Est-il permis de récupérer l'acompte aux Émirats ?

Peut-on récupérer les arrhes aux Émirats ? La réponse courte : oui dans certains cas, non dans d'autres, et la frontière entre les deux tient à une ligne du contrat ou du reçu. Le principe posé par la Loi sur les transactions civiles est que le versement d'arrhes au moment de la conclusion du contrat signifie que celui-ci est devenu définitif et qu'il n'est plus possible de s'en dédire, sauf si l'accord ou l'usage en dispose autrement. Si en revanche les parties ont convenu que les arrhes sont le prix du dédit, celui qui les a versées et se dédit les perd, et celui qui les a reçues et se dédit les restitue avec une somme égale.

C'est pourquoi beaucoup de ceux qui réclament leurs arrhes découvrent trop tard que l'enjeu dépasse le montant des arrhes : ils peuvent avoir droit à leur restitution intégrale, ils peuvent les perdre, ou l'autre partie peut exiger l'exécution du contrat ou une indemnité supérieure.

Dans cet article, AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS explique quand les arrhes sont restituées et quand elles sont perdues, où les contractants se trompent, et ce que l'avocat prend en charge dans la réclamation.

Que sont les arrhes dans la Loi émirienne sur les transactions civiles ?

Les arrhes sont une somme que l'un des contractants verse à l'autre lors de la conclusion du contrat. Elles sont fréquentes dans la vente de biens immobiliers et de véhicules, dans les opérations commerciales et les réservations d'unités. Elles sont régies par la Loi sur les transactions civiles promulguée par le Décret-loi fédéral n° (25) de 2025, en vigueur depuis le 1er juin 2026 après l'abrogation de la loi précédente. Le régime des arrhes comporte deux volets : un principe qui rend le contrat définitif, et une exception qui fait des arrhes le prix d'un droit de dédit lorsque les parties en conviennent.

Une mise en garde importante : la plupart de ce que vous trouverez en ligne sur les arrhes renvoie à l'article 148 de l'ancienne Loi sur les transactions civiles de 1985, qui a été abrogée. La substance est passée dans la nouvelle loi sous un autre numéro d'article, mais invoquer un texte abrogé dans une mise en demeure ou un mémoire affaiblit votre position face à l'autre partie et devant le tribunal.

L'acheteur a-t-il droit à la restitution des arrhes ? La question qui tranche

Avant de parler de restitution, un point doit être établi : les parties ont-elles convenu que les arrhes sont le prix du dédit ? Le résultat diffère du tout au tout selon la réponse.

L'erreur courante consiste, pour le payeur, à croire que le mot « arrhes » sur le reçu lui donne le droit de se retirer en ne perdant que cette somme. C'est inexact tant que l'accord ou l'usage ne le prévoit pas, et c'est la volonté des parties qui compte, non le mot écrit sur le reçu.

Les cas où les arrhes peuvent être restituées

• Résiliation d'un commun accord : si les parties conviennent de défaire le contrat, le payeur récupère les arrhes selon ce qu'elles arrêtent dans le règlement des comptes.

• Manquement de l'autre partie : si le vendeur n'exécute pas son obligation, par exemple en ne livrant pas à la date ou selon les spécifications convenues, la résolution et la restitution de ce qui a été versé peuvent être demandées avec indemnité.

• Vice de la chose : si le bien vendu présente un vice que le vendeur n'a pas révélé, ou n'est pas conforme à ce qui a été convenu. Pour les achats auprès de commerçants s'y ajoutent les droits du consommateur au remplacement et au remboursement prévus par la Loi sur la protection du consommateur.

• Nullité du contrat : si le contrat est nul, les parties sont remises dans l'état où elles se trouvaient avant de contracter.

• Dédit de celui qui a reçu les arrhes : si les arrhes ont été convenues comme prix du dédit et que leur bénéficiaire se dédit, il les restitue avec une somme égale.

Chacun de ces cas exige une preuve : le manquement du vendeur se prouve par le contrat et les échanges, le vice par constat ou expertise, l'accord mutuel par écrit. Qui réclame sans preuve risque de passer de demandeur à défendeur.

Quand perdez-vous les arrhes, et quand perdez-vous davantage ?

Si les arrhes sont le prix du dédit et que le payeur se rétracte, il les perd et ne doit rien de plus. S'il n'existe aucun accord sur un droit de dédit, la rétractation est un manquement à un contrat définitif, et l'affaire ne s'arrête pas aux arrhes : l'autre partie peut exiger l'exécution ou réclamer une indemnité pour son préjudice réel. C'est là que beaucoup se retrouvent devant les tribunaux, pour avoir agi comme si leur perte maximale était le montant des arrhes.

Le vendeur peut-il se rétracter après avoir reçu les arrhes ?

Si les arrhes ont été convenues comme prix du dédit et que leur bénéficiaire se dédit, il doit les restituer avec une somme égale, c'est-à-dire la somme reçue et une somme équivalente. En l'absence d'accord sur un droit de dédit, le refus du vendeur de conclure la vente est un manquement contractuel, et l'acheteur peut demander l'exécution ou la résolution avec restitution de ce qu'il a versé et indemnité. Dans les deux cas, l'acheteur doit prouver le dédit lui-même, ce que le vendeur nie généralement en temporisant plutôt qu'en refusant ouvertement.

Arrhes, acompte et frais de réservation

Tout versement antérieur au contrat n'est pas des arrhes. L'acompte est une partie du prix versée en exécution d'un contrat ferme et ne confère aucun droit de dédit, et les frais de réservation peuvent être l'un ou l'autre selon ce qui a été écrit lors du paiement. La dénomination de la somme sur le reçu ne tranche pas sa nature ; c'est ce que les parties ont convenu qui la détermine.

Les arrhes dans la vente immobilière

En matière immobilière, la règle dépend du type de vente et de son stade. Celui qui a payé un promoteur sans signer de contrat se trouve dans la situation que nous avons exposée dans Récupération de l'argent auprès du promoteur immobilier : J'ai payé mais je n'ai pas signé le contrat, et celui qui s'est rétracté d'un achat après avoir versé des arrhes trouvera le détail dans Récupération de l'acompte après un désistement d'achat aux Émirats.

Les arrhes de location : vous avez payé pour réserver un appartement ou une villa, puis renoncé

La même règle s'applique au bail. Dans une affaire rapportée par la presse locale, les tribunaux de Dubaï ont rejeté la demande d'une personne qui avait versé des arrhes pour louer une villa, puis renoncé au contrat et réclamé leur restitution, et l'ont condamnée aux frais et dépens, parce qu'elle était celle qui s'était dédite alors que le propriétaire était prêt à conclure. Qui réserve un bien par des arrhes puis trouve une meilleure offre doit faire ses comptes avant de se rétracter. Beaucoup confondent aussi les arrhes avec le dépôt de garantie, qui est une sûreté restituée à la fin du bail après déduction des sommes dues, et que nous avons traité dans Récupération du dépôt de garantie locatif à Dubaï.

Réclamer la restitution des arrhes : que fait l'avocat ?

La réclamation commence par la qualification de la somme et la détermination de la demande exacte : restitution des arrhes, restitution avec une somme égale, ou résolution du contrat avec indemnité. Une erreur dans la demande fait perdre le procès même lorsque le droit est établi. Vient ensuite le choix de la voie : mise en demeure et règlement amiable, ou action devant le tribunal compétent selon la valeur et la nature du litige. La place de ces réclamations parmi les autres affaires civiles est exposée dans Les affaires civiles aux Émirats.

Un délai qui n'autorise aucun retard

Que préparer avant de contacter l'avocat ?

Références juridiques

• Décret-loi fédéral n° (25) de 2025 portant promulgation de la Loi sur les transactions civiles.

Questions fréquentes sur la restitution des arrhes aux Émirats