Счет гарантии недвижимости в Дубае: защищены ли ваши деньги?

Эскроу-счет застройщика в Дубае защищает ваши деньги только в том случае, если они действительно на него поступили. Закон обязывает каждого застройщика, продающего недвижимость на этапе строительства, открыть для каждого проекта отдельный счет в банке, одобренном Земельным департаментом Дубая. На этот счет зачисляются платежи покупателей, они расходуются только на строительство этого проекта, и кредиторы застройщика не могут на них претендовать. Однако на практике эта защита исчезает, если вы платите чеком на имя компании, наличными или брокеру, покупаете в незарегистрированном проекте или затягиваете спор после отмены проекта.

Большинство дел об эскроу-счетах, с которыми обращаются к адвокатам, связаны не с тем, что покупатель не знал о счете, а с излишним доверием к нему: покупатель считает, что любая уплаченная сумма защищена, а при остановке проекта выясняет, что часть денег так и не поступила на счет или что его требование о возврате рассматривает специальная комиссия, решения которой не подлежат обжалованию.

В этой статье команда AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS объясняет, что защищает эскроу-счет и чего он не защищает, как проверить его до оплаты, когда средства перечисляются застройщику, что происходит с вашими деньгами при остановке или отмене проекта или при вашей собственной просрочке платежей, а также роль фирмы на каждом этапе. Все статьи по этой теме собраны на странице Недвижимость, девелопмент и строительство.

Что такое эскроу-счет застройщика в Дубае?

Эскроу-счет — это банковский счет объекта недвижимости, на который зачисляются платежи покупателей строящихся объектов и средства финансирующих проект лиц. Он регулируется Законом Дубая № 8 от 2007 года об эскроу-счетах для девелопмента недвижимости, который распространяется на каждого застройщика, продающего объекты на этапе строительства и получающего за них платежи.

Действительно ли ваши деньги защищены? Что покрывает эскроу-счет, а что нет

Согласно статье (9) Закона Дубая № 8 от 2007 года, счет предназначен исключительно для строительства проекта, и на находящиеся на нем средства не может быть обращено взыскание в пользу кредиторов застройщика. Даже если у застройщика накопились долги или иски, деньги покупателей на счете остаются вне досягаемости его кредиторов.

Но счет не защищает то, что на него не поступало. Он не покрывает суммы, уплаченные помимо него, не компенсирует задержку передачи объекта и не исправляет недействительный договор. Согласно Закону Дубая № 13 от 2008 года о временном реестре недвижимости, продажа строящегося объекта недействительна, если она не зарегистрирована во временном реестре, а любой договор о продаже объектов в проекте, не получившем одобрения компетентных органов, ничтожен.

Как проверить эскроу-счет до оплаты?

Проверка до оплаты обходится гораздо дешевле судебного процесса после нее. Основные моменты: застройщик должен быть внесен в реестр застройщиков Департамента, проект должен иметь необходимые разрешения, в том числе на рекламу и продажу на этапе строительства, номер эскроу-счета и название проекта должны быть указаны в договоре купли-продажи, а ваш договор должен быть зарегистрирован во временном реестре недвижимости.

Покупатель по закону вправе знакомиться со своими бухгалтерскими записями у доверительного управляющего и получать их копии. Однако чтобы прочитать эти данные и сверить их с договором, графиком платежей и степенью готовности, нужен опыт, поэтому фирма проверяет для инвесторов документы проекта и договор до подписания и выявляет риски еще до того, как будет уплачен хоть один дирхам.

Оплата помимо эскроу-счета: самая опасная ошибка покупателя

Чек на имя компании-застройщика, перевод на ее общий расчетный счет, оплата наличными или деньги, переданные брокеру, чтобы он «передал» их застройщику, — все это средства вне эскроу-счета. Они не защищены от взыскания, их расходование не привязано к степени готовности, и их трудно отследить, если застройщик окажется несостоятельным.

Закон признает преступлением присвоение, неправомерное использование или растрату платежей, переданных для строительства объектов недвижимости, и наказывает за это лишением свободы и штрафом не менее 100 000 дирхамов либо одним из этих наказаний. Так же наказывается заведомое предложение объектов в фиктивных проектах и работа застройщика с брокером, не зарегистрированным в Департаменте. Но уголовное наказание не возвращает деньги автоматически: нужен параллельный гражданский иск, грамотно согласованный с уголовным заявлением.

Когда средства с эскроу-счета перечисляются застройщику?

По общему правилу средства со счета расходуются только на строительство проекта, по мере выполнения работ и в порядке, утвержденном Департаментом. Если застройщик закладывает проект для получения кредита, кредитор обязан перечислить сумму кредита на тот же эскроу-счет.

После получения застройщиком сертификата о завершении строительства доверительный управляющий удерживает 5% от общей суммы счета, которые выплачиваются застройщику лишь через год после регистрации объектов на имя покупателей. Это удержание — важный аргумент для покупателя, обнаружившего недостатки после передачи объекта, если он действует своевременно.

Если проект остановлен или отменен: как вернуть деньги с эскроу-счета?

Если чрезвычайные обстоятельства препятствуют завершению проекта, доверительный управляющий после консультации с Департаментом обязан принять меры для защиты прав вкладчиков — либо обеспечить завершение проекта, либо вернуть им деньги. Если Агентство по регулированию недвижимости (RERA) отменяет проект мотивированным решением, застройщик обязан вернуть все уплаченные суммы в соответствии с законом об эскроу-счетах.

Сам спор не рассматривается обычными судами. Декретом Дубая № 21 от 2013 года создана специальная судебная комиссия по ликвидации отмененных проектов недвижимости. Она обладает исключительной компетенцией по требованиям и искам между застройщиками и покупателями, связанным с такими проектами, а всем судам Дубая, включая суды DIFC, запрещено их рассматривать. Комиссия вправе назначать аудиторов за счет застройщика, чтобы отследить, что было уплачено застройщику и что поступило на счет, и обязывать доверительного управляющего или застройщика вернуть деньги их владельцам.

Главный риск в том, что решения этой комиссии окончательны и не подлежат обжалованию в обычном порядке. Ваше дело решается с первого раза, без возможности добавить непредставленный документ или недоказанную сумму. Поэтому фирма готовит полное досье покупателя — договор, квитанции по каждому платежу, сведения о том, что поступило на счет и что было уплачено помимо него, переписку — и ведет дело в комиссии вплоть до исполнения.

Если вы просрочили платежи: на что имеет право застройщик?

Согласно статье (11) Закона Дубая № 13 от 2008 года с изменениями, внесенными Законом № 19 от 2017 года, застройщик не может расторгнуть ваш договор напрямую. Он обязан уведомить Земельный департамент Дубая, который проверяет нарушение, предоставляет вам 30 дней на исполнение и пытается урегулировать спор. Если вы не исполните обязательства, Департамент выдает застройщику документ о степени готовности объекта, и от нее зависят его права:

Эти правила относятся к публичному порядку, и покупатель сохраняет право обратиться в суд или арбитраж, если застройщик злоупотребляет ими. Многие такие дела выигрываются за счет оспаривания установленной степени готовности или правильности уведомления либо доказательства того, что застройщик сам нарушил договор раньше покупателя, — вопросы, которые решаются только после тщательного изучения договора и документов.

Эскроу-счета в Абу-Даби

В Абу-Даби эскроу-счета проектов недвижимости находятся под надзором Центра недвижимости Абу-Даби, который предоставляет услуги регистрации соглашений об эскроу-счетах и запроса сведений о внесенных суммах. Принцип тот же: платить только на счет проекта и проверять до подписания, хотя органы и процедуры отличаются, что фирма учитывает, представляя покупателей в Абу-Даби.

Роль фирмы в спорах об эскроу-счетах

Сроки и проценты, которые нужно знать

Советы перед любой оплатой

Правовые источники

1. Закон Дубая № 8 от 2007 года об эскроу-счетах для девелопмента недвижимости в эмирате Дубай

2. Закон Дубая № 13 от 2008 года о регулировании временного реестра недвижимости в эмирате Дубай с изменениями, включая Закон № 19 от 2017 года

3. Декрет Дубая № 21 от 2013 года о создании специальной судебной комиссии по ликвидации отмененных проектов недвижимости в эмирате Дубай и урегулированию связанных с ними прав

4. Решение Исполнительного совета № 6 от 2010 года об утверждении исполнительного регламента Закона № 13 от 2008 года

5. Закон Дубая № 7 от 2006 года о регистрации недвижимости в эмирате Дубай

6. Закон Дубая № 16 от 2007 года о создании Агентства по регулированию недвижимости

Часто задаваемые вопросы об эскроу-счетах застройщиков в Дубае