القضايا العقارية والمقاولات في الإمارات

القضايا العقارية والمقاولات في الإمارات تبدأ غالباً بورقة وُقّعت على عجل أو بدفعة سُدّدت قبل أن يكتمل العقد: حجز وحدة على الخارطة ثم تأخّر المطوّر، أو مبلغ دُفع ولم يُسجَّل مقابله شيء، أو مقاول توقف عن العمل قبل تسليم الفيلا، أو عيب ظهر في البناء بعد سنوات من الاستلام. والجواب المباشر أن هذه القضايا تُحسم بما هو مسجّل وموثّق: القيد لدى جهة التسجيل العقاري، وحساب الضمان، والعقد الموقّع، ومحاضر التسليم، وتقارير الخبرة الفنية.

في هذا الدليل نرتّب القضايا العقارية والمقاولات في الإمارات بحسب رحلة صاحبها: من فحص العقار والعقد قبل الشراء، إلى استرداد الدفعات من المطوّر، ونزاعات البيع على الخارطة، والتسجيل ونقل الملكية، والملكية المشتركة، ثم نزاعات المقاولات والعيوب والضمان العشري، وصولاً إلى الحكم وتنفيذه.

وتجد مقالات هذا الباب كلها مجمّعة في صفحة تصنيف القضايا العقارية، ويمثّل مكتب عوض المهيري للمحاماة والاستشارات القانونية الملّاك والمشترين والمطوّرين والمقاولين في دبي وسائر إمارات الدولة.

ما الذي يدخل في القضايا العقارية والمقاولات؟

القضايا العقارية في الإمارات لا تقتصر على نزاع بين بائع ومشترٍ. فهي تشمل نزاعات البيع والشراء والتسجيل، وقضايا البيع على الخارطة ضد المطوّرين، ومنازعات الملكية المشتركة ورسوم الخدمات، ونزاعات عقود المقاولات بين صاحب العمل والمقاول، والمطالبات بالعيوب الخفية والضمان العشري، ومخالفات بيوت العطلات. أما نزاعات الإيجار بين المؤجر والمستأجر فلها جهة مختصة ومسار مستقل نشرحه في دليل المنازعات الإيجارية.

ولكل إمارة قوانينها في التسجيل والتطوير العقاري، بينما يبقى قانون المعاملات المدنية المرجع العام لعقود البيع والمقاولة والضمان.

قبل الشراء: ماذا تفحص في العقار والعقد؟

أغلب القضايا العقارية كان يمكن تفاديها بفحص بسيط قبل التوقيع: التأكد من هوية المالك المسجّل وخلوّ العقار من الرهن أو الحجز، ومن أن المشروع على الخارطة مسجّل وله حساب ضمان معتمد، ومن أن المنطقة تسمح بتملّك غير المواطنين إن كان المشتري أجنبياً. ثم قراءة بنود التسليم والدفعات والفسخ.

ومن يشتري عقاراً خارج الدولة، في المغرب مثلاً، يخضع لقانون البلد الذي يقع فيه العقار وإجراءاته وضرائبه، ويحتاج إلى فحص مستقل هناك قبل أي دفعة.

دفعت للمطوّر ولم يُوقَّع العقد: هل تسترد المبلغ؟

من أكثر الحالات شيوعاً أن يدفع المشتري مبلغ حجز أو دفعة أولى ثم يتعثر توقيع عقد البيع، فيرفض المطوّر إعادة المال بحجة أن المشتري تراجع. والعبرة هنا بسبب عدم التوقيع: هل امتنع المشتري دون مبرر، أم لم يقدّم المطوّر عقداً مطابقاً لما اتُّفق عليه، أم كان المشروع غير مسجّل أصلاً؟ فلكل حالة حكمها، وقد يستحق المشتري استرداد كامل ما دفعه إذا كان التقصير من جهة المطوّر.

ويبدأ المسار عادة بمطالبة مكتوبة تحفظ الحق وتثبت التاريخ، ثم الشكوى لدى الجهة التنظيمية أو الدعوى بحسب الإمارة وطبيعة المشروع.

البيع على الخارطة: تأخّر المطوّر وتعثّر المشتري

في البيع على الخارطة في دبي تُودَع دفعات المشترين في حساب ضمان خاص بالمشروع لا يصرف منه المطوّر إلا بقدر تقدّم الإنجاز، وهذا الحساب أهم ضمانة للمشتري. فإذا تأخّر المطوّر عن موعد التسليم أو تعثّر المشروع، فللمشتري بحسب العقد والتشريع المطالبة بالتسليم أو بالفسخ واسترداد ما دفعه مع التعويض عن الضرر.

والصورة المعاكسة لا تقل شيوعاً: مشترٍ تأخّر في سداد الأقساط فيلجأ المطوّر إلى فسخ العقد والاحتفاظ بجزء من المبالغ المدفوعة. وهنا لا يتصرف المطوّر كما يشاء، فالقانون في دبي ربط ما يجوز له الاحتفاظ به بنسبة إنجاز المشروع وبإجراءات إخطار محددة، وأي تجاوز لذلك قابل للطعن.

الشكوى ضد المطوّر: الجهة التنظيمية أم المحكمة؟

يبدأ كثيرون بالمحكمة مباشرة، مع أن بعض النزاعات مع المطوّرين يمر أولاً بالجهة التنظيمية للقطاع العقاري في الإمارة، كمؤسسة التنظيم العقاري التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، التي تتلقى الشكاوى المتعلقة بالمشاريع وحسابات الضمان وتتحقق من نسب الإنجاز. وموقف الجهة التنظيمية من المشروع يكون في الغالب دليلاً مهماً إذا انتقل النزاع إلى القضاء. أما الفسخ واسترداد المبالغ والتعويض فمحلّها المحكمة المختصة.

تسجيل العقار ونقل الملكية

في دبي لا تنتقل ملكية العقار ولا يُحتج بها على الغير إلا بالتسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك، وكذلك الحال في باقي الإمارات لدى جهات التسجيل العقاري فيها. لذلك فإن الشراء بعقد غير مسجّل، أو دفع الثمن قبل التأكد من خلوّ العقار من الرهن، يفتح الباب لنزاعات يصعب حلها: بائع يبيع العقار نفسه مرتين، أو بنك يتمسك برهنه، أو ورثة يعترضون على بيع لم يُسجَّل قبل الوفاة.

الملكية المشتركة ورسوم الخدمات

في الأبراج والمجمعات تنشأ نزاعات من نوع خاص بين الملّاك وجمعية الملّاك أو شركة إدارة المجمع: رسوم خدمات يراها المالك مرتفعة أو غير مبررة، وأعطال في الأجزاء المشتركة لا يُصلحها أحد، وقرارات تمس استعمال الوحدة. وفي دبي ينظّم قانون ملكية العقارات المشتركة هذه العلاقة، وتخضع رسوم الخدمات فيه لاعتماد الجهة التنظيمية لا لتقدير المطوّر وحده.

عقود المقاولات: التأخير والتوقف وهروب المقاول

نزاعات المقاولات من أكثر القضايا العقارية تكلفة، لأن الضرر فيها يتضاعف مع كل يوم يتوقف فيه البناء. وأكثر صورها شيوعاً تأخّر المقاول عن مدة التنفيذ، أو تنفيذ الأعمال بخلاف المخططات والمواصفات، أو المطالبة بأعمال إضافية لم يُتفق عليها، أو توقف المقاول واختفاؤه قبل إنهاء الفيلا أو المشروع.

والخطأ الشائع لصاحب العمل أن يُدخل مقاولاً جديداً مباشرة، فيضيع عليه إثبات حالة الأعمال التي تركها المقاول الأول. الصحيح أن يبدأ بالإخطار الرسمي ثم إثبات الحالة بخبرة فنية تحدد نسبة الإنجاز وقيمة ما نُفّذ وما يلزم لإكماله، ثم يستكمل البناء ويطالب بالفرق والتعويض.

العيوب الخفية والضمان العشري

لا تنتهي مسؤولية المقاول والمهندس بتسليم المبنى. فقانون المعاملات المدنية يجعلهما مسؤولين بالتضامن عن تهدّم البناء كلياً أو جزئياً وعن العيوب التي تهدد متانته وسلامته خلال عشر سنوات من التسليم، وهو ما يُعرف بالضمان العشري، ولا يصح الاتفاق على الإعفاء منه. أما عيوب التشطيب والتنفيذ الأخرى فتحكمها بنود العقد وقواعد ضمان العيوب.

عقود فيديك في المشاريع الكبرى

في المشاريع الإنشائية الكبرى يُستخدم غالباً أحد نماذج عقود فيديك (FIDIC)، وهي ليست قانوناً بل نماذج عقود دولية يتبنّاها الطرفان. وتسري بنودها بقدر ما لا تخالف القواعد الآمرة في القانون الإماراتي، كالضمان العشري. وأغلب نزاعاتها تدور حول الإخطارات والمطالبات بتمديد المدة والتكاليف الإضافية، وكثير منها يُحال إلى التحكيم إذا نص العقد عليه.

منازعات بناء منازل المواطنين في دبي

لبناء منازل المواطنين في دبي مسار خاص في فض النزاعات بين المواطن والمقاول أو الاستشاري، يبدأ بالتسوية الودية ثم لجنة مختصة بالفصل في منازعات البناء، وله مدده وطرق الطعن فيه، ويختلف عن مسار نزاعات المقاولات العادية. ومعرفة هذا المسار من البداية تمنع رفع الدعوى أمام جهة غير مختصة.

بيوت العطلات والتأجير قصير الأجل

تأجير الوحدة كبيت عطلات في دبي نشاط يحتاج إلى تصريح من دائرة الاقتصاد والسياحة والتزام بضوابطها، وهو غير الإيجار العادي الذي ينظّمه قانون الإيجارات. ومن يؤجّر وحدته لليالٍ أو أسابيع دون تصريح يعرّض نفسه لمخالفات وغرامات.

من الحكم إلى التنفيذ في القضايا العقارية

الحكم لصالحك في قضية عقارية ليس نهاية الطريق. فإن قضى الحكم بمبلغ، فُتح ملف تنفيذ يمكن فيه الحجز على أموال المحكوم عليه وحساباته وعقاراته وطلب منعه من السفر بشروطه. وإن قضى بتسليم وحدة أو نقل ملكية، نُفّذ عبر المحكمة بالتنسيق مع جهة التسجيل العقاري.

القضايا العقارية والمقاولات أمام محاكم دبي

دبي هي السوق العقارية الأكبر في الدولة، ولذلك تتركز فيها معظم القضايا العقارية والمقاولات. وتنظر محاكم دبي هذه القضايا عبر دوائر مختصة بالنزاعات العقارية، وقد تسبقها تسوية ودية أو صلح بحسب نوع النزاع وقيمته، بينما تتولى دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري الجانب التنظيمي. ومن يبحث عن محامي عقاري في دبي يحتاج إلى من يعرف هذا التداخل ومتى يبدأ بالجهة التنظيمية ومتى بالمحكمة.

ماذا تجهّز قبل استشارة محامي عقاري؟

كيف تتحقق من ترخيص المحامي في دبي؟

المحامي الذي يترافع أمام محاكم دبي يجب أن يكون مقيداً لدى دائرة الشؤون القانونية لحكومة دبي، ويمكنك التحقق من قيده عبر موقع الدائرة. وينظّم المرسوم بقانون اتحادي رقم 34 لسنة 2022 مهنة المحاماة والاستشارات القانونية، ويميّز بين مكاتب المحاماة المرخّص لها بالترافع أمام المحاكم ومكاتب الاستشارات القانونية التي لا تملك ذلك.

المراجع القانونية

أسئلة شائعة عن القضايا العقارية والمقاولات في الإمارات