متحدہ عرب امارات میں جائیداد اور تعمیراتی مقدمات

متحدہ عرب امارات میں جائیداد اور تعمیرات کے مقدمات عموماً جلدی میں دستخط کیے گئے کسی کاغذ یا معاہدہ مکمل ہونے سے پہلے کی گئی ادائیگی سے شروع ہوتے ہیں: نقشے پر یونٹ بک کرایا اور پھر ڈویلپر نے تاخیر کر دی، رقم ادا کی مگر اس کے بدلے کچھ رجسٹر نہ ہوا، ٹھیکیدار ولا حوالے کرنے سے پہلے کام چھوڑ گیا، یا حوالگی کے برسوں بعد تعمیر میں نقص ظاہر ہوا۔ سیدھا جواب یہ ہے کہ یہ مقدمات اسی سے طے ہوتے ہیں جو رجسٹرڈ اور دستاویزی ہو: رجسٹریشن ادارے میں اندراج، ایسکرو اکاؤنٹ، دستخط شدہ معاہدہ، حوالگی کی رپورٹیں اور تکنیکی ماہر کی رپورٹیں۔

اس رہنما میں متحدہ عرب امارات کے جائیداد اور تعمیرات کے مقدمات کو اسی ترتیب سے بیان کیا گیا ہے جس سے مؤکل گزرتا ہے: خریداری سے پہلے جائیداد اور معاہدے کی جانچ، ڈویلپر سے ادائیگیوں کی واپسی، نقشے پر فروخت کے تنازعات، رجسٹریشن اور ملکیت کی منتقلی، مشترکہ ملکیت، پھر تعمیراتی تنازعات، نقائص اور دس سالہ ذمہ داری، یہاں تک کہ فیصلہ اور اس پر عملدرآمد۔

اس شعبے کے تمام مضامین جائیداد، تعمیراتی ترقی اور ٹھیکے کے زمرے میں یکجا ہیں، اور AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS دبئی اور دیگر امارات میں مالکان، خریداروں، ڈویلپرز اور ٹھیکیداروں کی نمائندگی کرتی ہے۔

جائیداد اور تعمیرات کے مقدمات میں کیا شامل ہے؟

متحدہ عرب امارات میں جائیداد کے مقدمات صرف فروخت کنندہ اور خریدار کے تنازع تک محدود نہیں۔ ان میں خرید و فروخت اور رجسٹریشن کے تنازعات، نقشے پر فروخت کے سلسلے میں ڈویلپرز کے خلاف دعوے، مشترکہ ملکیت اور سروس چارجز کے تنازعات، مالکِ کام اور ٹھیکیدار کے درمیان تعمیراتی معاہدوں کے تنازعات، پوشیدہ نقائص اور دس سالہ ذمہ داری کے دعوے، اور ہالیڈے ہومز کی خلاف ورزیاں شامل ہیں۔ مالک مکان اور کرایہ دار کے تنازعات کا الگ ادارہ اور الگ طریقہ ہے، جس کی وضاحت ہمارے کرایہ داری تنازعات کے رہنما میں ہے۔

ہر امارت کے اپنے رجسٹریشن اور جائیداد کی ترقی کے قوانین ہیں، جبکہ وفاقی قانونِ معاملاتِ مدنیہ فروخت، ٹھیکے اور ضمانت کے معاہدوں کا عمومی حوالہ ہے۔

خریدنے سے پہلے: جائیداد اور معاہدے میں کیا جانچیں؟

جائیداد کے زیادہ تر مقدمات دستخط سے پہلے ایک سادہ جانچ سے بچ سکتے تھے: رجسٹرڈ مالک کی تصدیق اور یہ کہ جائیداد رہن یا قرقی سے پاک ہے، نقشے پر منصوبہ رجسٹرڈ ہے اور اس کا منظور شدہ ایسکرو اکاؤنٹ ہے، اور اگر خریدار غیر ملکی ہے تو علاقے میں غیر ملکیوں کو ملکیت کی اجازت ہے۔ پھر حوالگی، ادائیگی اور فسخ کی شقیں غور سے پڑھیں۔

جو شخص ملک سے باہر، مثلاً مراکش میں، جائیداد خریدتا ہے وہ اس ملک کے قانون، طریقۂ کار اور ٹیکسوں کے تابع ہوتا ہے اور کسی بھی ادائیگی سے پہلے وہاں الگ جانچ کی ضرورت ہوتی ہے۔

ڈویلپر کو رقم دی مگر معاہدہ دستخط نہ ہوا: کیا رقم واپس مل سکتی ہے؟

سب سے عام صورت یہ ہے کہ خریدار بکنگ کی رقم یا پہلی قسط ادا کرتا ہے، پھر بیع نامے پر دستخط رک جاتے ہیں اور ڈویلپر یہ کہہ کر رقم واپس کرنے سے انکار کرتا ہے کہ خریدار پیچھے ہٹ گیا۔ فیصلہ کن بات دستخط نہ ہونے کی وجہ ہے: کیا خریدار نے بلا جواز انکار کیا، کیا ڈویلپر نے طے شدہ شرائط کے مطابق معاہدہ پیش نہیں کیا، یا منصوبہ رجسٹرڈ ہی نہیں تھا؟ ہر صورت کا اپنا حکم ہے، اور اگر کوتاہی ڈویلپر کی ہو تو خریدار پوری رقم واپس لینے کا حقدار ہو سکتا ہے۔

راستہ عموماً ایک تحریری مطالبے سے شروع ہوتا ہے جو حق محفوظ رکھے اور تاریخ ثابت کرے، پھر امارت اور منصوبے کی نوعیت کے مطابق ریگولیٹر کے پاس شکایت یا عدالت میں دعویٰ۔

نقشے پر فروخت: ڈویلپر کی تاخیر اور خریدار کی نادہندگی

دبئی میں نقشے پر فروخت میں خریداروں کی ادائیگیاں منصوبے کے مخصوص ایسکرو اکاؤنٹ میں جمع ہوتی ہیں، جس سے ڈویلپر صرف تعمیر کی پیش رفت کے مطابق رقم نکال سکتا ہے؛ یہ اکاؤنٹ خریدار کا سب سے بڑا تحفظ ہے۔ اگر ڈویلپر حوالگی کی تاریخ سے تاخیر کرے یا منصوبہ رک جائے تو خریدار معاہدے اور قانون کے مطابق حوالگی، یا فسخ اور ادا شدہ رقم کی واپسی مع ہرجانہ کا مطالبہ کر سکتا ہے۔

الٹی صورت بھی اتنی ہی عام ہے: خریدار قسطوں میں تاخیر کرتا ہے اور ڈویلپر معاہدہ فسخ کر کے ادا شدہ رقم کا کچھ حصہ روک لیتا ہے۔ یہاں ڈویلپر اپنی مرضی نہیں کر سکتا: دبئی کا قانون روکی جانے والی رقم کو منصوبے کی تکمیل کی شرح اور مخصوص اطلاعی طریقۂ کار سے جوڑتا ہے، اور اس سے تجاوز کو چیلنج کیا جا سکتا ہے۔

ڈویلپر کے خلاف شکایت: ریگولیٹر یا عدالت؟

بہت سے لوگ سیدھے عدالت جاتے ہیں، حالانکہ ڈویلپرز کے ساتھ بعض تنازعات پہلے امارت کے جائیداد ریگولیٹر کے پاس جاتے ہیں، جیسے دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کی ریئل اسٹیٹ ریگولیٹری ایجنسی (RERA)، جو منصوبوں اور ایسکرو اکاؤنٹس سے متعلق شکایات سنتی اور تکمیل کی شرح کی تصدیق کرتی ہے۔ منصوبے کے بارے میں ریگولیٹر کا مؤقف تنازع عدالت پہنچنے پر اکثر اہم ثبوت بنتا ہے۔ البتہ فسخ، رقم کی واپسی اور ہرجانہ متعلقہ عدالت کا دائرہ ہے۔

جائیداد کی رجسٹریشن اور ملکیت کی منتقلی

دبئی میں جائیداد کی ملکیت دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ میں رجسٹریشن کے بغیر نہ منتقل ہوتی ہے اور نہ ہی تیسرے فریق کے خلاف قابلِ استدلال ہوتی ہے، اور دیگر امارات میں بھی وہاں کے رجسٹریشن اداروں کے ہاں یہی صورت ہے۔ غیر رجسٹرڈ معاہدے پر خریدنا، یا رہن سے پاک ہونے کی تصدیق سے پہلے قیمت ادا کرنا، ایسے تنازعات کا دروازہ کھولتا ہے جن کا حل مشکل ہوتا ہے: ایک ہی جائیداد دو بار بیچنے والا فروخت کنندہ، اپنے رہن پر قائم بینک، یا وفات سے پہلے رجسٹر نہ ہونے والی بیع پر اعتراض کرنے والے ورثاء۔

مشترکہ ملکیت اور سروس چارجز

ٹاورز اور کمیونٹیز میں مالکان اور مالکان کی انجمن یا انتظامی کمپنی کے درمیان خاص نوعیت کے تنازعات پیدا ہوتے ہیں: ایسے سروس چارجز جنہیں مالک زیادہ یا بلا جواز سمجھتا ہے، مشترکہ حصوں کی خرابیاں جنہیں کوئی ٹھیک نہیں کرتا، اور یونٹ کے استعمال پر اثر انداز ہونے والے فیصلے۔ دبئی میں مشترکہ ملکیت کا قانون اس تعلق کو منظم کرتا ہے، اور سروس چارجز ریگولیٹر کی منظوری سے مشروط ہیں، نہ کہ صرف ڈویلپر کی مرضی سے۔

تعمیراتی معاہدے: تاخیر، کام کی بندش اور ٹھیکیدار کا فرار

تعمیراتی تنازعات جائیداد کے مہنگے ترین مقدمات میں سے ہیں، کیونکہ کام رکنے کے ہر دن کے ساتھ نقصان بڑھتا ہے۔ ان کی عام صورتیں یہ ہیں: ٹھیکیدار کا مقررہ مدت سے تجاوز، نقشوں اور تفصیلات کے خلاف کام، غیر طے شدہ اضافی کاموں کے مطالبے، یا ٹھیکیدار کا ولا یا منصوبہ مکمل کیے بغیر کام روک کر غائب ہو جانا۔

مالکِ کام کی عام غلطی یہ ہے کہ وہ فوراً نیا ٹھیکیدار لے آتا ہے اور یوں پہلے ٹھیکیدار کے چھوڑے ہوئے کام کی حالت ثابت کرنے کا موقع کھو دیتا ہے۔ درست طریقہ یہ ہے کہ پہلے باضابطہ نوٹس دیا جائے، پھر تکنیکی ماہر کے ذریعے حالت ثابت کی جائے جو تکمیل کی شرح، انجام شدہ کام کی قیمت اور باقی کام کی ضرورت متعین کرے، پھر تعمیر مکمل کر کے فرق اور ہرجانے کا مطالبہ کیا جائے۔

پوشیدہ نقائص اور دس سالہ ذمہ داری

ٹھیکیدار اور انجینئر کی ذمہ داری عمارت کی حوالگی پر ختم نہیں ہوتی۔ قانونِ معاملاتِ مدنیہ انہیں حوالگی سے دس سال تک عمارت کے کلی یا جزوی انہدام اور اس کی مضبوطی و سلامتی کو خطرے میں ڈالنے والے نقائص کا مشترکہ طور پر ذمہ دار بناتا ہے، جسے دس سالہ ذمہ داری کہا جاتا ہے، اور معاہدے کے ذریعے اس سے استثنا جائز نہیں۔ فنشنگ اور کام کے دیگر نقائص معاہدے اور نقائص کی ضمانت کے قواعد کے تابع ہیں۔

بڑے منصوبوں میں فیڈک معاہدے

بڑے تعمیراتی منصوبوں میں اکثر فیڈک (FIDIC) کے معاہداتی نمونوں میں سے کوئی ایک استعمال ہوتا ہے، جو قانون نہیں بلکہ بین الاقوامی نمونہ معاہدے ہیں جنہیں فریقین خود اپناتے ہیں۔ ان کی شقیں اسی حد تک نافذ ہوتی ہیں جہاں تک وہ اماراتی قانون کے لازمی قواعد، جیسے دس سالہ ذمہ داری، سے متصادم نہ ہوں۔ ان کے زیادہ تر تنازعات نوٹسز، مدت میں توسیع اور اضافی لاگت کے دعووں کے گرد ہوتے ہیں، اور اگر معاہدے میں ہو تو بہت سے ثالثی کو بھیجے جاتے ہیں۔

دبئی میں شہریوں کے مکانات کی تعمیر کے تنازعات

دبئی میں اماراتی شہریوں کے مکانات کی تعمیر کے لیے شہری اور ٹھیکیدار یا کنسلٹنٹ کے درمیان تنازعات کے حل کا خاص راستہ ہے، جو دوستانہ تصفیے سے شروع ہو کر تعمیراتی تنازعات کی مخصوص کمیٹی تک جاتا ہے، اپنی مدتوں اور اپیل کے طریقوں کے ساتھ، اور عام تعمیراتی تنازعات کے راستے سے مختلف ہے۔ شروع ہی سے اس راستے کو جاننا غیر متعلقہ ادارے میں دعویٰ دائر کرنے سے بچاتا ہے۔

ہالیڈے ہومز اور قلیل مدتی کرایہ داری

دبئی میں یونٹ کو ہالیڈے ہوم کے طور پر کرائے پر دینا ایک ایسی سرگرمی ہے جس کے لیے محکمۂ اقتصادیات و سیاحت کا اجازت نامہ اور اس کے ضوابط کی پابندی ضروری ہے؛ یہ کرایہ داری قانون کے تحت عام کرایہ داری نہیں۔ اجازت نامے کے بغیر راتوں یا ہفتوں کے لیے کرائے پر دینا خلاف ورزیوں اور جرمانوں کا سبب بنتا ہے۔

جائیداد کے مقدمات میں فیصلے سے عملدرآمد تک

آپ کے حق میں فیصلہ راستے کا اختتام نہیں۔ اگر فیصلہ رقم کا ہو تو عملدرآمد کی فائل کھلتی ہے جس میں مقروض کی رقوم، اکاؤنٹس اور جائیدادیں قرق کی جا سکتی ہیں اور شرائط کے ساتھ سفری پابندی کی درخواست کی جا سکتی ہے۔ اگر فیصلہ یونٹ کی حوالگی یا ملکیت کی منتقلی کا ہو تو اس پر عدالت کے ذریعے رجسٹریشن ادارے کے تعاون سے عمل ہوتا ہے۔

دبئی کی عدالتوں میں جائیداد اور تعمیرات کے مقدمات

دبئی ملک کی سب سے بڑی جائیداد مارکیٹ ہے، اس لیے جائیداد اور تعمیرات کے زیادہ تر مقدمات یہیں ہوتے ہیں۔ دبئی کی عدالتیں انہیں جائیداد کے تنازعات کے لیے مخصوص بنچوں میں سنتی ہیں، اور تنازع کی نوعیت اور مالیت کے مطابق اس سے پہلے دوستانہ تصفیہ یا صلح ہو سکتی ہے، جبکہ دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ اور RERA ریگولیٹری پہلو سنبھالتے ہیں۔ دبئی میں پراپرٹی وکیل تلاش کرنے والے کو ایسے ماہر کی ضرورت ہے جو اس ربط کو سمجھے اور جانے کہ کب ریگولیٹر سے آغاز کرنا ہے اور کب عدالت سے۔

پراپرٹی وکیل سے مشورے سے پہلے کیا تیار کریں؟

دبئی میں وکیل کے لائسنس کی تصدیق کیسے کریں؟

دبئی کی عدالتوں میں پیش ہونے والے وکیل کا حکومتِ دبئی کے محکمۂ قانونی امور میں اندراج لازمی ہے، اور آپ محکمے کی ویب سائٹ کے ذریعے اس کی تصدیق کر سکتے ہیں۔ وفاقی فرمان بقانون نمبر 34 بابت 2022 وکالت اور قانونی مشاورت کے پیشے کو منظم کرتا ہے اور عدالتوں میں پیش ہونے کی اجازت رکھنے والی لا فرموں اور ایسے قانونی مشاورتی دفاتر میں فرق کرتا ہے جنہیں یہ اجازت نہیں۔

قانونی حوالہ جات

متحدہ عرب امارات میں جائیداد اور تعمیرات کے مقدمات سے متعلق عام سوالات