Les litiges immobiliers et de construction aux Émirats

Les affaires immobilières et de construction aux Émirats commencent souvent par un document signé à la hâte ou un paiement effectué avant que le contrat soit finalisé : une unité réservée sur plan puis le retard du promoteur, une somme versée sans rien d’enregistré en contrepartie, un entrepreneur qui arrête le chantier avant de livrer la villa, ou un vice apparu des années après la réception. La réponse directe : ces affaires se tranchent sur ce qui est enregistré et documenté, à savoir l’inscription au registre foncier, le compte séquestre, le contrat signé, les procès-verbaux de réception et les rapports d’expertise technique.

Ce guide présente les affaires immobilières et de construction aux Émirats dans l’ordre où le client les vit : vérifier le bien et le contrat avant l’achat, récupérer les paiements auprès du promoteur, les litiges de vente sur plan, l’enregistrement et le transfert de propriété, la copropriété, puis les litiges de construction, les vices et la garantie décennale, jusqu’au jugement et à son exécution.

Tous les articles de ce domaine sont réunis dans la catégorie Immobilier, promotion et construction, et le cabinet AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS représente propriétaires, acquéreurs, promoteurs et entrepreneurs à Dubaï et dans les autres émirats.

Que recouvrent les affaires immobilières et de construction ?

Les affaires immobilières aux Émirats ne se limitent pas à un litige entre vendeur et acheteur. Elles comprennent les litiges de vente, d’achat et d’enregistrement, les réclamations contre les promoteurs en vente sur plan, les litiges de copropriété et de charges de service, les litiges de contrats de construction entre maître d’ouvrage et entrepreneur, les actions pour vices cachés et garantie décennale, ainsi que les infractions liées aux maisons de vacances. Les litiges entre bailleur et locataire relèvent d’une autorité et d’une procédure distinctes, présentées dans notre guide des litiges locatifs.

Chaque émirat a ses propres lois sur l’enregistrement et la promotion immobilière, tandis que la loi fédérale sur les transactions civiles reste la référence générale pour les contrats de vente, d’entreprise et de garantie.

Avant d’acheter : que vérifier dans le bien et le contrat ?

La plupart des affaires immobilières auraient pu être évitées par une simple vérification avant la signature : confirmer le propriétaire inscrit et l’absence d’hypothèque ou de saisie, s’assurer que le projet sur plan est enregistré et dispose d’un compte séquestre agréé, et que la zone autorise la propriété des non-nationaux si l’acheteur est étranger. Lisez ensuite les clauses de livraison, de paiement et de résiliation.

Celui qui achète un bien hors des Émirats, au Maroc par exemple, est soumis à la loi, aux procédures et aux impôts du pays où se trouve le bien, et doit faire une vérification indépendante sur place avant tout paiement.

J’ai payé le promoteur mais le contrat n’a pas été signé : puis-je récupérer la somme ?

L’une des situations les plus fréquentes : l’acheteur verse un montant de réservation ou un premier acompte, puis la signature du contrat de vente bloque et le promoteur refuse de rembourser en prétendant que l’acheteur s’est rétracté. Tout dépend de la raison de l’absence de signature : l’acheteur a-t-il refusé sans motif, le promoteur n’a-t-il pas proposé un contrat conforme à ce qui était convenu, ou le projet n’était-il pas enregistré ? Chaque cas a sa réponse, et l’acheteur peut avoir droit au remboursement intégral si la défaillance vient du promoteur.

La démarche commence généralement par une mise en demeure écrite qui préserve le droit et fixe la date, puis une plainte auprès du régulateur ou une action en justice selon l’émirat et la nature du projet.

Vente sur plan : retard du promoteur et défaillance de l’acheteur

Dans la vente sur plan à Dubaï, les paiements des acheteurs sont versés sur un compte séquestre propre au projet, dont le promoteur ne peut retirer qu’en fonction de l’avancement des travaux ; ce compte est la principale garantie de l’acheteur. Si le promoteur dépasse la date de livraison ou si le projet s’arrête, l’acheteur peut, selon le contrat et la législation, demander la livraison ou la résiliation avec remboursement des sommes versées et indemnisation du préjudice.

La situation inverse est tout aussi courante : un acheteur en retard sur ses échéances voit le promoteur résilier le contrat et conserver une partie des sommes payées. Le promoteur ne peut pas agir à sa guise : la loi de Dubaï lie ce qu’il peut conserver au taux d’avancement du projet et à des procédures de notification précises, et tout dépassement peut être contesté.

Plainte contre un promoteur : le régulateur ou le tribunal ?

Beaucoup saisissent directement le tribunal, alors que certains litiges avec les promoteurs passent d’abord par le régulateur immobilier de l’émirat, comme l’Agence de régulation immobilière (RERA) du Dubai Land Department, qui reçoit les plaintes relatives aux projets et aux comptes séquestres et vérifie les taux d’avancement. La position du régulateur sur le projet constitue souvent une preuve importante si le litige arrive en justice. La résiliation, le remboursement et l’indemnisation relèvent en revanche du tribunal compétent.

Enregistrement du bien et transfert de propriété

À Dubaï, la propriété d’un bien n’est transférée et opposable aux tiers qu’après son enregistrement auprès du Dubai Land Department, et il en va de même dans les autres émirats auprès de leurs services d’enregistrement foncier. Acheter sur la base d’un contrat non enregistré, ou payer le prix avant de vérifier l’absence d’hypothèque, ouvre la porte à des litiges difficiles : un vendeur qui vend deux fois le même bien, une banque qui maintient son hypothèque, ou des héritiers qui contestent une vente non enregistrée avant le décès.

Copropriété et charges de service

Dans les tours et les ensembles résidentiels naissent des litiges particuliers entre les propriétaires et l’association des propriétaires ou le gestionnaire : des charges jugées excessives ou injustifiées, des pannes dans les parties communes que personne ne répare, des décisions qui affectent l’usage du lot. À Dubaï, la loi sur la copropriété encadre cette relation, et les charges de service sont soumises à l’approbation du régulateur et non à la seule appréciation du promoteur.

Contrats de construction : retard, arrêt et fuite de l’entrepreneur

Les litiges de construction figurent parmi les affaires immobilières les plus coûteuses, car le préjudice augmente chaque jour où le chantier est à l’arrêt. Les formes les plus courantes : un entrepreneur qui dépasse le délai d’exécution, des travaux non conformes aux plans et spécifications, des réclamations pour travaux supplémentaires jamais convenus, ou un entrepreneur qui s’arrête et disparaît avant de terminer la villa ou le projet.

L’erreur fréquente du maître d’ouvrage est de faire entrer immédiatement un nouvel entrepreneur, perdant ainsi la preuve de l’état des travaux laissés par le premier. La bonne démarche : une mise en demeure formelle, puis un constat par expertise technique déterminant le taux d’avancement, la valeur des travaux réalisés et ce qu’il faut pour les achever, avant de terminer la construction et de réclamer la différence et l’indemnisation.

Vices cachés et garantie décennale

La responsabilité de l’entrepreneur et de l’ingénieur ne s’arrête pas à la livraison du bâtiment. La loi sur les transactions civiles les rend solidairement responsables de l’effondrement total ou partiel de l’ouvrage et des vices qui menacent sa solidité et sa sécurité pendant dix ans à compter de la réception : c’est la garantie décennale, qui ne peut être écartée par contrat. Les autres défauts de finition et d’exécution relèvent du contrat et des règles de la garantie des vices.

Contrats FIDIC dans les grands projets

Les grands projets de construction utilisent souvent l’un des modèles de contrats FIDIC, qui ne sont pas une loi mais des contrats types internationaux adoptés par les parties. Leurs clauses s’appliquent dans la mesure où elles ne contredisent pas les règles impératives du droit émirien, comme la garantie décennale. La plupart de leurs litiges portent sur les notifications, les prolongations de délai et les coûts supplémentaires, et beaucoup sont soumis à l’arbitrage lorsque le contrat le prévoit.

Litiges de construction des maisons des nationaux à Dubaï

La construction des maisons des nationaux à Dubaï dispose d’une voie propre de règlement des litiges entre le citoyen et l’entrepreneur ou le bureau d’études : elle commence par un règlement amiable, puis un comité spécialisé dans les litiges de construction, avec ses propres délais et voies de recours, distincte de la voie des litiges de construction ordinaires. Connaître cette voie dès le départ évite de saisir une instance incompétente.

Maisons de vacances et location de courte durée

Louer un logement comme maison de vacances à Dubaï est une activité soumise à un permis du Département de l’économie et du tourisme et au respect de ses règles ; ce n’est pas un bail ordinaire régi par la loi sur les loyers. Louer à la nuit ou à la semaine sans permis expose à des infractions et à des amendes.

Du jugement à l’exécution dans les affaires immobilières

Un jugement en votre faveur n’est pas la fin du chemin. S’il condamne au paiement d’une somme, un dossier d’exécution est ouvert, permettant de saisir les fonds, comptes et biens immobiliers du débiteur et de demander une interdiction de voyager sous conditions. S’il ordonne la remise d’une unité ou un transfert de propriété, il est exécuté par le tribunal en coordination avec le service d’enregistrement foncier.

Les affaires immobilières et de construction devant les tribunaux de Dubaï

Dubaï est le plus grand marché immobilier du pays, et la plupart des affaires immobilières et de construction s’y concentrent. Les tribunaux de Dubaï les examinent au sein de chambres spécialisées en litiges immobiliers, parfois après un règlement amiable ou une conciliation selon la nature et la valeur du litige, tandis que le Dubai Land Department et la RERA assurent le volet réglementaire. Celui qui cherche un avocat immobilier à Dubaï a besoin de quelqu’un qui maîtrise cette articulation et sait quand commencer par le régulateur et quand par le tribunal.

Que préparer avant de consulter un avocat immobilier ?

Comment vérifier la licence d’un avocat à Dubaï ?

L’avocat qui plaide devant les tribunaux de Dubaï doit être inscrit auprès du Département des affaires juridiques du gouvernement de Dubaï, et vous pouvez vérifier son inscription sur le site du Département. Le décret-loi fédéral n° 34 de 2022 réglemente la profession d’avocat et le conseil juridique, et distingue les cabinets d’avocats autorisés à plaider des bureaux de conseil juridique qui ne le sont pas.

Références juridiques

Questions fréquentes sur les affaires immobilières et de construction aux Émirats