کیا عربون کی واپسی متحدہ عرب امارات میں جائز ہے

کیا امارات میں بیعانہ واپس لیا جا سکتا ہے؟ مختصر جواب: کچھ صورتوں میں ہاں اور کچھ میں نہیں، اور دونوں کے درمیان فرق معاہدے یا رسید کی ایک سطر سے طے ہوتا ہے۔ سول معاملات کے قانون میں اصل یہ ہے کہ معاہدہ کرتے وقت بیعانہ ادا کرنے کا مطلب یہ ہے کہ معاہدہ قطعی ہو گیا اور اس سے پیچھے نہیں ہٹا جا سکتا، سوائے اس کے کہ اتفاق یا عرف کچھ اور کہے۔ لیکن اگر فریقین نے یہ طے کیا ہو کہ بیعانہ پیچھے ہٹنے کا معاوضہ ہے، تو جس نے ادا کیا اور پیچھے ہٹا وہ اسے کھو دیتا ہے، اور جس نے وصول کیا اور پیچھے ہٹا وہ اسے اتنی ہی رقم کے ساتھ واپس کرتا ہے۔

اسی لیے بیعانہ واپس مانگنے والے بہت سے لوگ دیر سے جان پاتے ہیں کہ معاملہ بیعانے کی رقم سے بڑا ہے: ہو سکتا ہے انہیں پوری رقم واپس ملے، ہو سکتا ہے وہ اسے کھو دیں، اور ہو سکتا ہے دوسرا فریق ان سے معاہدے پر عمل درآمد یا اس سے زیادہ ہرجانے کا مطالبہ کرے۔

اس مضمون میں AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS واضح کرتا ہے کہ بیعانہ کب واپس ملتا ہے اور کب ضائع ہوتا ہے، فریقین کہاں غلطی کرتے ہیں، اور مطالبے میں وکیل کیا سنبھالتا ہے۔

امارات کے سول معاملات کے قانون میں بیعانہ کیا ہے؟

بیعانہ وہ رقم ہے جو معاہدے کا ایک فریق معاہدہ کرتے وقت دوسرے کو ادا کرتا ہے، اور یہ جائیداد اور گاڑیوں کی خرید و فروخت، تجارتی سودوں اور یونٹس کی بکنگ میں عام ہے۔ اسے وفاقی فرمان بہ قانون نمبر (25) برائے 2025 کے ذریعے جاری کردہ سول معاملات کا قانون منظم کرتا ہے، جو سابقہ قانون کی منسوخی کے بعد یکم جون 2026 سے نافذ ہے۔ اس میں بیعانے کا حکم دو حصوں پر ہے: ایک اصل جو معاہدے کو قطعی بناتا ہے، اور ایک استثنا جو فریقین کے اتفاق پر بیعانے کو پیچھے ہٹنے کے حق کا معاوضہ بنا دیتا ہے۔

ایک اہم تنبیہ: انٹرنیٹ پر بیعانے کے بارے میں جو کچھ آپ کو ملے گا اس کا بیشتر حصہ 1985 کے پرانے سول معاملات کے قانون کی دفعہ 148 کا حوالہ دیتا ہے، جو منسوخ ہو چکا ہے۔ اس کا مضمون نئے قانون میں مختلف دفعہ کے نمبر کے تحت منتقل ہو گیا ہے، لیکن نوٹس یا عدالتی تحریر میں منسوخ شدہ نص پر انحصار دوسرے فریق اور عدالت کے سامنے آپ کے موقف کو کمزور کرتا ہے۔

کیا خریدار کو بیعانہ واپس لینے کا حق ہے؟ وہ سوال جو جواب طے کرتا ہے

واپسی کے سوال سے پہلے ایک بات طے کرنا ضروری ہے: کیا فریقین نے اتفاق کیا تھا کہ بیعانہ پیچھے ہٹنے کا معاوضہ ہے؟ دونوں صورتوں میں نتیجہ بالکل مختلف ہے۔

عام غلطی یہ ہے کہ ادا کرنے والا سمجھتا ہے کہ رسید میں لفظ «بیعانہ» اسے صرف یہ رقم کھو کر سودے سے نکلنے کا حق دیتا ہے۔ یہ درست نہیں جب تک اتفاق یا عرف ایسا نہ کہے، اور اعتبار فریقین کی نیت کا ہے، رسید میں لکھے لفظ کا نہیں۔

وہ صورتیں جن میں بیعانہ واپس لیا جا سکتا ہے

• باہمی رضامندی سے معاہدہ ختم کرنا: اگر فریقین سودا ختم کرنے پر متفق ہو جائیں تو ادا کرنے والا حسابات کی تصفیے میں طے شدہ شرائط کے مطابق بیعانہ واپس لیتا ہے۔

• دوسرے فریق کی خلاف ورزی: اگر بیچنے والا اپنی ذمہ داری پوری نہ کرے، جیسے مقررہ وقت پر یا طے شدہ تفصیلات کے مطابق حوالگی نہ کرے، تو فسخ اور ادا شدہ رقم کی واپسی کا مطالبہ ہرجانے کے ساتھ کیا جا سکتا ہے۔

• معاہدے کی چیز میں عیب: اگر بیچی گئی چیز میں ایسا عیب نکلے جو بیچنے والے نے ظاہر نہیں کیا تھا، یا وہ طے شدہ تفصیلات کے مطابق نہ ہو۔ تاجروں سے اشیا کی خریداری میں اس پر صارف کے تحفظ کے قانون کے تحت تبدیلی اور واپسی کے حقوق کا اضافہ ہوتا ہے۔

• معاہدے کا باطل ہونا: اگر معاہدہ باطل ہو تو فریقین اس حالت میں لوٹائے جاتے ہیں جس میں وہ معاہدے سے پہلے تھے۔

• بیعانہ وصول کرنے والے کا پیچھے ہٹنا: اگر بیعانہ پیچھے ہٹنے کے معاوضے کے طور پر طے تھا اور وصول کرنے والا پیچھے ہٹا تو وہ اسے اتنی ہی رقم کے ساتھ واپس کرتا ہے۔

ان میں سے ہر صورت کو ثبوت چاہیے: بیچنے والے کی خلاف ورزی معاہدے اور خط و کتابت سے ثابت ہوتی ہے، عیب معائنے یا ماہرانہ رائے سے، اور باہمی رضامندی تحریر سے۔ جو بغیر ثبوت مطالبہ کرے وہ مدعی سے مدعا علیہ بننے کا خطرہ مول لیتا ہے۔

آپ بیعانہ کب کھوتے ہیں، اور اس سے زیادہ کب؟

اگر بیعانہ پیچھے ہٹنے کا معاوضہ تھا اور ادا کرنے والا پیچھے ہٹا، تو وہ اسے کھو دیتا ہے اور اس کے بعد اس پر کچھ نہیں۔ لیکن اگر پیچھے ہٹنے کے حق پر کوئی اتفاق نہ ہو تو پیچھے ہٹنا قطعی معاہدے کی خلاف ورزی ہے، اور معاملہ بیعانے کی رقم پر نہیں رکتا: دوسرا فریق معاہدے پر عمل درآمد پر اصرار کر سکتا ہے یا اپنے اصل نقصان کا ہرجانہ مانگ سکتا ہے۔ یہیں بہت سے لوگ مقدمات میں پھنستے ہیں کیونکہ وہ یہ سمجھ کر چلے تھے کہ ان کا زیادہ سے زیادہ نقصان بیعانہ ہے۔

کیا بیچنے والا بیعانہ لینے کے بعد بیع سے پیچھے ہٹ سکتا ہے؟

اگر بیعانہ پیچھے ہٹنے کے معاوضے کے طور پر طے تھا اور وصول کرنے والا پیچھے ہٹا، تو وہ اسے اتنی ہی رقم کے ساتھ واپس کرنے کا پابند ہے، یعنی وصول شدہ رقم اور اس کے برابر رقم۔ اور اگر پیچھے ہٹنے کے حق پر کوئی اتفاق نہ ہو تو بیچنے والے کا بیع مکمل کرنے سے انکار معاہدے کی خلاف ورزی ہے، اور خریدار عمل درآمد یا فسخ کے ساتھ ادا شدہ رقم کی واپسی اور ہرجانے کا مطالبہ کر سکتا ہے۔ دونوں صورتوں میں خریدار کو خود پیچھے ہٹنا ثابت کرنا ہوتا ہے، جس سے بیچنے والا عموماً صاف انکار کے بجائے ٹال مٹول سے مکرتا ہے۔

بیعانہ، پیشگی ادائیگی اور بکنگ کی رقم

معاہدے سے پہلے کی ہر ادائیگی بیعانہ نہیں ہوتی۔ پیشگی ادائیگی قیمت کا وہ حصہ ہے جو لازم معاہدے کے عمل درآمد میں ادا ہوتا ہے اور پیچھے ہٹنے کا حق نہیں دیتا، اور بکنگ کی رقم ادائیگی کے وقت کی تحریر کے مطابق ان دونوں میں سے کچھ بھی ہو سکتی ہے۔ رسید میں رقم کا نام اس کی نوعیت طے نہیں کرتا، بلکہ فریقین کا اتفاق طے کرتا ہے۔

جائیداد کی بیع میں بیعانہ

جائیداد میں حکم بیع کی قسم اور اس کے مرحلے کے مطابق مختلف ہوتا ہے۔ جس نے ڈویلپر کو ادائیگی کی اور معاہدے پر دستخط نہیں کیے اس کی صورت ہم نے مضمون ڈویلپر سے رقم کی واپسی: میں نے ادائیگی کی لیکن معاہدے پر دستخط نہیں کیے میں بیان کی ہے، اور جو بیعانہ ادا کرنے کے بعد خریداری سے پیچھے ہٹا اسے تفصیل مضمون متعلقہ خریداری سے پیچھے ہٹنے پر عربون کی واپسی میں ملے گی۔

کرائے کا بیعانہ: فلیٹ یا ولا بک کرانے کے لیے ادائیگی کی پھر ارادہ بدل لیا

یہی حکم کرائے پر بھی لاگو ہوتا ہے۔ مقامی اخبارات میں شائع ایک مقدمے میں دبئی کی عدالتوں نے اس شخص کا دعویٰ مسترد کر دیا جس نے ایک ولا کرائے پر لینے کے لیے بیعانہ ادا کیا، پھر معاہدے سے پیچھے ہٹ کر اس کی واپسی مانگی، اور اس پر فیس اور اخراجات بھی ڈالے، کیونکہ مالک کے معاہدہ مکمل کرنے پر تیار ہونے کے باوجود پیچھے وہی ہٹا تھا۔ جو بیعانے سے جائیداد بک کرائے اور پھر بہتر پیشکش پا لے وہ پیچھے ہٹنے سے پہلے حساب لگائے۔ بہت سے لوگ بیعانے اور سیکیورٹی ڈپازٹ کو بھی خلط ملط کرتے ہیں، حالانکہ ڈپازٹ ایک ضمانت ہے جو معاہدہ ختم ہونے پر واجبات کاٹ کر واپس کی جاتی ہے، اور اس پر ہمارا مضمون دبئی میں کرایہ کی ضمانت کی رقم کی واپسی ہے۔

بیعانے کی واپسی کا مطالبہ: وکیل کیا کرتا ہے؟

مطالبہ رقم کی نوعیت طے کرنے اور درست مطالبے کے تعین سے شروع ہوتا ہے: بیعانے کی واپسی، اتنی ہی رقم کے ساتھ واپسی، یا معاہدے کا فسخ مع ہرجانہ۔ مطالبے میں غلطی حق ثابت ہونے کے باوجود مقدمہ ضائع کر دیتی ہے۔ پھر راستے کا انتخاب آتا ہے: نوٹس اور تصفیہ، یا تنازع کی مالیت اور نوعیت کے مطابق مجاز عدالت میں دعویٰ۔ باقی شہری مقدمات میں ان مطالبات کا مقام مضمون متحدہ عرب امارات میں شہری مقدمات میں بیان ہے۔

ایسی مدت جس کی وجہ سے مطالبہ مؤخر نہ کیا جائے

وکیل سے رابطے سے پہلے کیا تیار رکھیں؟

قانونی حوالہ جات

• سول معاملات کے قانون کے اجرا سے متعلق وفاقی فرمان بہ قانون نمبر (25) برائے 2025۔

امارات میں بیعانے کی واپسی سے متعلق عام سوالات