从房地产开发商那里退款：我支付了但没有签署合同

在迪拜及阿联酋其他酋长国，向房地产开发商追回款项在大多数情况下是可行的：无论是您已付款但买卖合同始终未签，还是开发商延期交付，或者项目被取消。但结果并非人人相同，在迪拜，这条路通常从迪拜土地局开始，也可能最终走到法院。决定您处境的有三点：房产所在的酋长国，房产是现房还是在建，以及究竟是谁导致交易未能完成。这些因素可能使结果从全额退款变为损失部分款项。因此，向房地产开发商追回款项的第一步不是发一条愤怒的信息，而是在行动之前准确界定您的法律地位，这正是本所审阅您的文件时所做的工作。

没有签合同，我能要回款项吗？

基本原则是：没有法律依据而支付的款项应当返还。如果您与开发商之间没有订立买卖合同，您所付的款项就无对价地留在对方手中，而《民事交易法》的规则要求返还无权收取的款项。此时向房地产开发商追回款项是一项直接的请求，无须证明任何人有过错。

但请注意许多人忽略的一点：在一份名为“合同”的文件上签字，并不总是合同成立的条件。协议可能通过预订表、往来函件和付款而成立，届时规则完全不同。人们常以为所付款项是“可以反悔的定金”，这在阿联酋也并不总是正确，我们在在阿联酋撤回购买后退还定金一文中有详细说明。

实务中，最有力的依据是要约与承诺不一致：发给您的合同草案在面积、价格、付款计划或交付日期上与约定不符。一旦证明这一点，合同根本不成立，款项应全额返还。

现房还是在建？改变结果的区别

这是我们处理每个案件时首先要问的问题，因为阿联酋的房地产开发法律主要是为期房买卖制定的。如果单元已经竣工，案件就离开这一体系，回到一般规则和房地产登记法律。

还有一种中间情形，许多纠纷由此产生：项目已取得竣工证书，但单元尚未登记到买方名下。随着监管账户关闭，保护逐渐减弱，而监管限制依然存在，这是最不该拖延的时刻。

各酋长国的法律各不相同

这一问题没有统一的联邦法律。每个酋长国都有自己的房地产立法，各有其期限、比例和主管机构。适用于迪拜房产的答案，对阿治曼的房产可能完全错误。我们在阿联酋的房地产和承包商问题一文中梳理了这类纠纷的全貌。

什么情况下可以全额追回？

在以下情形中，向房地产开发商追回的款项是全额的，不作任何扣除，因为买卖本身缺乏有效基础：

因此，我们的工作总是先向主管部门核查项目状况，然后才起草任何催告，因为仅这一核查结果，就可能把案件从就比例讨价还价变为主张全额返还。

什么情况下会损失部分款项？

情况并不总是对买方有利，坦率比安慰更有用。当事实被认定为买方违约时，房地产法律允许开发商采取特定程序，最终从已付款项或单元价值中扣除一定比例，该比例随项目完工比例而递增。在某些情况下，如果已付款项相对于单元价值很少，买方将分文无回。

如果您在收到买卖合同后超过法定期限仍未签署，也可能丧失对预订金的权利。因此，沉默和等待是最危险的做法，因为期限在对您不利地流逝，而您还以为自己保留着权利。

需要知道的是，如果开发商滥用其权限，这些程序并不妨碍您诉诸法院或仲裁；合同中任何违反法律的条款即使您已签字也属无效。

签约之后追回款项：延期、取消与违约

并非所有向房地产开发商追回款项的请求都源于未签的合同。许多买方已经签署买卖合同并登记在自己名下，随后开发商严重延期交付，未经同意变更单元的规格或面积，或者项目停工、被取消。此时请求的基础不同：追回款项不是因为合同未成立，而是因开发商违约而解除合同并返还已付款项，损害得到证明的还可主张赔偿。

常见的错误是买方自行停止付款或单方宣布解除合同，从权利人变成违约方，款项反被扣除。是否构成重大违约及其后果，由主管机构根据合同、完工比例和往来函件认定，而不是凭买方的印象。因此，本所在选择路径之前会先审阅合同、付款计划和项目状况：要求继续履行、解除合同并退款，或者和解。我们在迪拜购房者在楼盘销售争议中的权利一文中对这种情形有详细说明。

不容拖延的短期限

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