Changement de contractant ou de consultant à Dubaï : comment faire ?

Changer d'entrepreneur ou de bureau d'études à Dubaï n'est pas une décision unique mais deux parcours qui doivent avancer ensemble : un parcours contractuel régi par les règles du contrat d'entreprise (muqawala) dans la Loi sur les transactions civiles, et un parcours administratif devant l'autorité qui a délivré le permis de construire, qu'il s'agisse de la Municipalité de Dubaï via la plateforme Build in Dubai ou de la Dubai Development Authority dans les zones qui en relèvent. Beaucoup de propriétaires commencent par le second parce qu'il est plus rapide : ils remplacent l'entrepreneur sur le permis puis découvrent que le contrat est toujours en vigueur et que l'entrepreneur réclame la valeur de ce qu'il a réalisé et le gain manqué sur ce qu'il n'a pas exécuté.

Les erreurs coûtent cher ici : une mise en demeure sans délai précis ni description exacte des manquements, l'éviction de l'entrepreneur du chantier avant le constat de l'état des travaux, ou une décharge signée à la hâte qui fait perdre le recours pour les vices apparus plus tard. Chacune se transforme en procès qui dure des années.

Dans cet article, AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS expose quand le maître d'ouvrage est en droit de changer d'entrepreneur ou de bureau d'études, comment cela se fait juridiquement et administrativement à Dubaï, quelles responsabilités subsistent après le changement, et où se situe le risque qui exige un avocat avant la décision.

Quand avez-vous le droit de changer d'entrepreneur à Dubaï ?

La Loi sur les transactions civiles distingue deux situations. Dans la première, il apparaît en cours de travaux que l'entrepreneur les exécute de manière défectueuse ou contraire aux stipulations du contrat ; le maître d'ouvrage ne peut alors résilier directement, mais doit d'abord mettre l'entrepreneur en demeure de respecter les stipulations et de reprendre les travaux non conformes dans un délai raisonnable qu'il lui fixe. Si ce délai expire sans reprise, il peut, après constat de l'état des travaux, résilier le contrat et confier à un autre entrepreneur l'achèvement et la correction des travaux aux frais du premier. La seconde situation permet la résiliation immédiate sans délai : lorsque les vices d'exécution sont irréparables, lorsque le retard de l'entrepreneur est tel que l'achèvement dans le délai est sans espoir, ou lorsque sa conduite révèle l'intention de ne pas exécuter.

Il existe une troisième situation que beaucoup négligent : le maître d'ouvrage peut se délier du contrat et arrêter l'exécution à tout moment avant l'achèvement, même sans faute de l'entrepreneur, mais à charge de l'indemniser de toutes ses dépenses, des travaux réalisés et de ce qu'il aurait pu gagner s'il avait achevé l'ouvrage, le tribunal pouvant réduire cette indemnité selon les circonstances. Celui qui change d'entrepreneur simplement parce qu'il a trouvé une offre moins chère paie deux fois la différence de prix. Nous avons détaillé les formes de manquement aux délais dans Litiges liés aux contrats de construction et retards de livraison aux Émirats.

Quand avez-vous le droit de changer de bureau d'études ou de consultant ?

Le bureau d'études d'un projet de construction remplit deux rôles qui peuvent être réunis ou séparés : la conception et la supervision de l'exécution. La loi le rend responsable des vices imputables à la conception qu'il a établie, le rend solidairement responsable avec l'entrepreneur des vices d'exécution survenus sous sa supervision, et lui reconnaît des honoraires distincts pour chacun des deux rôles sauf convention contraire. S'il manque à sa supervision, tarde à approuver les plans et les décomptes, déserte le chantier ou accepte des travaux non conformes, il s'agit d'un manquement justifiant la résiliation selon les clauses du contrat, et les mêmes règles de mise en demeure et de délai lui sont applicables.

Ce qui rend le changement de consultant plus délicat que celui de l'entrepreneur, c'est que le bureau d'études est la partie au nom de laquelle le permis de construire est enregistré et qui dépose les demandes de changement et d'achèvement. Sans son remplacement administratif, le propriétaire ne peut poursuivre le projet, et sans son accord ou son rapport technique, le transfert de responsabilité au nouveau bureau se bloque. La décision doit donc être précédée d'un arrangement avec un bureau de remplacement prêt à approuver le rapport d'état et à reprendre la supervision à partir d'un point défini.

La mise en demeure et le constat de l'état des travaux avant le changement

La mise en demeure n'est pas un courriel irrité, mais un document que le tribunal lira deux ans plus tard. Elle doit identifier les manquements par référence aux clauses du contrat et aux plans, accorder un délai clair de reprise, avertir que son expiration entraînera la résiliation et la confiance des travaux à un autre entrepreneur aux frais de l'entrepreneur, et être signifiée par notaire ou par un moyen prouvant sa réception.

Vient ensuite l'étape sur laquelle la plupart des affaires se perdent : le constat de l'état des travaux. La loi subordonne le droit du maître d'ouvrage de résilier et de confier le travail à un tiers au constat de l'état, c'est-à-dire à la documentation du taux d'avancement, des vices et des matériaux présents sur le chantier avant que le nouvel entrepreneur n'y touche. Il se fait par un rapport technique du bureau d'études superviseur ou d'un consultant indépendant, et en cas de litige par la désignation d'un expert par le juge des référés avant l'introduction de l'action. Celui qui fait entrer un nouvel entrepreneur avant cette documentation ne peut plus prouver que les vices sont du premier et non du second.

Changer d'entrepreneur ou de consultant sur le permis de construire : la procédure administrative à Dubaï

À la Municipalité de Dubaï, cette procédure est régie par une résolution administrative de 2024 approuvant les procédures de changement des bureaux d'études et des entreprises de construction et de délivrance des certificats d'achèvement, qui distingue le changement d'un commun accord du changement sans l'accord de la partie précédente :

Dans les zones relevant de la Dubai Development Authority, le service s'appelle remplacement du consultant ou de l'entrepreneur ; il est déposé par le propriétaire ou par la partie précédente ou nouvelle, et achevé en deux jours ouvrables avec un certificat de non-objection de la partie précédente, ou dix jours ouvrables avec une lettre d'engagement du propriétaire. À Abou Dhabi, le service est fourni via la plateforme TAMM.

La conclusion que le propriétaire doit comprendre : le litige financier avec l'ancien entrepreneur n'empêche pas son remplacement sur le permis, mais n'éteint pas non plus sa créance. Le nouveau permis règle le problème du chantier et non celui du contrat, lequel se tranche par transaction, L'arbitrage et la résolution des litiges aux Émirats ou action en justice.

Que deviennent les sommes dues à l'ancien entrepreneur et la garantie décennale après le changement ?

Si le prix était fixé à l'unité et l'ouvrage composé de parties, l'entrepreneur a droit au prix à proportion de ce qu'il a réalisé après réception et acceptation, et pour les travaux défectueux seulement après déduction du coût de leur reprise. La garantie décennale pour l'effondrement de l'ouvrage ou les vices menaçant sa solidité et sa sécurité reste à la charge du premier entrepreneur et de l'ingénieur pour les travaux qu'ils ont exécutés, court à compter de la réception par le maître d'ouvrage, et ne passe au nouvel entrepreneur que pour ses propres travaux. Toute clause visant à exonérer l'entrepreneur ou l'ingénieur de cette garantie ou à la limiter est nulle. Le détail de cette garantie est dans Qu'est-ce que la garantie décennale et la responsabilité des entrepreneurs ?.

Le risque à ce stade est une décharge signée pour clore rapidement la relation, qui libère l'entrepreneur de toute responsabilité et sera interprétée comme une renonciation aux vices apparents à la signature, ou une transaction qui ne fixe pas le point de transfert de la responsabilité, de sorte que les deux entrepreneurs se renvoient la faute lorsqu'un vice apparaît dans l'étanchéité ou les fondations.

Si l'entrepreneur refuse de quitter le chantier ou retient les plans et les matériaux

L'entrepreneur a un droit de rétention sur la chose que son travail a affectée jusqu'au paiement de ses honoraires, mais ce droit ne s'étend pas à l'occupation de tout le chantier ni à la paralysie du projet comme moyen de pression pour recouvrer des sommes contestées. S'il refuse de remettre le chantier, les plans ou les matériaux payés par le propriétaire, la voie est le juge des référés pour l'y contraindre, ou Saisies conservatoires aux Émirats : Quand les demander ? sur ses créances auprès de tiers en garantie de l'indemnité à venir. Les sous-traitants ne peuvent réclamer directement au propriétaire ce qui est dû à l'entrepreneur principal, sauf délégation, de sorte que le propriétaire ne paie pas deux fois sous la pression d'un arrêt des ouvriers.

Le litige après le changement : procès ou arbitrage

Après le changement subsiste le plus souvent un litige sur le surcoût d'achèvement, les pénalités de retard, la valeur des travaux réalisés et l'indemnisation des vices. La clause de règlement des différends du contrat détermine la voie, tribunaux de Dubaï ou arbitrage, et les grands contrats de construction renvoient souvent aux modèles FIDIC, qui prévoient des étapes de notification et de règlement avant l'arbitrage dont l'omission fait perdre la réclamation. Nous l'avons expliqué dans Contrats FIDIC aux Émirats : nature juridique et limites d'application. Dans les deux cas, c'est le rapport de l'expert ingénieur qui tranchera, de sorte que la qualité du constat réalisé avant le changement détermine l'issue du litige après celui-ci. Si le contrat ne contient pas de clause d'arbitrage, la voie générale est dans Comment déposer une plainte à Dubaï ?.

Ai-je besoin d'un avocat pour changer d'entrepreneur ou de consultant ?

Le propriétaire ou le nouveau bureau d'études peut déposer lui-même la procédure administrative, mais la décision qui la précède est juridique : le manquement suffit-il à une résiliation aux frais de l'entrepreneur, ou le propriétaire sera-t-il réputé s'être délié du contrat et tenu d'indemniser ? La mise en demeure est-elle valable ? L'état a-t-il été constaté de manière à résister à l'expert ? Un contrat rédigé sans avocat ne contient le plus souvent ni les clauses de résiliation, ni les pénalités de retard, ni le mécanisme de remise du chantier qui rendent le changement possible sans litige. Voir Rédaction des contrats et accords aux Émirats. Les honoraires sont fixés une fois connus la taille du projet, le stade du litige et les démarches nécessaires, et consignés dans une convention d'honoraires écrite avant le début du travail.

Les délais qui gouvernent le changement d'entrepreneur ou de consultant

Que préparer avant de contacter l'avocat ?

Références juridiques

• Décret-loi fédéral n° (25) de 2025 portant promulgation de la Loi sur les transactions civiles.

• Résolution administrative n° (275) de 2024 de la Municipalité de Dubaï approuvant les procédures de changement des bureaux d'études et des entreprises de construction et de délivrance des certificats d'achèvement.

• Résolution du Conseil exécutif de l'émirat de Dubaï n° (28) de 2022 relative à l'assurance des travaux de construction dans l'émirat de Dubaï.

Questions fréquentes sur le changement d'entrepreneur ou de consultant à Dubaï