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租赁纠纷
迪拜租赁法 — 每位房东和租户需知的事项
迪拜租赁法是指迪拜2007年第(26)号《关于规范迪拜酋长国房东与租户关系的法律》，经2008年第(33)号法律修订，2026年仍然有效。该法规定了何时可以上调租金、何时可以驱逐租户，以及每种情形下的通知期限。2026年3月8日，迪拜发布了一份新的解释性备忘录，明确房东切断服务或妨碍租户使用房产时租户享有的权利。
迪拜的租赁行业不只是一个房地产市场，更是一套严谨的法律体系，为双方确立权利并设定义务。无论您是计划上调租金的房东、收到驱逐要求的租户，还是租赁纠纷的一方，准确了解法律规定都是保护自身权益的第一步。
法律审核：阿瓦德·穆海里律师，迪拜政府法律事务部注册编号（557）
迪拜租赁法：法律框架
迪拜2007年第(26)号法律及2008年第(33)号法律的修订
迪拜酋长国的租赁关系受一套完整的立法体系规范，主要包括三项法律渊源：2007年第(26)号关于规范房东与租户关系的法律、2008年第(33)号法律对其作出的修订，以及2013年第(26)号关于设立租赁纠纷解决中心的法令。如需全面了解租赁纠纷，请参阅阿联酋的租赁争议。
该法适用于出租的住宅、商业和专业用途房产，但雇主免费为员工提供的住宿除外（第3条）。合租住房另有专门法律，详见2026年迪拜共享住房管理条例。
房产所有权转让给新业主，不影响租户依据与原业主所签合同继续使用房产的权利，前提是合同具有确定日期（第28条）。
迪拜租赁合同：基本要素与Ejari登记
租赁关系不能建立在口头约定之上。第(4)条要求租赁合同载明房产的明确描述、租赁用途、租期、租金及支付方式，若业主并非出租人，还须载明业主姓名。合同及其任何修改都必须通过Ejari系统在房地产监管局（RERA）登记。
合同期满后，如租户继续使用房产而房东未提出异议，合同将按原条件自动续期，续期期限为与原合同相同的期限或一年，以较短者为准（第6条）。任何一方均不得在合同期内单方面解除合同（第7条）。
如合同未约定租金或租金无法证明，则以同类房产的市场租金为准，由主管机关根据房产状况、区域内同类房产租金及整体经济状况等标准予以评定（第9条）。
迪拜房东的权利与义务
迪拜租户的权利与义务
租户必须按时支付租金，并像普通人爱护自己的财产一样爱护房产。未经房东许可及取得必要许可证，租户不得进行改动或修缮（第19条）。租赁结束时，租户应按接收时的状态返还房产，正常使用造成的损耗或租户无法控制的原因除外（第21条）。
未经房东书面同意，租户不得转让房产使用权或将其转租，合同另有约定的除外（第24条），详见未经房东同意的转租公寓。搬离时，租户未经房东同意不得拆除其在房产中所做的固定改良（第23条）。
签订合同时，房东可收取押金以保证房产维护，并须在合同结束时退还全部或剩余部分（第20条）。如房东拒绝退还，追回方法详见迪拜租赁押金的退款。
如租户在收到付款通知之日起30天内仍未支付租金，房东有权通过司法途径要求驱逐（第25条），但应始终优先考虑友好协商。驱逐诉讼审理期间，租户仍须继续支付租金（第31条）。
迪拜租金上涨：何时合法？
租金不得随意上调。法律授权RERA制定迪拜允许的租金涨幅标准（第10条）。2013年第(43)号法令根据RERA租金指数，将现有租金与区域内同类房产的平均租金进行比较，按两者差距确定涨幅上限。具体计算方法见迪拜租金计算器及租金涨幅计算方法。
低于市场平均租金10%以内
最高涨幅： 不得上调
低于市场平均租金11%至20%
最高涨幅： 5%
低于市场平均租金21%至30%
最高涨幅： 10%
低于市场平均租金31%至40%
最高涨幅： 15%
低于市场平均租金40%以上
最高涨幅： 20%
⚠️ 重要提示：在续约时希望修改合同条款或租金的一方，必须至少在合同到期前90天通知另一方，双方另有约定的除外（第14条）。如双方未能就修改达成一致，由主管机关按照既定标准确定公平租金（第13条）。
迪拜驱逐租户：仅限法律允许的情形
法律将驱逐限定为两类情形，详见房东在迪拜有权驱逐租客吗？
合同期满前，仅在以下情形下可驱逐：
自收到付款通知之日起30天内未支付全部或部分租金，另有约定的除外。
未经房东书面同意转租，此时驱逐同样适用于次承租人。
将房产用于非法目的或违反公共秩序与道德的用途。
商业场所无正当理由在一年内连续30天或累计90天未使用。
作出危及房产安全的改动，或因故意行为或重大过失对房产造成严重损害。
将房产用于租赁目的以外的用途，或违反规划和建筑法规使用。
经迪拜市政府出具或认可的技术报告证实房产有倒塌危险。
违反任何法定义务或合同条款，且在收到通知后30天内未予纠正。
根据主管政府部门的决定，因城市发展需要拆除并重建房产。
在上述所有情形中，法律均要求房东通过公证人或挂号邮件通知租户。
合同期满时，仅在以下情形下可驱逐，且须提前12个月通过公证人或挂号邮件通知：
业主希望拆除房产进行重建或加建，并已取得必要许可。
房产需要全面翻修且在租户居住期间无法进行，并经迪拜市政府出具或认可的技术报告证实。
业主希望自用或供其一级亲属使用，并证明其没有其他合适的房产。
业主希望出售房产。
⚠️ 如房东以自用为由收回房产后又出租给他人，须自收回之日起住宅类房产至少满两年、非住宅类房产至少满三年方可出租，主管机关另定较短期限的除外；否则租户有权要求公平赔偿（第26条）。如房产被拆除或翻修，租户在收到通知之日起30天内享有优先回租权（第29条）。
切断服务或妨碍租户：第34条与2026年解释性备忘录
迪拜2007年第(26)号法律（经2008年第(33)号法律修订）第(34)条禁止房东切断房产服务或以任何方式妨碍租户，并赋予租户向警察局申请排除妨碍或进行现场取证、继而要求赔偿的权利。
2026年3月8日，迪拜最高立法委员会应迪拜警方的请求，在《政府公报》（第763期）上发布了关于“排除妨碍”和“现场取证”两项用语的解释性备忘录，要点如下：
常见错误是没有警方报告就直接前往中心，结果无法证明妨碍事实。当天的警方报告是获得赔偿的基础，律师可以帮助您按正确顺序完成这两个步骤。
迪拜租赁纠纷解决中心
2013年第(26)号法令
根据该法令，租赁纠纷解决中心成为迪拜酋长国审理租赁纠纷的主管机构，设有三个层级（中心的驱逐程序）。
中心不受理设有专门委员会或法院的自由区内的纠纷、融资租赁纠纷，以及受特别法律管辖的长期租赁合同。
迪拜租赁法中的法定期限
90天：合同到期前通知对方修改条款或租金的期限（第14条）。
30天：自付款通知起算，期满后房东方可因欠租要求驱逐（第25条）。
12个月：合同期满时驱逐的通知期，须通过公证人或挂号邮件送达（第25条）。
法律依据
迪拜2007年第(26)号《关于规范迪拜酋长国房东与租户关系的法律》。
迪拜2008年第(33)号《关于修订2007年第(26)号法律部分条款的法律》。
2013年第(26)号《关于迪拜酋长国租赁纠纷解决中心的法令》。
2013年第(43)号《关于确定迪拜酋长国房产租金涨幅的法令》。
关于“排除妨碍”和“现场取证”两项用语的解释性备忘录，迪拜政府《政府公报》第763期，2026年3月8日。
迪拜2026年第(4)号《关于规范迪拜酋长国共享住房使用与管理的法律》。
迪拜租赁法常见问题
“
迪拜租赁法在保护租户免遭任意驱逐与保障业主投资其房产的权利之间取得了精细的平衡。然而实践表明，大多数纠纷并非源于对法律一无所知，而是源于忽视细节：通知期限、送达方式、租金上涨条件以及有限的驱逐情形。
最需要把握的有三点。第一，具有固定期限的法定通知，无论是30天、90天还是12个月，都是实质要件而非形式要求，错过期限可能让您失去相应权利。第二，登记租赁合同并保存往来函件、收据和警方报告不只是预防措施，而是主管机关首先要求提供的证据。第三，租赁纠纷解决中心提供的调解与和解途径常被忽视，却能为双方节省时间和费用。
总之，在卷入任何租赁纠纷之前而非之后咨询专业律师，从长远来看是最明智、最经济的做法。
法律评论 — AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS
迪拜
AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS在迪拜依据迪拜租赁法为房东和租户提供租赁律师服务：合同审核、涨租与驱逐通知、驱逐与赔偿诉讼，以及在迪拜租赁纠纷解决中心的代理。
其他酋长国
本所亦依据各酋长国的立法，在阿布扎比、沙迦、阿治曼、乌姆盖万、哈伊马角和富查伊拉处理租赁纠纷。
