Можно ли вернуть задаток в ОАЭ

Можно ли вернуть задаток в ОАЭ? Короткий ответ: в одних случаях да, в других нет, и граница между ними проходит по одной строке в договоре или расписке. По общему правилу Закона о гражданских сделках уплата задатка при заключении договора означает, что договор стал окончательным и отказаться от него нельзя, если иное не предусмотрено соглашением или обычаем. Если же стороны договорились, что задаток является платой за отказ от договора, то уплативший его и отказавшийся теряет задаток, а получивший его и отказавшийся возвращает задаток и еще такую же сумму.

Поэтому многие из тех, кто требует вернуть задаток, слишком поздно обнаруживают, что вопрос шире самой суммы задатка: они могут иметь право на ее полный возврат, могут потерять ее, а другая сторона может потребовать исполнения договора или возмещения, превышающего задаток.

В этой статье AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS объясняет, когда задаток возвращается, а когда теряется, где ошибаются стороны договора и что берет на себя адвокат при предъявлении требования.

Что такое задаток по Закону ОАЭ о гражданских сделках?

Задаток — это сумма, которую одна из сторон уплачивает другой при заключении договора. Он распространен при продаже недвижимости и автомобилей, в коммерческих сделках и при бронировании объектов. Его регулирует Закон о гражданских сделках, введенный Федеральным декретом-законом № (25) 2025 года и действующий с 1 июня 2026 года после отмены прежнего закона. Правило о задатке состоит из двух частей: общего правила, которое делает договор окончательным, и исключения, при котором задаток становится платой за право отказа, если стороны об этом договорились.

Важное предупреждение: большая часть того, что вы найдете в интернете о задатке, ссылается на статью 148 прежнего Закона о гражданских сделках 1985 года, который отменен. Содержание нормы перешло в новый закон под другим номером статьи, но ссылка на отмененный текст в претензии или процессуальном документе ослабляет вашу позицию перед другой стороной и перед судом.

Вправе ли покупатель вернуть задаток? Вопрос, который решает исход

Прежде чем говорить о возврате, нужно установить одно: договорились ли стороны, что задаток является платой за отказ от договора? Результат в этих двух случаях полностью различается.

Распространенная ошибка — когда плательщик считает, что слово «задаток» в расписке дает ему право выйти из сделки, потеряв только эту сумму. Это не так, если соглашение или обычай не предусматривают иного, и значение имеет действительная воля сторон, а не слово, написанное в расписке.

Случаи, когда задаток можно вернуть

• Прекращение договора по соглашению сторон: если стороны договорились расторгнуть сделку, плательщик получает задаток обратно на условиях, которые они согласуют при расчетах.

• Нарушение со стороны другой стороны: если продавец не исполнил обязательство, например не передал имущество в срок или не в согласованном состоянии, можно требовать расторжения и возврата уплаченного с возмещением.

• Недостаток предмета договора: если в проданном имуществе обнаружился недостаток, о котором продавец не сообщил, или оно не соответствует согласованному. При покупке у торговцев к этому добавляются права потребителя на замену и возврат по Закону о защите прав потребителей.

• Недействительность договора: если договор недействителен, стороны возвращаются в положение, существовавшее до его заключения.

• Отказ получившего задаток: если задаток был согласован как плата за отказ и отказался получивший его, он возвращает задаток и такую же сумму.

Каждый из этих случаев требует доказательств: нарушение продавца доказывается договором и перепиской, недостаток — осмотром или экспертизой, соглашение сторон — письменно. Тот, кто требует без доказательств, рискует превратиться из истца в ответчика.

Когда вы теряете задаток, а когда теряете больше?

Если задаток был платой за отказ и плательщик отказался, он теряет задаток и больше ничего не должен. Если же соглашения о праве на отказ не было, отказ является нарушением окончательного договора, и дело не ограничивается суммой задатка: другая сторона может настаивать на исполнении или требовать возмещения реального ущерба. Именно здесь многие оказываются в суде, поскольку исходили из того, что максимальная потеря — это задаток.

Может ли продавец отказаться от продажи после получения задатка?

Если задаток был согласован как плата за отказ и получивший его отказался, он обязан вернуть задаток и такую же сумму, то есть полученную сумму и равную ей. Если соглашения о праве на отказ не было, уклонение продавца от завершения продажи является нарушением договора, и покупатель вправе требовать исполнения или расторжения с возвратом уплаченного и возмещением. В обоих случаях покупателю нужно доказать сам отказ, который продавцы обычно отрицают затягиванием, а не прямым отказом.

Задаток, аванс и плата за бронирование

Не всякий платеж до договора является задатком. Аванс — это часть цены, уплачиваемая во исполнение обязательного договора и не дающая права на отказ, а плата за бронирование может быть и тем и другим в зависимости от того, что было написано при ее внесении. Название суммы в расписке не определяет ее природу; ее определяет то, о чем договорились стороны.

Задаток при продаже недвижимости

В недвижимости правило зависит от вида продажи и ее стадии. Тот, кто заплатил застройщику и не подписал договор, находится в ситуации, которую мы разобрали в статье Возврат суммы от застройщика: я заплатил, но не подписал контракт, а тот, кто отказался от покупки после уплаты задатка, найдет подробности в статье Возврат задатка после отказа от покупки в ОАЭ.

Задаток при аренде: вы заплатили за бронирование квартиры или виллы, а затем передумали

То же правило действует при аренде. В деле, о котором сообщала местная пресса, суды Дубая отклонили иск человека, который внес задаток за аренду виллы, затем отказался от договора и потребовал его вернуть, и возложили на него судебные расходы, поскольку именно он отказался, хотя собственник был готов заключить договор. Тому, кто бронирует жилье задатком, а затем находит предложение лучше, стоит посчитать цену отказа заранее. Многие также путают задаток с обеспечительным депозитом, который является гарантией и возвращается по окончании аренды за вычетом причитающихся сумм; о нем мы писали в статье Возврат залога за аренду в Дубае.

Требование о возврате задатка: что делает адвокат?

Требование начинается с квалификации суммы и определения правильного предмета иска: возврат задатка, возврат задатка и такой же суммы или расторжение договора с возмещением. Ошибка в предмете иска губит дело даже при наличии права. Затем выбирается путь: претензия и урегулирование либо иск в компетентный суд в зависимости от цены и характера спора. Место таких требований среди других гражданских дел описано в статье Гражданские дела в ОАЭ.

Срок, который не повод откладывать требование

Что подготовить до обращения к адвокату?

Правовые источники

• Федеральный декрет-закон № (25) 2025 года о введении в действие Закона о гражданских сделках.

Частые вопросы о возврате задатка в ОАЭ