阿联酋的房地产和承包商问题

阿联酋的房地产与工程承包案件，往往始于一份匆忙签下的文件，或在合同尚未完成前支付的一笔款项：预订楼花后开发商延期交付，付了款却没有任何登记，承包商在别墅交付前停工离场，或交付多年后建筑出现缺陷。直接的答案是：这类案件取决于已登记、有据可查的内容——产权登记机构的登记、监管账户、已签署的合同、交付记录以及技术鉴定报告。

本指南按照客户实际经历的顺序梳理阿联酋的房地产与工程承包案件：购买前核查房产与合同、向开发商追回款项、期房纠纷、产权登记与过户、共有物业，再到工程纠纷、缺陷与十年责任，直至判决及其执行。

该领域的全部文章汇集于房地产、开发与工程承包分类，AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS在迪拜及其他各酋长国代理业主、买家、开发商和承包商。

房地产与工程承包案件包括哪些？

阿联酋的房地产案件并不限于买卖双方之间的纠纷。它包括买卖与登记纠纷、针对开发商的期房索赔、共有物业与服务费纠纷、业主与承包商之间的工程合同纠纷、隐蔽缺陷与十年责任索赔，以及度假屋违规问题。房东与租户之间的纠纷另有主管机构和独立程序，详见我们的租赁纠纷指南。

各酋长国有各自的房产登记和开发法律，而联邦《民事交易法》仍是买卖、承揽和担保合同的一般依据。

购买之前：房产与合同要核查什么？

大多数房地产案件原本可以通过签约前的简单核查避免：确认登记业主，确认房产没有抵押或查封；确认期房项目已登记并设有经核准的监管账户；如买方为外国人，确认所在区域允许非本国公民拥有产权。随后仔细阅读交付、付款和解约条款。

在阿联酋境外购房，例如在摩洛哥，须遵守房产所在国的法律、程序和税收，并应在付款前在当地另行核查。

已向开发商付款但合同未签：能否追回款项？

最常见的情形之一是：买方支付了预订金或首期款，随后买卖合同迟迟未签，开发商以买方反悔为由拒绝退款。关键在于合同未签的原因：是买方无正当理由拒签，还是开发商未提供与约定相符的合同，或项目根本未登记？每种情形结论不同；如果过错在开发商，买方可能有权全额追回已付款项。

通常先发出书面催告以保全权利、固定日期，然后根据所在酋长国和项目性质，向监管机构投诉或向法院起诉。

期房买卖：开发商延期与买方违约

在迪拜的期房买卖中，买方的付款存入项目专属的监管账户，开发商只能按工程进度提取款项；这一账户是买方最重要的保障。如开发商逾期交付或项目停滞，买方可依合同和法律要求交付，或解除合同、退还已付款项并赔偿损失。

相反的情形同样常见：买方拖欠分期款，开发商解除合同并扣留部分已付款项。开发商不能随意而为：迪拜法律将可扣留的金额与项目完工比例及特定通知程序挂钩，任何超出部分均可提出异议。

投诉开发商：找监管机构还是法院？

许多人直接起诉，但与开发商的部分纠纷应先经酋长国的房地产监管机构处理，例如迪拜土地局下属的房地产监管局（RERA），它受理与项目和监管账户有关的投诉并核实完工比例。监管机构对项目的意见，在纠纷进入诉讼时往往是重要证据。至于解除合同、退款和赔偿，则由主管法院裁决。

房产登记与产权过户

在迪拜，房产所有权只有在迪拜土地局登记后才发生转移并可对抗第三人，其他酋长国的登记机构亦然。依未登记的合同购房，或在确认房产无抵押之前付款，都会埋下难以化解的纠纷：卖方一房二卖、银行坚持其抵押权，或继承人对死亡前未登记的买卖提出异议。

共有物业与服务费

在楼宇和社区中，业主与业主协会或物业管理公司之间会产生特殊类型的纠纷：业主认为过高或不合理的服务费、无人维修的公共部位故障，以及影响单元使用的决定。在迪拜，共有物业法规范这一关系，服务费须经监管机构核准，而非由开发商单方决定。

工程合同：延误、停工与承包商失联

工程纠纷是代价最高的房地产案件之一，因为停工每多一天，损失就多一分。最常见的情形包括：承包商超出工期、施工与图纸和规格不符、主张未经约定的额外工程款，或承包商在别墅或项目完工前停工失联。

业主常犯的错误是立即另请承包商，从而失去证明前一承包商所留工程状况的机会。正确做法是先发出正式通知，再通过技术鉴定固定现场状况，确定完工比例、已完成工程的价值以及完工所需内容，然后完成建设并主张差价和赔偿。

隐蔽缺陷与十年责任

承包商和工程师的责任并不因建筑交付而终止。《民事交易法》规定，自交付之日起十年内，二者对建筑物全部或部分倒塌以及危及其稳固与安全的缺陷承担连带责任，即十年责任，且不得以约定免除。其他装修和施工缺陷则依合同及瑕疵担保规则处理。

大型项目中的FIDIC合同

大型建设项目常采用FIDIC合同范本之一。它们不是法律，而是由当事人采纳的国际示范合同，其条款在不违反阿联酋法律强制性规定（例如十年责任）的范围内适用。相关纠纷多集中于通知、工期延长和额外费用索赔，若合同有约定，许多纠纷提交仲裁解决。

迪拜公民住宅建设纠纷

迪拜本国公民住宅的建设，在公民与承包商或咨询方之间设有专门的纠纷解决途径：先行友好协商，再由专门的建设纠纷委员会裁决，并有其自身的期限和救济方式，不同于一般工程纠纷的途径。一开始就了解这一途径，可避免向无管辖权的机构起诉。

度假屋与短期出租

在迪拜将房屋作为度假屋出租，须取得迪拜经济与旅游局的许可并遵守其规定；这并不属于租赁法调整的普通租赁。未经许可按晚或按周出租，将面临违规处理和罚款。

房地产案件从判决到执行

胜诉并不是终点。若判决支付款项，将立案执行，可查封被执行人的资金、账户和房产，并在符合条件时申请禁止出境。若判决交付单元或办理过户，则由法院会同产权登记机构执行。

迪拜法院的房地产与工程承包案件

迪拜是阿联酋最大的房地产市场，因此大多数房地产与工程承包案件集中于此。迪拜法院通过房地产纠纷专门审判庭审理此类案件，视纠纷类型和金额，诉前可能先行友好协商或调解；迪拜土地局和RERA则负责监管层面。寻找迪拜房地产律师的人，需要一位了解这种交织关系、知道何时先找监管机构、何时先上法院的专业人士。

咨询房地产律师前需要准备什么？

如何在迪拜核实律师执照？

在迪拜法院出庭的律师必须在迪拜政府法律事务部注册，您可以通过该部门网站核实。2022年第34号联邦法令规范律师与法律咨询行业，并区分获准出庭的律师事务所与无权出庭的法律咨询机构。

法律依据

关于阿联酋房地产与工程承包案件的常见问题