Récupération de l'argent auprès du promoteur immobilier : J'ai payé mais je n'ai pas signé le contrat

Le remboursement par un promoteur immobilier à Dubaï et dans les autres émirats est possible dans la plupart des cas, que vous ayez payé sans que le contrat de vente soit signé, que le promoteur ait tardé à livrer ou que le projet ait été annulé. Mais le résultat n’est pas le même pour tous, et à Dubaï la démarche commence le plus souvent au Dubai Land Department et peut se terminer devant les tribunaux. Trois éléments déterminent votre position : l’émirat où se trouve le bien, le fait que le bien soit achevé ou encore en construction, et la personne réellement à l’origine de l’échec de la vente. Ces éléments peuvent faire passer le résultat d’un remboursement intégral à la perte d’une partie de votre argent. C’est pourquoi la première étape pour obtenir un remboursement du promoteur immobilier n’est pas un message de colère, mais la qualification précise de votre situation juridique avant d’agir, ce dont le cabinet se charge lors de l’examen de vos documents.

Puis-je récupérer la somme si je n’ai pas signé le contrat ?

Le principe est que l’argent versé sans cause juridique doit être restitué. Si aucun contrat de vente n’a été conclu entre vous et le promoteur, ce que vous avez payé reste entre ses mains sans contrepartie, et les règles de la loi sur les transactions civiles imposent la restitution de ce qui a été reçu sans droit. Le remboursement par le promoteur immobilier est alors une demande directe, qui ne suppose de prouver la faute de personne.

Attention toutefois à un point souvent négligé : la signature d’un document intitulé « contrat » n’est pas toujours une condition de formation du contrat. L’accord peut se former par le formulaire de réservation, les échanges et le paiement, et les règles changent alors complètement. L’idée répandue selon laquelle la somme versée serait un « acompte permettant de se rétracter » n’est pas non plus toujours exacte aux Émirats, comme nous l’expliquons en détail dans Récupération de l’acompte après un désistement d’achat aux Émirats.

En pratique, le fondement le plus solide de la demande est que l’offre ne correspondait pas à l’acceptation : le projet de contrat qui vous a été envoyé comportait des conditions différentes de ce qui avait été convenu sur la surface, le prix, l’échéancier ou la date de livraison. Si cela est établi, il n’y a pas de contrat et la somme revient intégralement.

Bien achevé ou en construction ? La différence qui change le résultat

C’est la question par laquelle nous ouvrons chaque dossier, car les lois sur la promotion immobilière aux Émirats ont été conçues avant tout pour la vente sur plan. Si l’unité est achevée, le dossier sort de ce régime et revient aux règles générales et aux lois sur l’enregistrement foncier.

Il existe aussi une situation intermédiaire, source de nombreux litiges : un projet qui a obtenu son certificat d’achèvement alors que l’unité n’est pas encore enregistrée au nom de l’acheteur. La protection s’érode progressivement avec la clôture du compte séquestre tandis que les contraintes réglementaires demeurent, et c’est le pire moment pour tarder à agir.

Les lois diffèrent d’un émirat à l’autre

Aucune loi fédérale unique ne régit cette question. Chaque émirat a sa propre législation immobilière, avec ses délais, ses pourcentages et son autorité compétente. Une réponse valable pour un bien à Dubaï peut être totalement fausse pour un bien à Ajman. Nous présentons l’ensemble de ces litiges dans Les litiges immobiliers et de construction aux Émirats.

Quand récupère-t-on la totalité de la somme ?

Il existe des cas où le remboursement par le promoteur immobilier est intégral, sans aucune retenue, parce que la vente elle-même ne repose pas sur une base valable :

C’est pourquoi notre travail commence toujours par la vérification de la situation du projet auprès du Département avant toute mise en demeure : le résultat de cette seule vérification peut faire passer le dossier d’une négociation sur un pourcentage à une demande portant sur la totalité.

Quand perd-on une partie de son argent ?

La situation n’est pas toujours favorable à l’acheteur, et la franchise vaut mieux ici que les paroles rassurantes. Lorsque les faits sont qualifiés de manquement de l’acheteur, les lois immobilières permettent au promoteur d’engager des procédures déterminées aboutissant à la retenue d’un pourcentage des sommes versées ou de la valeur de l’unité, pourcentage qui augmente avec le taux d’avancement du projet. Dans certains cas, l’acheteur ne récupère rien si ce qu’il a payé est faible par rapport à la valeur de l’unité.

Vous pouvez aussi perdre votre droit au montant de réservation si vous tardez à signer le contrat de vente, après l’avoir reçu, au-delà du délai fixé par la loi. Le silence et l’attente sont donc ce qu’il y a de plus dangereux, car les délais courent contre vous alors que vous pensez préserver votre droit.

Il faut savoir que ces procédures ne vous empêchent pas de saisir le juge ou l’arbitre si le promoteur abuse de ses prérogatives, et que toute clause du contrat contraire à la loi est nulle même si vous l’avez signée.

Remboursement après la signature du contrat : retard, annulation et manquement

Toutes les demandes de remboursement contre un promoteur immobilier ne naissent pas d’un contrat non signé. De nombreux acheteurs ont signé le contrat de vente et l’ont fait enregistrer à leur nom, puis le promoteur a livré avec un retard important, a modifié les caractéristiques ou la surface de l’unité sans leur accord, ou le projet s’est arrêté ou a été annulé. Le fondement de la demande change alors : la somme n’est pas réclamée parce que le contrat ne s’est pas formé, mais au titre de la résolution du contrat pour manquement du promoteur et de la restitution des sommes versées, avec indemnisation si le préjudice est établi.

L’erreur fréquente est que l’acheteur cesse de payer ou déclare la résolution de sa propre initiative : de titulaire du droit, il devient la partie défaillante dont l’argent est retenu. L’existence d’un manquement substantiel et ses conséquences sont appréciées par l’autorité compétente au vu du contrat, du taux d’avancement et des échanges, et non de l’impression de l’acheteur. C’est pourquoi le cabinet examine le contrat, l’échéancier et la situation du projet avant de choisir la voie : exécution forcée, résolution et remboursement, ou transaction. Nous détaillons cette situation dans Quels sont les droits de l’acheteur en cas de litige à Dubaï ?

Des délais courts qui ne permettent aucun report

Que faire maintenant ? Étapes pratiques

Conseils pour vous protéger avant de payer

Références juridiques

Questions fréquentes