دبئی میں رئیل اسٹیٹ گارنٹی اکاؤنٹ: کیا آپ کے پیسے محفوظ ہیں؟

دبئی میں رئیل اسٹیٹ ایسکرو اکاؤنٹ آپ کی رقم کا تحفظ صرف اسی صورت میں کرتا ہے جب رقم واقعی اس میں جمع ہو۔ قانون ہر اس ڈویلپر کو، جو زیر تعمیر جائیداد فروخت کرتا ہے، پابند کرتا ہے کہ ہر منصوبے کے لیے دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ سے منظور شدہ بینک میں الگ اکاؤنٹ کھولے، جس میں خریداروں کی ادائیگیاں جمع ہوتی ہیں اور صرف اسی منصوبے کی تعمیر پر خرچ ہوتی ہیں، اور ڈویلپر کے قرض خواہ ان پر قرقی نہیں کر سکتے۔ لیکن عملاً یہ تحفظ ختم ہو جاتا ہے اگر آپ کمپنی کے نام چیک دیں، نقد ادائیگی کریں یا بروکر کو رقم دیں، غیر رجسٹرڈ منصوبے میں خریداری کریں، یا منصوبہ منسوخ ہونے کے بعد تنازع کو طول پکڑنے دیں۔

وکلاء تک پہنچنے والے ایسکرو اکاؤنٹ کے زیادہ تر مقدمات اس وجہ سے نہیں ہوتے کہ خریدار کو اکاؤنٹ کا علم نہیں تھا، بلکہ اس پر حد سے زیادہ بھروسے کی وجہ سے ہوتے ہیں: خریدار سمجھتا ہے کہ اس کی ادا کی ہوئی ہر رقم محفوظ ہے، پھر منصوبہ رکنے پر پتہ چلتا ہے کہ رقم کا ایک حصہ کبھی اکاؤنٹ میں گیا ہی نہیں، یا اس کی واپسی کا دعویٰ ایک خصوصی کمیٹی سنتی ہے جس کے فیصلوں کے خلاف اپیل نہیں ہوتی۔

اس مضمون میں AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS کی ٹیم بتاتی ہے کہ ایسکرو اکاؤنٹ کس چیز کا تحفظ کرتا ہے اور کس کا نہیں، ادائیگی سے پہلے اس کی تصدیق کیسے ہو، رقم ڈویلپر کو کب جاری ہوتی ہے، منصوبہ رکنے یا منسوخ ہونے یا خود آپ کے ادائیگی میں تاخیر کرنے پر آپ کی رقم کا کیا ہوتا ہے، اور ہر مرحلے پر فرم کا کردار کیا ہے۔ اس شعبے کے تمام مضامین جائیداد کے مقدمات کے صفحے پر موجود ہیں۔

دبئی میں رئیل اسٹیٹ ایسکرو اکاؤنٹ کیا ہے؟

ایسکرو اکاؤنٹ رئیل اسٹیٹ منصوبے کا بینک اکاؤنٹ ہے جس میں زیر تعمیر یونٹس کے خریداروں اور منصوبے کے سرمایہ فراہم کرنے والوں کی ادائیگیاں جمع ہوتی ہیں۔ اسے دبئی کا قانون نمبر 8 سال 2007 بابت رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ ایسکرو اکاؤنٹس منظم کرتا ہے، جو ہر اس ڈویلپر پر لاگو ہوتا ہے جو زیر تعمیر یونٹس فروخت کرتا اور ان کی ادائیگیاں وصول کرتا ہے۔

کیا آپ کی رقم واقعی محفوظ ہے؟ ایسکرو اکاؤنٹ کس چیز کا تحفظ کرتا ہے اور کس کا نہیں

دبئی کے قانون نمبر 8 سال 2007 کی دفعہ (9) کے مطابق اکاؤنٹ صرف منصوبے کی تعمیر کے لیے مخصوص ہے، اور اس میں جمع رقوم پر ڈویلپر کے قرض خواہوں کے حق میں قرقی نہیں ہو سکتی۔ ڈویلپر پر قرضے یا مقدمات بڑھ جائیں تب بھی اکاؤنٹ میں خریداروں کی رقم اس کے قرض خواہوں کی پہنچ سے باہر رہتی ہے۔

لیکن اکاؤنٹ اس رقم کا تحفظ نہیں کرتا جو اس میں آئی ہی نہیں۔ یہ اکاؤنٹ سے باہر ادا کی گئی رقم کا احاطہ نہیں کرتا، حوالگی میں تاخیر کا معاوضہ نہیں دیتا، اور کالعدم معاہدے کو درست نہیں کرتا۔ دبئی کے قانون نمبر 13 سال 2008 بابت عبوری رئیل اسٹیٹ رجسٹر کے تحت زیر تعمیر یونٹ کی فروخت عبوری رجسٹر میں درج نہ ہو تو کالعدم ہے، اور ایسے منصوبے میں یونٹس کی فروخت کا ہر معاہدہ کالعدم ہے جسے مجاز حکام کی منظوری نہ ملی ہو۔

ادائیگی سے پہلے ایسکرو اکاؤنٹ کی تصدیق کیسے کریں؟

ادائیگی سے پہلے تصدیق، بعد میں مقدمہ لڑنے سے کہیں سستی ہے۔ بنیادی نکات: ڈویلپر محکمے کے رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز رجسٹر میں درج ہو، منصوبے کو تمام منظوریاں اور زیر تعمیر فروخت و تشہیر کا اجازت نامہ حاصل ہو، فروخت کے معاہدے میں ایسکرو اکاؤنٹ نمبر اور منصوبے کا نام درج ہو، اور آپ کا معاہدہ عبوری رئیل اسٹیٹ رجسٹر میں رجسٹر ہو۔

خریدار کو قانوناً حق حاصل ہے کہ وہ اکاؤنٹ کے امین کے پاس اپنے حسابی ریکارڈ دیکھے اور ان کی نقول طلب کرے۔ لیکن ان ریکارڈز کو سمجھنا اور معاہدے، ادائیگی کے شیڈول اور تکمیل کی شرح سے ملانا تجربہ مانگتا ہے، اسی لیے فرم سرمایہ کاروں کے لیے دستخط سے پہلے منصوبے کی فائل اور معاہدے کا جائزہ لیتی ہے اور ایک درہم ادا ہونے سے پہلے خطرات کی نشاندہی کرتی ہے۔

ایسکرو اکاؤنٹ سے باہر ادائیگی: خریدار کی سب سے خطرناک غلطی

ڈویلپر کمپنی کے نام چیک، اس کے عام کاروباری اکاؤنٹ میں منتقلی، نقد ادائیگی، یا بروکر کو اس امید پر دی گئی رقم کہ وہ اسے ڈویلپر تک "پہنچا" دے گا، یہ سب اکاؤنٹ سے باہر کی رقوم ہیں۔ یہ قرقی سے محفوظ نہیں، ان کا اجرا تکمیل کی شرح سے منسلک نہیں، اور ڈویلپر کے ناکام ہونے پر ان کا سراغ لگانا مشکل ہوتا ہے۔

قانون نے رئیل اسٹیٹ منصوبوں کی تعمیر کے لیے دی گئی ادائیگیوں میں خیانت، ناجائز استعمال یا انہیں ضائع کرنے کو جرم قرار دیا ہے، جس کی سزا قید اور کم از کم 100,000 درہم جرمانہ یا دونوں میں سے ایک ہے، اور یہی سزا جان بوجھ کر فرضی منصوبوں میں یونٹس فروخت کرنے اور ڈویلپر کے محکمے میں غیر رجسٹرڈ بروکر سے کام لینے پر ہے۔ مگر فوجداری سزا خود بخود آپ کی رقم واپس نہیں دلاتی، اس کے لیے فوجداری شکایت کے ساتھ مربوط دیوانی دعویٰ ضروری ہے۔

ایسکرو اکاؤنٹ سے رقم ڈویلپر کو کب جاری ہوتی ہے؟

اصولاً اکاؤنٹ کی رقم صرف منصوبے کی تعمیر کے لیے، کام کی پیش رفت کے مطابق اور محکمے کے منظور شدہ طریقہ کار سے جاری ہوتی ہے۔ اگر ڈویلپر قرض لینے کے لیے منصوبہ رہن رکھے تو قرض دینے والا ادارہ قرض کی رقم اسی ایسکرو اکاؤنٹ میں جمع کرانے کا پابند ہے۔

ڈویلپر کو تکمیل کا سرٹیفکیٹ ملنے کے بعد اکاؤنٹ کا امین اکاؤنٹ کی کل مالیت کا 5% روک لیتا ہے، جو یونٹس خریداروں کے نام رجسٹر ہونے کے ایک سال بعد ہی ڈویلپر کو جاری ہوتا ہے۔ حوالگی کے بعد عیوب دریافت کرنے والے خریدار کے لیے یہ اہم سہارا ہے، بشرطیکہ وہ بروقت قدم اٹھائے۔

اگر منصوبہ رک جائے یا منسوخ ہو جائے: ایسکرو اکاؤنٹ سے رقم کیسے واپس لیں؟

اگر ہنگامی حالات منصوبے کی تکمیل میں رکاوٹ بنیں تو اکاؤنٹ کا امین محکمے سے مشاورت کے بعد جمع کنندگان کے حقوق کے تحفظ کے لیے ضروری اقدامات کرنے کا پابند ہے، یا تو منصوبہ مکمل کرا کر یا ان کی رقم واپس کر کے۔ اور اگر رئیل اسٹیٹ ریگولیٹری ایجنسی (RERA) مدلل فیصلے سے منصوبہ منسوخ کر دے تو ڈویلپر ایسکرو اکاؤنٹس کے قانون کے مطابق تمام ادا شدہ رقوم واپس کرنے کا پابند ہے۔

تنازع خود عام عدالتوں میں دائر نہیں ہوتا۔ دبئی کے فرمان نمبر 21 سال 2013 کے تحت منسوخ شدہ رئیل اسٹیٹ منصوبوں کی تصفیہ کے لیے ایک خصوصی عدالتی کمیٹی قائم کی گئی، جسے ان منصوبوں سے متعلق ڈویلپرز اور خریداروں کے درمیان درخواستوں اور دعووں کا خصوصی اختیار حاصل ہے، اور دبئی کی تمام عدالتوں، بشمول ڈی آئی ایف سی کی عدالتوں، کو انہیں سننے سے روک دیا گیا ہے۔ کمیٹی ڈویلپر کے خرچ پر آڈیٹر مقرر کر سکتی ہے تاکہ ڈویلپر کو ادا کی گئی اور اکاؤنٹ میں جمع رقوم کا سراغ لگایا جائے، اور اکاؤنٹ کے امین یا ڈویلپر کو رقم مالکان کو لوٹانے کا حکم دے سکتی ہے۔

اصل خطرہ یہ ہے کہ اس کمیٹی کے فیصلے حتمی ہیں اور عام طریقوں سے ان کے خلاف اپیل نہیں ہو سکتی۔ آپ کا مقدمہ پہلی ہی بار میں طے ہو جاتا ہے، پیش نہ کی گئی دستاویز یا ثابت نہ کی گئی رقم بعد میں شامل کرنے کی گنجائش نہیں رہتی۔ اسی لیے فرم خریدار کی مکمل فائل تیار کرتی ہے: معاہدہ، ہر ادائیگی کی رسید، کون سی رقم اکاؤنٹ میں گئی اور کون سی باہر ادا ہوئی، اور خط و کتابت، پھر نفاذ تک کمیٹی کے سامنے پیروی کرتی ہے۔

اگر آپ ادائیگی میں تاخیر کریں: ڈویلپر کو کیا حق حاصل ہے؟

دبئی کے قانون نمبر 13 سال 2008 کی دفعہ (11) کے تحت، جس میں قانون نمبر 19 سال 2017 کے ذریعے ترمیم ہوئی، ڈویلپر براہ راست آپ کا معاہدہ ختم نہیں کر سکتا۔ اسے دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کو مطلع کرنا ہوتا ہے، جو خلاف ورزی کی تصدیق کر کے آپ کو 30 دن کی مہلت دیتا ہے اور مصالحت کی کوشش کرتا ہے۔ ادائیگی نہ ہونے پر محکمہ ڈویلپر کو یونٹ کی تکمیل کی شرح پر مبنی دستاویز جاری کرتا ہے، اور ڈویلپر کے حقوق اسی شرح پر منحصر ہیں:

یہ احکام امن عامہ سے متعلق ہیں، اور ڈویلپر کے ان کا ناجائز استعمال کرنے پر خریدار کو عدالت یا ثالثی سے رجوع کا حق رہتا ہے۔ ایسے بہت سے مقدمات منظور شدہ تکمیل کی شرح یا نوٹس کی درستگی کو چیلنج کر کے، یا یہ ثابت کر کے جیتے جاتے ہیں کہ ڈویلپر نے خود خریدار سے پہلے خلاف ورزی کی تھی، اور یہ معاملات معاہدے اور دستاویزات کے باریک جائزے کے بغیر طے نہیں ہوتے۔

ابوظبی میں ایسکرو اکاؤنٹ

ابوظبی میں رئیل اسٹیٹ منصوبوں کے ایسکرو اکاؤنٹس ابوظبی رئیل اسٹیٹ سینٹر کی نگرانی میں ہیں، جو ایسکرو معاہدوں کی رجسٹریشن اور جمع شدہ رقوم کے بارے میں استفسار کی خدمات فراہم کرتا ہے۔ اصول وہی ہے: صرف منصوبے کے اکاؤنٹ میں ادائیگی اور دستخط سے پہلے تصدیق، البتہ ادارے اور طریقہ کار مختلف ہیں، جس کا فرم ابوظبی میں خریداروں کی نمائندگی کرتے وقت خیال رکھتی ہے۔

ایسکرو اکاؤنٹ کے تنازعات میں فرم کا کردار

وہ مدتیں اور شرحیں جو آپ کو معلوم ہونی چاہئیں

کوئی بھی رقم ادا کرنے سے پہلے مشورے

قانونی حوالہ جات

1. دبئی کا قانون نمبر 8 سال 2007 بابت امارتِ دبئی میں رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ ایسکرو اکاؤنٹس
2. دبئی کا قانون نمبر 13 سال 2008 بابت امارتِ دبئی میں عبوری رئیل اسٹیٹ رجسٹر کی تنظیم، ترامیم سمیت، بشمول قانون نمبر 19 سال 2017
3. دبئی کا فرمان نمبر 21 سال 2013 بابت امارتِ دبئی میں منسوخ شدہ رئیل اسٹیٹ منصوبوں کی تصفیہ اور متعلقہ حقوق کے تصفیے کے لیے خصوصی عدالتی کمیٹی کی تشکیل
4. ایگزیکٹو کونسل کا فیصلہ نمبر 6 سال 2010 بابت قانون نمبر 13 سال 2008 کے انتظامی ضوابط کی منظوری
5. دبئی کا قانون نمبر 7 سال 2006 بابت امارتِ دبئی میں رئیل اسٹیٹ رجسٹریشن
6. دبئی کا قانون نمبر 16 سال 2007 بابت رئیل اسٹیٹ ریگولیٹری ایجنسی کا قیام

دبئی میں رئیل اسٹیٹ ایسکرو اکاؤنٹ سے متعلق عام سوالات