English
Русский
اردو
中文
Français
المنازعات الإيجارية
قانون الإيجارات في دبي — ما يجب أن يعرفه كل مؤجر ومستأجر
قانون الإيجارات في دبي هو قانون دبي رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات، المعدّل بالقانون رقم (33) لسنة 2008، وهو ما زال القانون النافذ في 2026. يحدد متى تجوز زيادة الإيجار، ومتى يحق الإخلاء، وما مدة الإخطار في كل حالة. وفي 8 مارس 2026 نُشرت مذكرة تفسيرية جديدة لحقوق المستأجر حين يقطع المالك الخدمات أو يتعرض له.
قطاع الإيجارات في دبي ليس مجرد سوق عقاري، بل هو منظومة قانونية دقيقة تُرسي حقوقًا وتفرض التزامات على كلا الطرفين. سواء كنت مالكًا يبحث عن زيادة إيجار، أو مستأجرًا يواجه طلب إخلاء، أو طرفًا في نزاع إيجاري، فإن معرفة ما يقوله القانون بالضبط هي الخطوة الأولى نحو حماية حقوقك.
تمت المراجعة القانونية: المحامي عوض المهيري، المقيّد لدى دائرة الشؤون القانونية لحكومة دبي برقم (557)
أولًا: الإطار القانوني لقانون الإيجارات في دبي
قانون دبي رقم (26) لسنة 2007 وتعديلاته بالقانون رقم (33) لسنة 2008
تخضع العلاقة الإيجارية في إمارة دبي لمنظومة تشريعية متكاملة تجمع بين ثلاثة مصادر قانونية رئيسية: قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات رقم (26) لسنة 2007، وتعديلاته بموجب القانون رقم (33) لسنة 2008، ومرسوم إنشاء مركز فض المنازعات الإيجارية رقم (26) لسنة 2013. وتجد الصورة الكاملة للنزاعات في المنازعات الإيجارية في الإمارات.
ويسري القانون على العقارات المؤجرة سكنية أو تجارية أو مهنية، باستثناء ما يوفره أصحاب العمل لسكن عمالهم دون مقابل (المادة 3). أما السكن المشترك فله قانون خاص، تفاصيله في تنظيم السكن المشترك في دبي 2026.
انتقال ملكية العقار إلى مالك جديد لا يؤثر في حق المستأجر في الاستمرار بشغل العقار وفق عقده مع المالك السابق، شريطة أن يكون العقد ثابت التاريخ (المادة 28).
ثانيًا: عقد الإيجار في دبي — الأركان والتسجيل في إيجاري
لا تقوم العلاقة الإيجارية على اتفاق شفوي، بل يشترط القانون في المادة (4) أن يتضمن عقد الإيجار وصفًا نافيًا للجهالة للعقار، والغرض من تأجيره، ومدته، وبدله وطريقة السداد، واسم المالك إن لم يكن هو المؤجر، مع وجوب تسجيله وأي تعديل عليه لدى مؤسسة التنظيم العقاري عبر نظام إيجاري.
وإذا انتهت مدة العقد واستمر المستأجر في شغل العقار دون اعتراض من المؤجر، فإن العقد يتجدد تلقائيًا لمدة مماثلة أو لسنة أيهما أقل، وبذات الشروط السابقة (المادة 6). ولا يجوز لأي طرف فسخ العقد أثناء مدته بإرادته المنفردة (المادة 7).
إذا لم يُحدَّد بدل الإيجار في العقد أو تعذّر إثباته، يكون بدل الإيجار هو أجر المثل، وتقدّره الجهة المختصة وفق معايير تشمل حالة العقار وإيجارات العقارات المماثلة في المنطقة والوضع الاقتصادي العام (المادة 9).
ثالثًا: حقوق المؤجر والتزاماته في دبي
رابعًا: حقوق المستأجر في دبي والتزاماته
يلتزم المستأجر بسداد بدل الإيجار في مواعيده والمحافظة على العقار كما يحافظ الشخص العادي على ممتلكاته. ولا يجوز له إجراء تغييرات أو ترميمات دون إذن المؤجر والتراخيص اللازمة (المادة 19). وعند انتهاء الإجارة يسلّم العقار بالحالة التي تسلّمه عليها، إلا ما نقص بالاستعمال العادي أو لسبب خارج عن إرادته (المادة 21).
ويحظر على المستأجر التنازل عن الانتفاع بالعقار أو تأجيره من الباطن إلا بموافقة خطية من المؤجر، ما لم يتفق الطرفان في العقد على خلاف ذلك (المادة 24)، وتفصيل ذلك في مدونة تأجير الشقة من الباطن بدون موافقة المالك. كما لا يجوز له عند الإخلاء إزالة التحسينات الثابتة التي أجراها في العقار إلا باتفاق مع المؤجر (المادة 23).
وللمؤجر عند إبرام العقد أن يستوفي تأمينًا لضمان صيانة العقار، على أن يرده أو ما تبقى منه عند انتهاء العقد (المادة 20)، وإن امتنع فطريق استرداده مشروح في مدونة استرداد مبلغ تأمين الإيجار في دبي.
إذا لم يسدد المستأجر بدل الإيجار خلال 30 يومًا من تاريخ إخطاره بالسداد، يحق للمؤجر المطالبة بالإخلاء قضائيًا (المادة 25)، مع أن الأولوية دائمًا للتسوية الودية قبل اللجوء للقضاء. ولا تعفي دعوى الإخلاء المستأجر من دفع الإيجار أثناء نظرها (المادة 31).
خامسًا: زيادة الإيجار في دبي — متى تكون مشروعة؟
لا تجوز زيادة الإيجار بصورة اعتباطية، إذ خوّل القانون مؤسسة التنظيم العقاري وضع المعايير المتعلقة بنسب الزيادة المسموح بها في إمارة دبي (المادة 10). ويحدد المرسوم رقم (43) لسنة 2013 هذه النسب بالمقارنة بين الإيجار الحالي ومتوسط إيجارات العقارات المماثلة في المنطقة وفق مؤشر الإيجارات (RERA)، بحسب الفرق بين الإيجار الحالي وسعر السوق: وطريقة الحساب في الحاسبة الإيجارية في دبي.
أقل من 10% دون متوسط السوق
الحد الأقصى للزيادة: لا تجوز الزيادة
من 11% إلى 20% دون متوسط السوق
الحد الأقصى للزيادة: 5%
من 21% إلى 30% دون متوسط السوق
الحد الأقصى للزيادة: 10%
من 31% إلى 40% دون متوسط السوق
الحد الأقصى للزيادة: 15%
أكثر من 40% دون متوسط السوق
الحد الأقصى للزيادة: 20%
⚠️ تنبيه جوهري: من يرغب في تعديل شروط العقد أو بدل الإيجار عند التجديد، عليه إخطار الطرف الآخر قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء العقد، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك (المادة 14). وإذا لم يتفقا على التعديل، تحدد الجهة المختصة الأجر العادل وفق المعايير المعتمدة (المادة 13).
سادسًا: إخلاء المستأجر في دبي — ما يجيزه القانون فقط
حصر القانون حالات الإخلاء في نوعين، وتفصيلها في هل يحق للمؤجر إخلاء المستأجر في دبي.
الإخلاء قبل انتهاء مدة العقد — يجوز حصرًا في الحالات الآتية:
عدم سداد بدل الإيجار أو جزء منه خلال 30 يومًا من تاريخ الإخطار بالسداد، ما لم يُتفق على خلاف ذلك.
التأجير من الباطن دون موافقة خطية من المؤجر، ويسري الإخلاء حينها على المستأجر من الباطن أيضًا.
استعمال العقار في غرض غير مشروع أو مخالف للنظام العام والآداب.
ترك المحل التجاري دون إشغال ودون سبب مشروع لمدة 30 يومًا متصلة أو 90 يومًا متقطعة في السنة الواحدة.
إحداث تغيير يمس سلامة العقار، أو إلحاق ضرر جسيم به نتيجة الفعل المتعمد أو الإهمال الجسيم.
استعمال العقار في غير الغرض المؤجر لأجله أو بما يخالف أنظمة التخطيط والبناء.
ثبوت أن العقار آيل للسقوط بتقرير فني صادر من بلدية دبي أو معتمد منها.
مخالفة أي التزام قانوني أو شرط في العقد وعدم تصحيحها خلال 30 يومًا من الإخطار.
اقتضاء متطلبات التنمية العمرانية هدم العقار وإعادة بنائه وفق ما تقرره الجهات الحكومية المختصة.
وفي هذه الحالات جميعًا يشترط القانون أن يكون إخطار المؤجر للمستأجر عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل.
الإخلاء عند انتهاء العقد — يجوز حصرًا في الحالات الآتية مع وجوب الإخطار قبل 12 شهرًا بالكاتب العدل أو البريد المسجل:
رغبة المالك في هدم العقار لإعادة بنائه أو إضافة مبانٍ جديدة، بشرط الحصول على التراخيص اللازمة.
حاجة العقار لترميم شامل يتعذر تنفيذه بوجود المستأجر، بتقرير فني صادر من بلدية دبي أو معتمد منها.
رغبة المالك في استعمال العقار شخصيًا أو لاستعمال أحد أقاربه حتى الدرجة الأولى، مع إثبات عدم ملكيته لبديل مناسب.
رغبة المالك في بيع العقار.
⚠️ إذا استعاد المؤجر العقار للاستعمال الشخصي ثم أجّره لآخر، فلا يجوز ذلك إلا بعد مرور سنتين على الأقل للعقارات السكنية وثلاث سنوات لغير السكنية من تاريخ الاستعادة، ما لم تقضِ الجهة المختصة بمدة أقل، وإلا حق للمستأجر المطالبة بالتعويض العادل (المادة 26). وإذا هُدم العقار أو رُمم، فللمستأجر الأولوية في العودة إليه خلال 30 يومًا من إخطاره (المادة 29).
سابعًا: قطع الخدمات أو التعرض للمستأجر — المادة 34 والمذكرة التفسيرية 2026
تحظر المادة (34) من قانون دبي رقم (26) لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم (33) لسنة 2008 على المؤجر قطع الخدمات عن العقار أو التعرض للمستأجر بأية صورة، وتمنح المستأجر حق اللجوء إلى مركز الشرطة لطلب إزالة التعرض أو إثبات حالته، ثم المطالبة بالتعويض.
وفي 8 مارس 2026 نشرت اللجنة العليا للتشريعات في دبي، في الجريدة الرسمية (العدد 763)، مذكرة تفسيرية لعبارتي «إزالة التعرض» و«إثبات الحالة» بطلب من شرطة دبي، وأهم ما فيها:
الخطأ الشائع الذهاب إلى المركز دون محضر شرطة ثم العجز عن إثبات التعرض. المحضر في يومه أساس التعويض، والمحامي يرتّب لك الخطوتين بالتسلسل الصحيح.
ثامنًا: مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي
المرسوم رقم (26) لسنة 2013
بموجب هذا المرسوم، أصبح مركز فض المنازعات الإيجارية الجهة المختصة بالنظر في النزاعات الإيجارية في إمارة دبي، ويتكون من ثلاثة مستويات. (إجراءات الإخلاء أمام المركز).
ولا يختص المركز بالمنازعات الواقعة داخل المناطق الحرة التي لها لجانها أو محاكمها الخاصة، ولا بمنازعات التأجير التمويلي، ولا بعقود الإيجار طويلة الأمد المشمولة بقوانين خاصة.
المدد القانونية في قانون الإيجارات بدبي
90يومًا قبل انتهاء العقد لإخطار الطرف الآخر بتعديل الشروط أو بدل الإيجار (المادة 14).
30يومًا من الإخطار بالسداد قبل أن يطلب المؤجر الإخلاء لعدم الدفع (المادة 25).
12شهرًا للإخطار بالإخلاء عند انتهاء العقد بالكاتب العدل أو البريد المسجل (المادة 25).
المراجع القانونية
- قانون دبي رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي.
- قانون دبي رقم (33) لسنة 2008 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (26) لسنة 2007.
- المرسوم رقم (26) لسنة 2013 بشأن مركز فض المنازعات الإيجارية في إمارة دبي.
- المرسوم رقم (43) لسنة 2013 بشأن تحديد زيادة بدلات إيجار العقارات في إمارة دبي.
- مذكرة تفسيرية حول عبارتي «إزالة التعرض» و«إثبات الحالة»، الجريدة الرسمية لحكومة دبي، العدد 763، 8 مارس 2026.
- قانون دبي رقم (4) لسنة 2026 بشأن تنظيم إشغال وإدارة السكن المشترك في إمارة دبي.
أسئلة شائعة حول قانون الإيجارات في دبي
“
يتميز قانون الإيجارات في دبي بأنه يحقق توازنًا دقيقًا بين حماية المستأجر من الإخلاء التعسفي وضمان حق المالك في الاستثمار في عقاره. غير أن الممارسة العملية تُظهر أن أغلب النزاعات تنشأ لا بسبب جهل القانون بالكامل، بل بسبب إغفال تفاصيله: مدة الإخطار، وطريقة توثيقه، وشروط زيادة الإيجار، وحالات الإخلاء الحصرية.
وأبرز ما ينبغي استيعابه ثلاثة أمور: أولًا أن الإخطارات القانونية ذات المدد المحددة، سواء كانت 30 يومًا أو 90 يومًا أو 12 شهرًا، شرط موضوعي لا شكلي، ومن يفوّته يفقد حقه. وثانيًا أن تسجيل عقد الإيجار وحفظ المراسلات والإيصالات ومحاضر الشرطة ليست مجرد احتياط، بل هي الدليل الأول الذي تطلبه الجهة المختصة. وثالثًا أن مركز فض المنازعات الإيجارية يتيح مسار التوفيق والصلح الذي يغفله كثيرون، وقد يوفّر على الطرفين الوقت والتكلفة.
وختامًا، فإن استشارة محامٍ متخصص قبل الدخول في أي نزاع إيجاري، لا بعده، هي الخطوة الأذكى والأوفر على المدى البعيد.
تعليق قانوني — مكتب عوض المهيري للمحاماة والاستشارات القانونية
دبي
يقدّم مكتب عوض المهيري للمحاماة والاستشارات القانونية في دبي خدمات محامي الإيجارات للمؤجرين والمستأجرين وفق قانون الإيجارات في دبي: مراجعة العقود، وإخطارات الزيادة والإخلاء، ودعاوى الإخلاء والتعويض، والتمثيل أمام مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي.
باقي الإمارات
ويتابع المكتب المنازعات الإيجارية في أبوظبي والشارقة وعجمان وأم القيوين ورأس الخيمة والفجيرة وفق تشريعات كل إمارة.
