دبئی میں ٹھیکیدار یا مشیر کی تبدیلی: یہ کیسے ہوتا ہے؟

دبئی میں ٹھیکیدار یا کنسلٹنٹ کی تبدیلی ایک فیصلہ نہیں بلکہ دو راستے ہیں جنہیں ساتھ ساتھ چلنا چاہیے: ایک معاہداتی راستہ جس پر دیوانی معاملات کے قانون میں مقاولہ (ٹھیکے) کے معاہدے کے احکام لاگو ہوتے ہیں، اور ایک انتظامی راستہ اس ادارے کے سامنے جس نے تعمیراتی اجازت نامہ جاری کیا، خواہ وہ بلدیہ دبئی ہو بلڈ اِن دبئی پلیٹ فارم کے ذریعے یا دبئی ڈیولپمنٹ اتھارٹی اپنے ماتحت علاقوں میں۔ بہت سے مالکان دوسرے راستے سے شروع کرتے ہیں کیونکہ وہ تیز ہے؛ وہ اجازت نامے میں ٹھیکیدار بدل دیتے ہیں اور پھر دریافت کرتے ہیں کہ معاہدہ اب بھی قائم ہے اور ٹھیکیدار مکمل شدہ کام کی قیمت اور باقی کام پر فوت شدہ منافع کا مطالبہ کر رہا ہے۔

یہاں غلطیاں مہنگی پڑتی ہیں: مقررہ مدت یا خلاف ورزیوں کی درست تفصیل کے بغیر نوٹس، کام کی حالت کے اندراج سے پہلے ٹھیکیدار کو سائٹ سے نکالنا، یا جلدی میں دستخط شدہ بریت نامہ جو بعد میں ظاہر ہونے والے نقائص پر رجوع کا حق ختم کر دیتا ہے۔ ان میں سے ہر غلطی برسوں چلنے والے مقدمے میں بدل جاتی ہے۔

اس مضمون میں AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS بیان کرتا ہے کہ مالک کو کب ٹھیکیدار یا انجینئرنگ دفتر بدلنے کا حق ہے، دبئی میں یہ قانونی اور انتظامی طور پر کیسے ہوتا ہے، تبدیلی کے بعد کون سی ذمہ داریاں باقی رہتی ہیں، اور وہ خطرہ کہاں ہے جس کے لیے فیصلے سے پہلے وکیل درکار ہے۔

دبئی میں آپ کو ٹھیکیدار بدلنے کا حق کب ہے؟

دیوانی معاملات کا قانون دو صورتوں میں فرق کرتا ہے۔ پہلی صورت میں کام کے دوران ظاہر ہوتا ہے کہ ٹھیکیدار اسے ناقص طریقے سے یا معاہدے کی شرائط کے خلاف انجام دے رہا ہے؛ یہاں مالک براہِ راست معاہدہ فسخ نہیں کر سکتا بلکہ پہلے ٹھیکیدار کو شرائط کی پابندی اور خلاف ورزی والے کام کی اصلاح کے لیے ایک معقول مدت میں نوٹس دینا ہوگا جو وہ خود مقرر کرتا ہے۔ اگر یہ مدت اصلاح کے بغیر گزر جائے تو مالک کام کی حالت کے اندراج کے بعد معاہدہ فسخ کر سکتا ہے اور کام کی تکمیل اور اصلاح پہلے ٹھیکیدار کے خرچ پر کسی دوسرے ٹھیکیدار کو سونپ سکتا ہے۔ دوسری صورت مہلت کے بغیر فوری فسخ کی اجازت دیتی ہے: اگر تعمیر کے نقائص کی اصلاح ناممکن ہو، ٹھیکیدار اتنا تاخیر کرے کہ مدت میں تکمیل کی امید نہ رہے، یا اس کا طرزِ عمل عمل نہ کرنے کی نیت ظاہر کرے۔

ایک تیسری صورت بھی ہے جسے بہت سے لوگ نظر انداز کرتے ہیں: مالک تکمیل سے پہلے کسی بھی وقت معاہدے سے دستبردار ہو کر کام روک سکتا ہے چاہے ٹھیکیدار کی کوئی غلطی نہ ہو، لیکن اس کے بدلے اسے ٹھیکیدار کے تمام اخراجات، مکمل شدہ کام اور اس منافع کا معاوضہ دینا ہوگا جو وہ کام مکمل کر کے کما سکتا تھا، اور عدالت حالات کے مطابق یہ معاوضہ کم کر سکتی ہے۔ جو شخص محض اس لیے ٹھیکیدار بدلتا ہے کہ اسے سستی پیشکش ملی ہے، وہ قیمت کا فرق دو بار ادا کرتا ہے۔ مدتوں کی خلاف ورزی کی صورتیں ہم نے معاہدات تعمیرات کے تنازعات اور تاخیر کی صورت میں میں تفصیل سے بیان کی ہیں۔

آپ کو کنسلٹنٹ یا انجینئرنگ دفتر بدلنے کا حق کب ہے؟

تعمیراتی منصوبے میں انجینئرنگ دفتر دو کردار ادا کرتا ہے جو اکٹھے یا الگ ہو سکتے ہیں: ڈیزائن تیار کرنا اور تعمیر کی نگرانی۔ قانون اسے اپنے تیار کردہ ڈیزائن سے پیدا ہونے والے نقائص کا ذمہ دار ٹھہراتا ہے، اس کی نگرانی میں ہونے والے تعمیراتی نقائص کا ٹھیکیدار کے ساتھ مشترکہ ذمہ دار بناتا ہے، اور دونوں کرداروں میں سے ہر ایک کے لیے الگ معاوضے کا حق دیتا ہے جب تک کہ اس کے برعکس اتفاق نہ ہو۔ اگر وہ نگرانی میں کوتاہی کرے، نقشوں اور بلوں کی منظوری میں تاخیر کرے، سائٹ چھوڑ دے، یا خلاف ورزی والے کام قبول کرے، تو یہ ایسی خلاف ورزی ہے جو معاہدے کی شرائط کے مطابق خاتمے کا جواز بنتی ہے، اور اس پر نوٹس اور مہلت کے وہی قواعد لاگو ہوتے ہیں۔

کنسلٹنٹ کی تبدیلی ٹھیکیدار کی تبدیلی سے زیادہ نازک اس لیے ہے کہ انجینئرنگ دفتر ہی وہ فریق ہے جس کے نام پر تعمیراتی اجازت نامہ درج ہوتا ہے اور جو تبدیلی اور تکمیل کی درخواستیں جمع کراتا ہے۔ اس کی انتظامی تبدیلی کے بغیر مالک منصوبہ آگے نہیں بڑھا سکتا، اور اس کی رضامندی یا تکنیکی رپورٹ کے بغیر نئے دفتر کو ذمہ داری کی منتقلی رک جاتی ہے۔ اس لیے فیصلے سے پہلے ایسے متبادل دفتر کے ساتھ انتظام ہونا چاہیے جو حالت کی رپورٹ کی توثیق کرنے اور ایک متعین نقطے سے نگرانی سنبھالنے پر تیار ہو۔

تبدیلی سے پہلے قانونی نوٹس اور کام کی حالت کا اندراج

نوٹس غصے میں لکھی ای میل نہیں بلکہ وہ دستاویز ہے جسے عدالت دو سال بعد پڑھے گی۔ اس میں معاہدے کی شقوں اور نقشوں کے حوالے سے خلاف ورزیاں متعین ہوں، اصلاح کی واضح مہلت دی جائے، خبردار کیا جائے کہ اس کے گزرنے پر فسخ اور کام ٹھیکیدار کے خرچ پر دوسرے ٹھیکیدار کو سونپا جائے گا، اور اسے نوٹری کے ذریعے یا ایسے طریقے سے بھیجا جائے جو وصولی ثابت کرے۔

پھر وہ مرحلہ آتا ہے جہاں زیادہ تر مقدمات ہارے جاتے ہیں: کام کی حالت کا اندراج۔ قانون مالک کے فسخ اور کام کسی اور کو سونپنے کے حق کو حالت کے اندراج سے مشروط کرتا ہے، یعنی تکمیل کے تناسب، نقائص اور سائٹ پر موجود سامان کی دستاویز بندی اس سے پہلے کہ نیا ٹھیکیدار انہیں چھوئے۔ یہ نگران انجینئرنگ دفتر یا کسی آزاد کنسلٹنٹ کی تکنیکی رپورٹ سے ہوتا ہے، اور تنازع کی صورت میں مقدمہ دائر کرنے سے پہلے فوری امور کے جج سے ماہر مقرر کرا کے۔ جو شخص اس دستاویز بندی سے پہلے نیا ٹھیکیدار لے آتا ہے وہ یہ ثابت نہیں کر پاتا کہ نقائص پہلے ٹھیکیدار کے ہیں دوسرے کے نہیں۔

تعمیراتی اجازت نامے میں ٹھیکیدار یا کنسلٹنٹ کی تبدیلی: دبئی میں انتظامی طریقۂ کار

بلدیہ دبئی میں یہ طریقۂ کار 2024 میں جاری ہونے والے انتظامی فیصلے کے تحت ہے جس میں انجینئرنگ دفاتر اور ٹھیکیداری کمپنیوں کی تبدیلی اور تکمیل کے سرٹیفکیٹ جاری کرنے کے طریقۂ کار منظور کیے گئے، اور یہ باہمی رضامندی سے تبدیلی اور سابقہ فریق کی رضامندی کے بغیر تبدیلی میں فرق کرتا ہے:

دبئی ڈیولپمنٹ اتھارٹی کے علاقوں میں اس خدمت کو کنسلٹنٹ یا ٹھیکیدار کا استبدال کہا جاتا ہے؛ اسے مالک یا سابقہ یا نیا فریق جمع کراتا ہے، اور سابقہ فریق کے عدم اعتراض سرٹیفکیٹ کے ساتھ دو کاروباری دنوں میں، یا مالک کے تعہد نامے کے ساتھ دس کاروباری دنوں میں مکمل ہوتی ہے۔ ابوظہبی میں یہ خدمت تم (TAMM) پلیٹ فارم کے ذریعے فراہم کی جاتی ہے۔

وہ نتیجہ جو مالک کو سمجھنا چاہیے: پرانے ٹھیکیدار کے ساتھ مالی تنازع اجازت نامے میں اس کی تبدیلی نہیں روکتا، لیکن اس کا قرض بھی ساقط نہیں کرتا۔ نیا اجازت نامہ سائٹ کا مسئلہ حل کرتا ہے معاہدے کا نہیں، اور معاہدے کا مسئلہ تصفیے، متحدہ عرب امارات میں ثالثی اور تنازعات کا حل یا مقدمے سے طے ہوتا ہے۔

تبدیلی کے بعد پرانے ٹھیکیدار کے واجبات اور دس سالہ ضمانت کا کیا ہوتا ہے؟

اگر معاوضہ فی یونٹ کی بنیاد پر مقرر ہو اور کام حصوں پر مشتمل ہو، تو ٹھیکیدار معائنے اور قبولیت کے بعد مکمل شدہ کام کے تناسب سے معاوضے کا حق دار ہوتا ہے، اور ناقص کام کا صرف اس کی مرمت کی لاگت کاٹنے کے بعد۔ عمارت کے انہدام یا اس کی مضبوطی اور سلامتی کو خطرے میں ڈالنے والے نقائص کی دس سالہ ضمانت پہلے ٹھیکیدار اور انجینئر پر ان کے انجام دیے گئے کام کے لیے باقی رہتی ہے، مالک کے کام وصول کرنے سے شروع ہوتی ہے، اور نئے ٹھیکیدار کو صرف اس کے اپنے کام کے لیے منتقل ہوتی ہے۔ ہر وہ شرط باطل ہے جس کا مقصد ٹھیکیدار یا انجینئر کو اس ضمانت سے بری کرنا یا اسے محدود کرنا ہو۔ اس ضمانت کی تفصیل دس سالی ضمان اور معمار و انجینئر کی ذمہ داری میں ہے۔

اس مرحلے کا خطرہ وہ بریت نامہ ہے جو تعلق جلد ختم کرنے کے لیے دستخط کیا جاتا ہے اور ٹھیکیدار کو ہر ذمہ داری سے بری کرتا ہے، جسے بعد میں دستخط کے وقت ظاہر نقائص سے دستبرداری سمجھا جاتا ہے؛ یا ایسا تصفیہ جو ذمہ داری کی منتقلی کا نقطہ متعین نہیں کرتا، جس سے واٹر پروفنگ یا بنیادوں میں نقص ظاہر ہونے پر دونوں ٹھیکیدار ایک دوسرے پر الزام لگاتے ہیں۔

اگر ٹھیکیدار سائٹ چھوڑنے سے انکار کرے یا نقشے اور سامان روک لے

ٹھیکیدار کو اس چیز کو روکے رکھنے کا حق ہے جس پر اس کے کام کا اثر ہوا ہو جب تک اسے اس کا معاوضہ نہ مل جائے، لیکن یہ حق پوری سائٹ پر قبضے یا متنازع رقوم کی وصولی کے دباؤ کے لیے منصوبہ معطل کرنے تک نہیں پھیلتا۔ اگر ٹھیکیدار سائٹ، نقشے یا وہ سامان جس کی قیمت مالک نے ادا کی ہے، حوالے کرنے سے انکار کرے، تو راستہ فوری امور کا جج ہے جو اسے حوالگی پر مجبور کرے، یا متوقع معاوضے کی ضمانت کے طور پر تیسرے فریق کے پاس اس کے واجبات پر احتیاطی قرقی۔ ذیلی ٹھیکیدار اصل ٹھیکیدار کے واجبات میں سے کسی چیز کا مالک سے براہِ راست مطالبہ نہیں کر سکتے جب تک کہ اس نے انہیں مالک پر حوالہ نہ کیا ہو، لہٰذا مالک مزدوروں کے کام روکنے کے دباؤ میں دو بار ادائیگی نہ کرے۔

تبدیلی کے بعد تنازع: مقدمہ یا ثالثی

تبدیلی کے بعد عموماً تکمیل کی اضافی لاگت، تاخیر کے جرمانوں، مکمل شدہ کام کی قیمت اور نقائص کے معاوضے پر تنازع باقی رہتا ہے۔ معاہدے کی تنازعات کے حل کی شق راستہ طے کرتی ہے: دبئی کی عدالتیں یا ثالثی، اور بڑے تعمیراتی معاہدے عموماً فیڈک (FIDIC) کے نمونوں کا حوالہ دیتے ہیں جو ثالثی سے پہلے نوٹس اور تصفیے کے مراحل مقرر کرتے ہیں جن کے گزر جانے سے مطالبہ ساقط ہو جاتا ہے۔ دونوں صورتوں میں انجینئر ماہر کی رپورٹ ہی مقدمے کا فیصلہ کرے گی، اس لیے تبدیلی سے پہلے کیے گئے حالت کے اندراج کا معیار ہی اس کے بعد تنازع کا نتیجہ طے کرتا ہے۔

کیا ٹھیکیدار یا کنسلٹنٹ بدلنے کے لیے مجھے وکیل کی ضرورت ہے؟

انتظامی طریقۂ کار مالک یا نیا انجینئرنگ دفتر خود جمع کرا سکتا ہے، لیکن اس سے پہلے کا فیصلہ قانونی ہے: کیا خلاف ورزی ٹھیکیدار کے خرچ پر فسخ کے لیے کافی ہے یا مالک کو معاہدے سے دستبردار اور معاوضے کا پابند سمجھا جائے گا؟ کیا نوٹس درست ہے؟ کیا حالت اس طرح درج ہوئی ہے کہ ماہر کے سامنے ٹھہر سکے؟ اور وکیل کے بغیر تیار کردہ معاہدے میں عموماً خاتمے کی شقیں، تاخیر کے جرمانے اور سائٹ کی حوالگی کا طریقہ شامل نہیں ہوتا جو تنازع کے بغیر تبدیلی ممکن بناتے ہیں۔ دیکھیے متحدہ عرب امارات میں معاہدوں اور معاہدات کی تشکیل۔ فیس منصوبے کے حجم، تنازع کے مرحلے اور درکار کارروائیوں کے معلوم ہونے کے بعد طے ہوتی ہے اور کام شروع ہونے سے پہلے تحریری فیس معاہدے میں درج کی جاتی ہے۔

وہ مدتیں جو ٹھیکیدار یا کنسلٹنٹ کی تبدیلی پر حکمران ہیں

وکیل سے رابطے سے پہلے کیا تیار کریں

قانونی حوالے

• وفاقی فرمانی قانون نمبر (25) برائے 2025 بابت اجرائے دیوانی معاملات کا قانون۔
• بلدیہ دبئی کا انتظامی فیصلہ نمبر (275) برائے 2024 بابت منظوری طریقۂ کار تبدیلی انجینئرنگ دفاتر و ٹھیکیداری کمپنیاں اور اجرائے تکمیل سرٹیفکیٹ۔
• امارت دبئی کی ایگزیکٹو کونسل کا فیصلہ نمبر (28) برائے 2022 بابت امارت دبئی میں تعمیراتی کاموں کا بیمہ۔

دبئی میں ٹھیکیدار یا کنسلٹنٹ کی تبدیلی کے بارے میں عام سوالات