر فیصلہ حاضری میں ہو تو اس کے اجرا کی تاریخ سے 30 دن، اور اگر بحکمِ حاضری ہو تو مدعا علیہ کو فیصلے کی اطلاع کی تاریخ سے 30 دن۔
• اپیل کا اثر: اپیل سے فیصلے کا نفاذ معطل ہو جاتا ہے یہاں تک کہ متعلقہ عدالت سے قابلِ نفاذ فیصلہ صادر ہو۔
• مدت گزرنے کے بعد: اپیل قابلِ سماعت نہیں رہتی، فیصلہ سندِ نافذ العمل کی قوت حاصل کر لیتا ہے اور مقررہ طریقۂ کار کے مطابق نافذ ہوتا ہے۔
• نظرثانی کی درخواست: مدتِ اپیل گزرنے کے بعد قانونِ سولی کارروائی میں مقرر صورتوں اور مدتوں میں جائز ہے، نیز اطلاع سے متعلق سبب کی بنا پر بطلان کی صورت میں بھی؛ یہ درخواست اسی کمیشن کو دی جاتی ہے جس نے فیصلہ دیا۔

غیر جانبداری کی ضمانتیں: امتناع اور ارکان کی معزولی

قانون نے صدرِ کمیشن یا رکن پر لازم کیا ہے کہ وہ تنازع کی سماعت سے باز رہے اور خود ہی الگ ہو جائے اگر وہ پہلے اسی تنازع میں مصالح مقرر ہوا ہو، یا کسی فریق کا شریک رہا ہو یا اس کی نمائندگی کر چکا ہو، یا بحکمِ عہدہ اس موضوع پر پہلے غور کر چکا ہو یا رائے دے چکا ہو، یا کوئی فریق اس کا شریکِ حیات یا چوتھے درجے تک کا رشتہ دار ہو۔

قانون نے رکن کی معزولی کی بھی اجازت دی ہے، مثلاً: اس کا یا اس کے شریکِ حیات کا کسی فریق سے تنازع ہو؛ کوئی فریق اس کا براہِ راست افسر ہو؛ اس نے فریق سے تحفہ وصول کیا ہو؛ یا ایسی دشمنی یا دوستی موجود ہو جس کے سبب غیر جانبدار رائے دینا مشکل ہو۔ معزولی کے ضوابط رئیسِ عدالتِ دبئی کے فیصلے سے متعین ہوتے ہیں۔

قانونی مدتوں کا التوا اور اندراج کی فیس

فریقین کے لیے اہم ترین عملی ضمانتوں میں سے ایک یہ ہے کہ دعویٰ نہ سننے کی مقررہ مدتیں اور تقادم کی مدتیں معطل ہو جاتی ہیں، نظام میں تنازع کے اندراج کی تاریخ سے، اور یہ مدتیں مصالح کے کردار اور صلح کی کارروائی کے اختتام کے وقت سے، یا کمیشن کو ارسال پر فریقین کے اتفاق کے وقت سے دوبارہ چلنا شروع ہوتی ہیں۔ یوں تصفیے کا راستہ اختیار کرنے سے مرورِ زمانہ کے سبب کوئی حق ضائع نہیں ہوتا۔

عبوری احکام اور زیرِ سماعت مقدمات پر اثر

• شاخ کے دائرۂ اختیار میں آنے والے وہ تمام مقدمات و درخواستیں جو قانون کے نفاذ سے پہلے درج ہو چکی ہیں، عدالتیں ان کی سماعت اور فیصلہ جاری رکھیں گی یہاں تک کہ حتمی فیصلہ صادر ہو۔
• قانون کے نفاذ کے بعد امارت کی تمام عدالتوں اور کسی بھی دوسرے عدالتی ادارے کو ممانعت ہے کہ وہ شاخ کے دائرۂ اختیار میں آنے والی کوئی نئی درخواست یا دعویٰ درج کریں۔
• مصالح اور کمیشن کے اختیارات تعمیرات، ٹھیکہ داری اور انجینئری مشاورت کی خلاف ورزیوں پر انتظامی سزائیں و تدابیر عائد کرنے کے مجاز اداروں کے اختیار کو متاثر نہیں کرتے۔
• اگر کمیشن پر واضح ہو کہ کسی فریق نے جرم کے زمرے میں آنے والا فعل کیا ہے تو وہ عام استغاثہ کو مطلع کرتا ہے اور تنازع کی سماعت جاری رکھتا ہے، تاوقتیکہ اس کا فیصلہ فوجداری مقدمے کے نتیجے پر موقوف نہ ہو۔

مدتوں، تاریخوں اور فیسوں کا خلاصہ

مالک، ٹھیکیدار اور انجینئر کے لیے عملی مشورے

• ہر تبدیلی کے حکم کو نفاذ سے پہلے تحریری شکل دیں؛ تفصیلات اور مقداروں پر تبدیلی کے احکامات تنازع کے سب سے عام اسباب میں سے ہیں اور کمیشن سب سے پہلے انہی کا جائزہ لیتا ہے۔
• ادائیگیوں کا زمانی ریکارڈ رکھیں، ان کی مقررہ اور حقیقی تاریخوں سمیت؛ ایسے تنازعات دستاویزات سے طے ہوتے ہیں، دعوؤں سے نہیں۔
• مصالح کی نشست میں غیر حاضر نہ ہوں؛ غیر حاضری اندراج کی منسوخی اور فیس کی دوبارہ ادائیگی کا سبب بنتی ہے۔
• تکمیلی سند کی تاریخ اور مرمت کی مدت جانچیں؛ ان کا اختتام تنازع کو شاخ کے دائرۂ اختیار سے خارج کر دیتا ہے۔
• اپیل کی مدت درست شمار کریں؛ مدت گزر جانے سے فیصلہ سندِ نافذ العمل کی قوت حاصل کر لیتا ہے۔
• صلح کے مرحلے ہی سے ماہر وکیل کی خدمات لیں، کیونکہ مصالح کی رپورٹ میں فنی رائے شامل ہوتی ہے جو فائل کے ساتھ کمیشن کو بھیجی جاتی ہے۔

مضمون کا خلاصہ

دبئی میں شہریوں کے مکانات کی تعمیر سے متعلق مقدمات اور تنازعات کی اقسام، مرکزِ برائے دوستانہ تصفیۂ تنازعات کی شاخ کے دائرۂ اختیار، تعمیراتی تنازعات کے فیصلہ کن کمیشن، اور قانون نمبر 8 برائے 2025 کے تحت مدت، فیس اور اپیل کے راستوں کے بارے میں جانیے۔

قانونی حوالہ جات

• قانون نمبر 8 برائے 2025 بابت امارتِ دبئی میں شہریوں کے مکانات کی تعمیر کے معاہدوں کے نفاذ سے پیدا ہونے والے تنازعات کا تصفیہ۔
• فیصلہ نمبر 7 برائے 2025 بابت شہریوں کے مکانات کی تعمیر کے تنازعات کے فیصلہ کن کمیشن کا نظامِ کار۔
• وفاقی مرسوم بقانون نمبر 42 برائے 2022 بابت اجرائے قانونِ سولی کارروائی مع ترامیم۔
• قانون نمبر 21 برائے 2015 بابت دبئی کی عدالتوں میں عدالتی فیس مع ترامیم۔
• قانون نمبر 13 برائے 2016 بابت امارتِ دبئی میں عدالتی اختیار مع ترامیم۔
• قانون نمبر 13 برائے 2020 بابت امارتِ دبئی میں عدالتی اداروں کے سامنے خبرہ کے کاموں کی تنظیم۔
• قانون نمبر 18 برائے 2021 بابت امارتِ دبئی میں صلح کے کاموں کی تنظیم مع ترامیم۔
• قانون نمبر 11 برائے 2025 بابت قیامِ مرکزِ دبئی برائے عدالتی خبرہ۔
• مقامی حکم نمبر 3 برائے 1999 بابت امارتِ دبئی میں تعمیراتی کاموں کی تنظیم مع ترامیم۔

اکثر پوچھے جانے والے سوالات