حساب الضمان العقاري في دبي: هل أموالك محمية؟

حساب الضمان العقاري في دبي يحمي أموالك فقط إذا دخلت إليه فعلاً. فالقانون يُلزم المطور الذي يبيع على الخارطة بفتح حساب مستقل لكل مشروع لدى بنك معتمد من دائرة الأراضي والأملاك، تُودع فيه دفعات المشترين ولا تُصرف إلا لأغراض بناء المشروع، ولا يجوز لدائني المطور الحجز عليها. لكن هذه الحماية تسقط عملياً إذا دفعت بشيك باسم الشركة أو نقداً أو للوسيط، أو اشتريت في مشروع غير مسجّل، أو تركت النزاع يتعقد بعد إلغاء المشروع.

وأكثر ما يصل إلى المحامين من قضايا حساب الضمان ليس جهلاً بوجوده، بل ثقة زائدة به: مشترٍ يظن أن أي مبلغ دفعه محمي، فيكتشف عند تعثر المشروع أن جزءاً منه لم يدخل الحساب أصلاً، أو أن ملف استرداده يُنظر أمام لجنة خاصة لا تقبل أحكامها الطعن.

يشرح فريق مكتب عوض المهيري للمحاماة والاستشارات القانونية في هذا المقال ما يحميه حساب الضمان وما لا يحميه، وكيف يُتحقق منه قبل الدفع، ومتى يُصرف للمطور، وماذا يحدث لأموالك إذا توقف المشروع أو أُلغي أو تعثرتَ أنت في السداد، ودور المكتب في كل مرحلة. وتجد مقالات هذا الباب في صفحة القضايا العقارية.

ما هو حساب الضمان العقاري في دبي؟

حساب الضمان هو الحساب المصرفي الخاص بالمشروع العقاري، تُودع فيه المبالغ المدفوعة من مشتري الوحدات على الخارطة ومن ممولي المشروع. وينظمه قانون دبي رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري، الذي يسري على كل مطور يبيع وحدات على الخارطة ويستلم دفعات مقابلها.

هل أموالك محمية فعلاً؟ ما يحميه حساب الضمان وما لا يحميه

وفق المادة (9) من قانون دبي رقم 8 لسنة 2007، يكون الحساب مخصصاً حصرياً لإنشاء المشروع، ولا يجوز الحجز على المبالغ المودعة فيه لصالح دائني المطور. فإذا تراكمت على المطور ديون أو قضايا، تبقى أموال المشترين في الحساب بعيدة عن متناول دائنيه.

لكن الحساب لا يحمي ما لم يدخله. فلا يشمل المبالغ المدفوعة خارجه، ولا يعوّضك عن التأخير في التسليم، ولا يصحح عقداً باطلاً. وبموجب قانون دبي رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي، يقع باطلاً بيع الوحدة على الخارطة إذا لم يُسجَّل في السجل العقاري المبدئي، ويقع باطلاً كل عقد يُبرم لبيع وحدات في مشروع لم يحصل على موافقة الجهات المختصة.

كيف تتحقق من حساب الضمان قبل أن تدفع؟

التحقق قبل الدفع أرخص بكثير من التقاضي بعده. ونقاطه الأساسية: أن يكون المطور مقيداً في سجل المطورين العقاريين لدى الدائرة، وأن يكون المشروع حاصلاً على الموافقات وعلى تصريح الإعلان والبيع على الخارطة، وأن يكون رقم حساب الضمان واسم المشروع مذكورين في عقد البيع، وأن يُسجَّل عقدك في السجل العقاري المبدئي.

وللمشتري حق قانوني في الاطلاع على السجلات المحاسبية الخاصة به لدى أمين الحساب وطلب نسخ منها. غير أن قراءة هذه البيانات ومطابقتها مع العقد وجدول الدفعات ونسبة الإنجاز تحتاج خبرة، ولهذا يراجع المكتب للمستثمرين ملف المشروع والعقد قبل التوقيع، ويحدد مواطن الخطر قبل أن يُدفع درهم واحد.

الدفع خارج حساب الضمان: أخطر خطأ يقع فيه المشتري

شيك باسم الشركة المطورة، أو تحويل إلى حسابها التجاري العام، أو دفعة نقدية، أو مبلغ يُسلَّم للوسيط على أن «يوصله» للمطور. هذه كلها أموال خارج الحساب، لا تخضع لحماية عدم الحجز، ولا يرتبط صرفها بنسبة الإنجاز، ويصعب تتبعها إذا تعثر المطور.

وقد جعل القانون اختلاس الدفعات المسلّمة لأغراض إقامة المشاريع العقارية أو استعمالها دون وجه حق أو تبديدها جريمة، عقوبتها الحبس والغرامة التي لا تقل عن 100,000 درهم أو إحداهما، وكذلك عرض وحدات في مشاريع وهمية مع العلم بذلك، وتعامل المطور مع وسيط غير مسجل لدى الدائرة. ومع ذلك فإن العقوبة الجزائية لا تعيد إليك مالك تلقائياً، بل تحتاج مطالبة مدنية موازية يُحسن ترتيبها مع البلاغ الجزائي.

متى يُصرف المال من حساب الضمان للمطور؟

الأصل أن أموال الحساب لا تُصرف إلا لأغراض إنشاء المشروع، وبحسب تقدم الأعمال وفق الإجراءات المعتمدة لدى الدائرة. وإذا رهن المطور المشروع للحصول على قرض، وجب على جهة التمويل أن تودع مبلغ القرض في حساب الضمان نفسه.

وبعد حصول المطور على شهادة الإنجاز، يحتفظ أمين الحساب بنسبة 5% من القيمة الكلية للحساب، ولا تُصرف للمطور إلا بعد مرور سنة من تاريخ تسجيل الوحدات بأسماء المشترين. وهذه النسبة ورقة مهمة للمشتري الذي يكتشف عيوباً بعد الاستلام، إذا تحرك في وقته.

إذا توقف المشروع أو أُلغي: كيف تسترد أموالك من حساب الضمان؟

إذا قامت ظروف طارئة تمنع إكمال المشروع، يلتزم أمين الحساب بعد التشاور مع الدائرة باتخاذ التدابير اللازمة لحماية حقوق المودعين، إما بإكمال المشروع أو بإعادة المبالغ إليهم. وإذا ألغت مؤسسة التنظيم العقاري المشروع بقرار مسبب، يلتزم المطور بإعادة جميع المبالغ المدفوعة وفقاً لقانون حسابات الضمان.

أما النزاع نفسه فلا يُرفع أمام المحاكم العادية. فبموجب مرسوم دبي رقم 21 لسنة 2013، شُكّلت لجنة قضائية خاصة لتصفية المشاريع العقارية الملغاة، تختص وحدها بالدعاوى والطلبات بين المطورين والمشترين المتعلقة بهذه المشاريع، ويمتنع على جميع محاكم دبي، بما فيها محاكم مركز دبي المالي العالمي، نظرها. وللجنة أن تعيّن مدققي حسابات على نفقة المطور لتتبع ما دُفع للمطور وما أُودع في الحساب، وأن تأمر أمين الحساب أو المطور بإعادة المبالغ لأصحابها.

والخطر الحقيقي هنا أن أحكام هذه اللجنة نهائية وباتة لا تقبل الطعن بطرق الطعن العادية. أي أن ملفك يُحسم من المرة الأولى، فلا مجال لاستدراك مستند لم يُقدَّم أو مبلغ لم يُثبت. ولذلك يُعدّ المكتب ملف المشتري كاملاً: العقد، وإيصالات كل دفعة، وما دخل منها الحساب وما دُفع خارجه، والمراسلات، ثم يتابع أمام اللجنة حتى التنفيذ.

إذا تعثرتَ أنت في السداد: ماذا يحق للمطور؟

بموجب المادة (11) من قانون دبي رقم 13 لسنة 2008 المعدّل بالقانون 19 لسنة 2017، لا يملك المطور فسخ عقدك مباشرة. عليه أن يُخطر دائرة الأراضي والأملاك، فتتحقق من الإخلال وتمهلك 30 يوماً للوفاء، وتسعى للتسوية. فإن لم تفِ، تُصدر للمطور وثيقة تبين نسبة إنجاز الوحدة، ويتحدد حقه بحسبها:

وهذه الأحكام من النظام العام، ويبقى للمشتري حق اللجوء إلى القضاء أو التحكيم إذا تعسف المطور في استعمالها. وكثير من هذه الملفات يُكسب بالطعن في نسبة الإنجاز المعتمدة، أو في سلامة الإخطار، أو بإثبات أن المطور نفسه كان مخلاً قبل المشتري، وهي مسائل لا تُحسم إلا بدراسة دقيقة للعقد والمستندات.

حساب الضمان في أبوظبي

في أبوظبي تخضع حسابات ضمان المشاريع العقارية لإشراف مركز أبوظبي العقاري، الذي يتيح خدمات تسجيل اتفاقيات حسابات الضمان والاستعلام عن المبالغ المودعة فيها. والمبدأ واحد: الدفع في حساب المشروع وحده، والتحقق قبل التوقيع، مع اختلاف الجهات والإجراءات، وهو ما يراعيه المكتب عند تمثيل المشترين في أبوظبي.

دور المكتب في نزاعات حساب الضمان

مواعيد ونسب يجب أن تعرفها

نصائح قبل أن تدفع أي مبلغ

المراجع القانونية

1. قانون دبي رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي
2. قانون دبي رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي وتعديلاته، ومنها القانون رقم 19 لسنة 2017
3. مرسوم دبي رقم 21 لسنة 2013 بتشكيل لجنة قضائية خاصة لتصفية المشاريع العقارية الملغاة في إمارة دبي وتسوية الحقوق المتعلقة بها
4. قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010 باعتماد اللائحة التنفيذية للقانون رقم 13 لسنة 2008
5. قانون دبي رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي
6. قانون دبي رقم 16 لسنة 2007 بإنشاء مؤسسة التنظيم العقاري

الأسئلة الشائعة عن حساب الضمان العقاري في دبي