迪拜房地产担保账户：你的资金安全吗？

迪拜房地产托管账户只有在您的钱真正存入时才能保护您。法律要求每一家销售期房的开发商为每个项目在迪拜土地局认可的银行单独开设账户，买方的付款存入该账户，只能用于该项目的建设，开发商的债权人也不得查封。但在实践中，如果您用开给开发公司的支票付款、支付现金或把钱交给经纪人，或者购买未登记的项目，又或者在项目取消后任由纠纷拖延，这种保护就会落空。

律师接手的托管账户案件，大多不是因为买方不知道有这个账户，而是因为过于信任它：买方以为自己付的每一笔钱都受到保护，直到项目停滞才发现其中一部分根本没有进入账户，或者自己的退款请求要由一个裁决不可上诉的特别委员会审理。

本文由AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS团队说明托管账户能保护什么、不能保护什么，付款前如何核实，资金何时拨付给开发商，项目停工、取消或您本人逾期付款时您的钱会怎样，以及本所在各阶段的作用。该领域的全部文章可在房地产、开发与工程承包分类页面查阅。

什么是迪拜房地产托管账户？

托管账户是房地产项目专用的银行账户，期房买方和项目融资方的付款都存入其中。它受2007年迪拜第8号《房地产开发托管账户法》规范，适用于所有销售期房并收取相应款项的开发商。

您的钱真的受保护吗？托管账户保护什么、不保护什么

根据2007年迪拜第8号法律第（9）条，托管账户专门用于项目建设，存入的款项不得因开发商的债务而被查封。即使开发商债务缠身或官司不断，账户中买方的资金也在其债权人的追索范围之外。

但账户不能保护从未进入账户的钱。它不涵盖账户之外支付的款项，不赔偿延迟交房的损失，也不能补救无效合同。根据2008年迪拜第13号《临时不动产登记法》，期房买卖未在临时登记簿登记的，买卖无效；在未获主管部门批准的项目中销售房屋的任何合同亦属无效。

付款前如何核实托管账户？

付款前核实的成本远低于事后诉讼。要点包括：开发商须已列入土地局的房地产开发商登记册；项目须已取得各项批准以及广告和期房销售许可；买卖合同中须写明托管账户号码和项目名称；您的合同须在临时不动产登记簿中登记。

买方依法有权查阅账户托管人处与本人相关的会计记录并索取副本。但要读懂这些记录，并与合同、付款计划和完工比例逐一核对，需要专业经验。因此，本所会在签约前为投资者审查项目文件和合同，在支付任何一笔款项之前识别风险。

在托管账户之外付款：买方最危险的错误

开给开发公司的支票、转入其一般商业账户的款项、现金付款，或交给经纪人"转交"开发商的钱，这些都属于账户之外的资金。它们不受防查封保护，拨付与完工比例无关，一旦开发商违约也难以追查。

法律规定，侵占、不当使用或挥霍为建设房地产项目而交付的款项构成犯罪，处监禁并处不低于100,000迪拉姆的罚款，或二者之一；明知而销售虚假项目房屋，以及开发商与未在土地局登记的经纪人合作，亦同样处罚。但刑事处罚并不会自动追回您的钱，还需要与刑事报案妥善配合的民事诉讼。

托管账户的资金何时拨付给开发商？

原则上，账户资金只能用于项目建设，并按施工进度和土地局认可的程序拨付。开发商以项目抵押取得贷款的，贷款机构必须将贷款金额存入同一托管账户。

开发商取得竣工证书后，账户托管人须保留账户总额的5%，在房屋登记至买方名下满一年后才拨付给开发商。对于交房后发现瑕疵的买方而言，只要及时采取行动，这笔保留款是一张重要的筹码。

项目停工或取消：如何从托管账户追回您的钱？

如遇紧急情况导致项目无法完工，账户托管人须在与土地局协商后采取必要措施保护存款人的权利，或确保项目完工，或退还其款项。房地产监管局（RERA）以说明理由的决定取消项目的，开发商须依照托管账户法退还全部已付款项。

纠纷本身并不向普通法院提起。根据2013年迪拜第21号法令，设立了清算已取消房地产项目的特别司法委员会，对开发商与买方之间与此类项目有关的申请和诉讼享有专属管辖权，迪拜所有法院（包括迪拜国际金融中心法院）均不得受理。委员会可委任审计师（费用由开发商承担）追查支付给开发商的款项和存入账户的款项，并可命令账户托管人或开发商将款项退还给权利人。

真正的风险在于，该委员会的裁决是终局的，不能通过普通上诉途径提出异议。您的案件一次定案，没有机会补交未提交的文件或补证未证明的款项。因此，本所会为买方准备完整的案卷：合同、每笔付款的收据、哪些款项进入账户、哪些在账户之外支付，以及往来函件，并在委员会持续跟进直至执行。

如果您逾期付款：开发商有哪些权利？

根据经2017年第19号法律修订的2008年迪拜第13号法律第（11）条，开发商不能直接解除您的合同。开发商须通知迪拜土地局，由土地局核实违约情况，给予您30天履行期限，并尝试调解。如您仍未履行，土地局向开发商出具载明房屋完工比例的文件，开发商的权利依完工比例而定：

这些规定属于公共秩序，开发商滥用权利的，买方仍有权诉诸法院或仲裁。许多此类案件的胜诉，正是通过质疑认定的完工比例、通知的合法性，或证明开发商本身先于买方违约，而这些问题只有在仔细研究合同和文件后才能定论。

阿布扎比的托管账户

在阿布扎比，房地产项目托管账户由阿布扎比房地产中心监管，该中心提供托管账户协议登记和存款金额查询服务。原则相同：只向项目账户付款，签约前先核实，但主管机构和程序有所不同，本所在阿布扎比代理买方时会充分考虑这些差异。

本所在托管账户纠纷中的作用

您需要了解的期限和比例

支付任何款项之前的建议

法律依据

1. 2007年迪拜第8号《迪拜酋长国房地产开发托管账户法》

2. 2008年迪拜第13号《迪拜酋长国临时不动产登记规范法》及其修订，包括2017年第19号法律

3. 2013年迪拜第21号法令《关于设立清算迪拜酋长国已取消房地产项目及解决相关权利的特别司法委员会》

4. 2010年第6号执行委员会决议《批准2008年第13号法律实施细则》

5. 2006年迪拜第7号《迪拜酋长国不动产登记法》

6. 2007年迪拜第16号《设立房地产监管局法》

关于迪拜房地产托管账户的常见问题