قضايا ومنازعات بناء منازل المواطنين في دبي: الاختصاص والمدد وطرق الطعن

تعرّف على أنواع قضايا ومنازعات بناء منازل المواطنين في دبي، ونطاق اختصاص فرع مركز التسوية الودّية، ولجنة الفصل في منازعات البناء، والمدد والرسوم وطرق الطعن وفق القانون رقم 8 لسنة 2025.

أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، بصفته حاكماً لإمارة دبي، القانون رقم 8 لسنة 2025 بشأن تسوية المنازعات الناشئة عن تنفيذ عقود بناء منازل المواطنين في إمارة دبي، ليدخل حيز التنفيذ اعتباراً من الأول من يناير 2026. ويؤسس هذا القانون مساراً مستقلاً وسريعاً للفصل في الخلافات التي تنشأ بين المواطن المالك وبين المقاول أو المهندس أثناء تنفيذ عقد بناء المنزل أو بعد إنجازه.

وتكمن أهمية هذا التشريع في أنه ينقل هذا النوع من المنازعات من ساحة التقاضي التقليدية إلى فرع متخصص لمركز التسوية الودّية للمنازعات في محاكم دبي؛ يبدأ المسار بعرض الصلح على الأطراف، فإن تعذّر الصلح أُحيل الملف إلى لجنة الفصل في منازعات البناء المشكّلة من قاضٍ وعضوين من ذوي الخبرة، لتفصل في النزاع خلال مدة قصيرة، مع بقاء حق الطعن أمام المحكمة الابتدائية المختصة.

لماذا صدر القانون رقم 8 لسنة 2025؟

حدّد القانون أهدافه بوضوح، وهي تدور جميعها حول حماية استقرار المشاريع السكنية للمواطنين وعدم تعطّلها بسبب الخلافات التعاقدية. وتتمثل هذه الأهداف في الآتي:

• تطوير منظومة بديلة لتسوية المنازعات التي قد تنشأ بين الأطراف بما يحافظ على مصلحتهم جميعاً.
• إيجاد آلية سريعة وفعّالة لتسوية وفض المنازعات الناشئة عن تنفيذ عقود البناء قبل اللجوء إلى القضاء.
• تعزيز استمرارية العلاقة التعاقدية بين الأطراف عن طريق التسوية بالطرق الودّية والرضائية، بما يضمن إتمام تنفيذ عقود البناء.
• تعزيز الحلول البديلة للتقاضي في قطاع البناء والمقاولات، بما يضمن إنجاز المنازل وتسليمها في مواعيدها المحددة في العقود.

فرع مركز التسوية الودّية للمنازعات: الجهة المختصة

أنشأ القانون في إمارة دبي فرعاً لمركز التسوية الودّية للمنازعات، يعمل تحت إشراف مزدوج:

• مدير فرع المركز: يُعيَّن بقرار من مدير محاكم دبي، ويتولى الجانب الإداري والتنظيمي.
• القاضي المشرف: قاضٍ لا يقل مسماه الوظيفي عن قاضي ابتدائي على الدرجة السادسة، يصدر بتسميته قرار من رئيس المحاكم.

ويختص القاضي المشرف بالإشراف العام على إجراءات الصلح، وبإصدار القرارات الولائية والقضائية ذات الصلة بالطلبات والمنازعات المنظورة أمام فرع المركز.

نطاق اختصاص فرع المركز: أي المنازعات ينظرها؟

يختص فرع المركز بالنظر والفصل في جميع المنازعات الناشئة عن تنفيذ عقود البناء التي لا تجاوز قيمتها 10,000,000 عشرة ملايين درهم، والتي يكون المالك المواطن أحد أطرافها، سواء نشأت أثناء تنفيذ العقد أو بعد إصدار شهادة الإنجاز من الجهة المختصة، وذلك لحين الانتهاء من فترة الصيانة والاستلام النهائي للمنزل.

المنازعات الداخلة في الاختصاص على وجه الخصوص

• المطالبة بالدفعات المالية الناشئة عن تنفيذ العقد، بما فيها التأخير في تقديمها وتسليمها وفق المواعيد المتفق عليها.
• أوامر التغيير على أعمال البناء والمواصفات والكميات ومواد البناء، سواء تمت الموافقة عليها أو لم تتم.
• سعر مواد البناء والمواصفات وجداول الكميات، والمنازعات المتعلقة بحق استردادها.
• المدفوعات المحتجزة والمستحقة للمقاول بعد إصدار شهادة الإنجاز، بما في ذلك امتناع المقاول عن أعمال الصيانة وتصحيحها خلال الفترة المقررة.
• نطاق عمل المقاول والمهندس والالتزامات الواردة على أيٍّ منهما في عقد البناء.
• أسباب تأخير إنجاز أعمال البناء وفقاً للمواعيد المتفق عليها.
• أعمال الصيانة الناشئة عن عقد البناء بعد إصدار شهادة الإنجاز.
• إخلال المهندس بالتزاماته في التصميم والإشراف على أعمال المقاول.
• مسؤولية المهندس عن الأخطاء في التصميم الهندسي للمنزل وفق المتطلبات والمواصفات المتفق عليها.

المنازعات المستثناة من اختصاص فرع المركز

حرص المشرّع على تحديد ما يخرج عن ولاية فرع المركز منعاً للتنازع في الاختصاص، وهي:

• المنازعات والدعاوى الناشئة عن عقد البناء بعد انتهاء فترة الصيانة والاستلام النهائي للمنزل.
• المنازعات والمسائل التي لا يجوز الصلح فيها بموجب التشريعات السارية في الإمارة.
• المنازعات التي تكون الحكومة أو أي من الجهات الحكومية أو التابعة لها طرفاً فيها.
• المنازعات والدعاوى العمّالية الناشئة عن عقود البناء.
• الدعاوى التي قُيّدت لدى المحاكم قبل العمل بأحكام القانون.
• المنازعات التي يتقرر نظرها أمام مركز أو لجنة أو جهة أخرى بموجب التشريعات السارية.

المرحلة الأولى: تسوية المنازعة عن طريق الصلح

رسم القانون مساراً من مرحلتين: يبدأ بـعرض الصلح على الأطراف من قبل المصلحين المقيدين في السجل، فإن تعذّر صدر قرار منهٍ للخصومة من اللجنة.

إجراءات قيد المنازعة

• يُقدَّم طلب قيد المنازعة في النظام الإلكتروني وفق النموذج المعتمد، معززاً بالمستندات والوثائق المحددة.
• يُسجَّل الطلب كملف منازعة بعد استيفاء المستندات وسداد الرسم المقرر.
• يُشطب قيد المنازعة إذا تعذّر على مقدم الطلب الحضور في الجلسة المحددة من المصلح، ولا يُعاد القيد إلا بعد سداد الرسم من جديد.

مدة الصلح وأثر الاتفاقية

تتم تسوية المنازعة عن طريق الصلح خلال مدة لا تزيد على 20 يوماً تبدأ من تاريخ إعلان المتنازع ضده بقيد المنازعة في النظام، ويجوز تمديدها لمدة مماثلة بشرط موافقة الأطراف. ويُثبَت الصلح بموجب اتفاقية الصلح التي تحوز — بعد قيدها في النظام — قوة السند التنفيذي، ويجوز للأطراف أو لذوي العلاقة طلب تنفيذها جزئياً أو كلياً وفق قواعد قانون الإجراءات المدنية.

المرحلة الثانية: لجنة الفصل في منازعات البناء

إذا تعذّر الصلح لأي سبب، يحيل فرع المركز المنازعة إلى اللجنة، ويُعِدّ المصلح قبل الإحالة تقريراً شاملاً عن المنازعة يتضمن رأيه الفني فيها.

تشكيل اللجنة

تُشكَّل بقرار من رئيس المحاكم لجنة أو أكثر تُسمّى «لجنة الفصل في منازعات البناء»، يرأسها القاضي المشرف أو أي قاضٍ يُندب لهذه الغاية، ويعاونه اثنان من المقيدين في السجل، ويكون لها أمين سر. وعلى عضو اللجنة أداء اليمين القانونية أمام رئيس المحاكم قبل مباشرة مهامه.

صلاحيات اللجنة

• طلب أي مستندات أو وثائق أو سجلات من الأطراف أو الجهة المختصة، بما فيها الفواتير والإيصالات والرسائل الإلكترونية.
• إجراء الزيارات الميدانية إلى موقع البناء وفحص المواد والبضائع ذات الصلة.
• عقد المقابلات والاجتماعات حضورياً أو عبر وسائل التقنية الحديثة وتوجيه الأسئلة للأطراف.
• الاستماع إلى الشهود والخبراء، والاستعانة بذوي الخبرة والاختصاص لإبداء الرأي الفني، مع إخطار الأطراف.
• اتخاذ الإجراءات والتدابير الوقتية والتحفظية، بما في ذلك الأمر باستمرار تنفيذ عقد البناء ومنع توقف الأعمال في الموقع لحين الفصل في المنازعة.
• ضم منازعة أو أكثر إذا تعلقت بذات الأطراف ونشأت عن عقد البناء محل النزاع.

مدة الفصل وشكل القرار

تفصل اللجنة في المنازعة خلال 30 يوماً تبدأ من تاريخ إحالتها إليها من فرع المركز، ويجوز تمديدها لمدة مماثلة بقرار من رئيس اللجنة عند الاقتضاء. ويصدر الفصل بـقرار مسبَّب ومنهٍ للخصومة وفق إجراءات إصدار الأحكام المنهية للخصومة المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية.

القرار رقم 7 لسنة 2025: نظام عمل اللجنة

صدر عن رئيس محاكم دبي قرار ينظّم آلية عمل اللجنة، وأبرز ما تضمّنه:

• انعقاد الجلسات: بدعوة من رئيس اللجنة أو وفق مواعيد الجلسات المحددة من فرع المركز، وتكون صحيحة بحضور الرئيس وجميع الأعضاء بمن فيهم أمين السر.
• مكان الانعقاد: حضورياً في مقر فرع المركز أو المحاكم، ويجوز الانعقاد عن بُعد بوسائل التقنية الحديثة متى ارتأت اللجنة ذلك.
• التوثيق: تُدوَّن جميع القرارات في محاضر واضحة وشفافة يوقّعها الرئيس والأعضاء وأمين السر.
• آلية التصويت: تصدر القرارات بأغلبية الأصوات، وعند التساوي يُرجَّح الجانب الذي منه الرئيس، ويجب في جميع الأحوال أن تكون القرارات مسبَّبة.
• السرية: يلتزم الأعضاء وأمين السر بعدم إفشاء أي معلومات تتعلق بالمنازعة خلال العضوية وبعد انتهائها، ويوقّعون على «تعهد ضمان السرية وعدم الإفصاح عن المعلومات» المعتمد لدى المحاكم.

الطعن على قرارات اللجنة

القرارات المنهية للخصومة الصادرة عن اللجنة قابلة للطعن أمام المحكمة الابتدائية المختصة بموجب دعوى مبتدأة، ويكون الحكم الصادر عن هذه المحكمة قابلاً للطعن بطرق الطعن المقررة قانوناً.

• ميعاد الطعن: 30 يوماً تبدأ من تاريخ صدور القرار إذا كان حضورياً، أو من تاريخ إعلان المتنازع ضده بالقرار إذا كان بمثابة الحضوري.
• أثر الطعن: يترتب على الطعن وقف تنفيذ القرار لحين صدور حكم واجب التنفيذ من المحكمة المختصة.
• بعد فوات الميعاد: لا يُقبل الطعن، ويصبح للقرار قوة السند التنفيذي ويُنفَّذ وفق إجراءات التنفيذ المقررة.
• التماس إعادة النظر: يجوز الطعن به بعد فوات ميعاد الطعن في الحالات والمدد المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية، مضافاً إليها حالة وقوع البطلان بسبب يتصل بالإعلان، ويُقدَّم إلى ذات اللجنة التي أصدرت القرار.

ضمانات الحياد: الامتناع ورد أعضاء اللجنة

ألزم القانون رئيس اللجنة أو عضوها بـالامتناع عن نظر المنازعة والتنحي من تلقاء نفسه إذا سبق تعيينه مصلحاً في ذات المنازعة، أو كان شريكاً لأحد الأطراف أو سبق له تمثيله، أو سبق له نظر الموضوع أو إبداء رأيه فيه بحكم وظيفته، أو كان أحد الأطراف زوجه أو قريبه حتى الدرجة الرابعة.

كما أجاز رد عضو اللجنة في حالات منها: قيام خصومة له أو لزوجه مع أحد الأطراف، أو كون أحد الأطراف مسؤوله المباشر، أو تلقّيه هدية منه، أو وجود عداوة أو مودة يُرجَّح معها عدم استطاعته إبداء الرأي بغير ميل. وتُحدَّد ضوابط الرد بقرار من رئيس محاكم دبي.

وقف المدد القانونية ورسوم القيد

من أهم الضمانات العملية للمتقاضين أن المدد القانونية المقررة لعدم سماع الدعوى ومدد التقادم تُوقف من تاريخ قيد المنازعة في النظام، وتُستأنف من وقت انتهاء دور المصلح وإجراءات الصلح، أو اتفاق الأطراف على الإحالة إلى اللجنة. وبذلك لا يترتب على سلوك مسار التسوية أي ضياع لحقوق الأطراف بمضي المدة.

الأحكام الانتقالية وأثر القانون على الدعاوى القائمة

• تستمر المحاكم في النظر والفصل في جميع الدعاوى والطلبات الداخلة في اختصاص فرع المركز والمقيدة لديها قبل نفاذ القانون إلى أن يصدر فيها حكم بات.
• يمتنع على جميع المحاكم أو أي جهة قضائية أخرى في الإمارة، بعد نفاذ القانون، قيد أي طلب أو دعوى جديدة تدخل في اختصاص فرع المركز.
• لا تُخلّ صلاحية المصلح واللجنة باختصاص الجهات المختصة في توقيع الجزاءات والتدابير الإدارية على مخالفات أعمال البناء والمقاولات والاستشارات الهندسية.
• إذا تبيّن للجنة ارتكاب أحد الأطراف فعلاً يشكّل جريمة، تُخطر النيابة العامة، وتستمر في نظر المنازعة ما لم يتوقف الفصل فيها على نتيجة الدعوى الجزائية.

جدول المدد والمواعيد والرسوم

نصائح عملية للمالك والمقاول والمهندس

• وثّق كل أمر تغيير كتابةً قبل تنفيذه؛ فأوامر التغيير على المواصفات والكميات من أكثر أسباب النزاع شيوعاً وأول ما تنظره اللجنة.
• احتفظ بسجل زمني للدفعات وتواريخ استحقاقها وسدادها، فهذه المنازعات تُحسم بالمستندات لا بالأقوال.
• لا تتخلّف عن جلسة المصلح؛ فالتخلف يؤدي إلى شطب القيد وإعادة سداد الرسم.
• راجع تاريخ شهادة الإنجاز وفترة الصيانة؛ فانتهاؤها يُخرج النزاع من اختصاص فرع المركز.
• احسب ميعاد الطعن بدقة؛ ففوات الميعاد يمنح القرار قوة السند التنفيذي.
• استعن بمحامٍ متخصص منذ مرحلة الصلح، فتقرير المصلح يتضمن رأياً فنياً يُحال مع الملف إلى اللجنة.

خلاصة المقال

تعرّف على أنواع قضايا ومنازعات بناء منازل المواطنين في دبي، ونطاق اختصاص فرع مركز التسوية الودّية، ولجنة الفصل في منازعات البناء، والمدد والرسوم وطرق الطعن وفق القانون رقم 8 لسنة 2025.

المراجع القانونية

• القانون رقم 8 لسنة 2025 بشأن تسوية المنازعات الناشئة عن تنفيذ عقود بناء منازل المواطنين في إمارة دبي.
• القرار رقم 7 لسنة 2025 بشأن نظام عمل لجنة الفصل في منازعات بناء منازل المواطنين.
• المرسوم بقانون اتحادي رقم 42 لسنة 2022 بإصدار قانون الإجراءات المدنية وتعديلاته.
• القانون رقم 21 لسنة 2015 بشأن الرسوم القضائية في محاكم دبي وتعديلاته.
• القانون رقم 13 لسنة 2016 بشأن السلطة القضائية في إمارة دبي وتعديلاته.
• القانون رقم 13 لسنة 2020 بشأن تنظيم أعمال الخبرة أمام الجهات القضائية في إمارة دبي.
• القانون رقم 18 لسنة 2021 بشأن تنظيم أعمال الصلح في إمارة دبي وتعديلاته.
• القانون رقم 11 لسنة 2025 بإنشاء مركز دبي للخبرة القضائية.
• الأمر المحلي رقم 3 لسنة 1999 بشأن تنظيم أعمال البناء في إمارة دبي وتعديلاته.

الأسئلة الشائعة