البنك سيسحب سيارتي أو عقاري بسبب القرض: ماذا أفعل؟

إذا وصلتك رسالة من البنك بأنه سيسحب سيارتك أو ينفّذ على عقارك بسبب القرض، فالجواب المباشر: الضمان المرهون يجوز للبنك التنفيذ عليه عند التعثّر، لكن ليس فوراً ولا بلا إجراءات، وقد يكون لديك دفاع أقوى مما تظن. ففي كثير من هذه الحالات لا يكون العجز في الأقساط الشهرية، بل في دفعة أخيرة كبيرة مؤجّلة إلى نهاية العقد تُسمّى الدفعة البالونية، وقواعد المصرف المركزي تمنع البنك أصلاً من منح هذا النوع من التمويل إذا لم يكن العميل قادراً على سداد تلك الدفعة عند استحقاقها.

بعبارة أخرى: قبل أن يُسأل العميل لماذا لم يدفع، يُسأل البنك كيف وافق. وهذا لا يُسقط الدين ولا يُبطل الرهن، لكنه يغيّر موقعك في التفاوض والشكوى والنزاع تغييراً كاملاً.

تشرح هذه المقالة التزامات البنك قبل منح التمويل، وحقك في الاطلاع على تقييم قدرتك على السداد، وما يحدث للسيارة أو العقار المرهون، والخطوات العملية إذا عجزت عن السداد. وللصورة الكاملة لنزاعات العملاء مع البنوك راجع صفحة البنوك والشيكات والبطاقات البنكية والمدونة الأم قضايا الشيكات والبنوك في الإمارات.

ما هي الدفعة البالونية ولماذا تبدو الأقساط مغرية؟

الدفعة البالونية دفعة كبيرة يُؤجَّل إليها جزء من أصل التمويل أو من الفائدة أو الربح، فتُستحق مرة واحدة في نهاية المدة أو في تاريخ لاحق منها. والنتيجة أقساط شهرية منخفضة تجعل التمويل يبدو في المتناول: ثلاثة آلاف درهم شهرياً لسيارة فاخرة مثلاً، ثم مبلغ ضخم يُطلب دفعة واحدة بعد سنتين أو ثلاث.

وتظهر هذه الهيكلة في ثلاثة مواضع أساساً: تمويل السيارات، وهو الأكثر شيوعاً، والتمويل العقاري حين تُرحَّل دفعة كبيرة إلى آخر المدة أو يُكتفى بسداد الفائدة في فترة البناء، والقروض الشخصية التي يُؤجَّل فيها جزء من السداد. والقاعدة التي نشرحها تسري على الثلاثة ما دام التمويل ممنوحاً لفرد مستهلك.

ما الذي يُلزم به المصرف المركزي البنك قبل الموافقة؟

بموجب معايير حماية المستهلك الصادرة عن مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي، في الباب الخاص بممارسة التمويل المسؤول، على البنك أن يقيّم قدرة العميل على الوفاء بالتزاماته وأن يلتزم بنسبة عبء الدين التي يقررها المصرف المركزي، وألّا يموّل العميل فوق ما يستطيع تحمّله. ولا يكفي في ذلك تصريح العميل بدخله، بل يجب التحقق منه ومن التزاماته القائمة ومن سجله الائتماني، ومن نفقاته المعيشية الأساسية.

ثم تقرر المعايير قاعدتين صريحتين في هذه المسألة: الأولى أن النظر إلى الضمان وحده، كرهن السيارة أو العقار، لا ينبغي أن يدفع البنك إلى تمويل عميل قيّمه البنك نفسه بأنه غير قادر على تحمّل التمويل. والثانية أن البنك لا يجوز له استخدام الهيكلة البالونية للالتفاف على نسبة عبء الدين أو حدود التمويل.

الدفعة البالونية: متى يكون التمويل غير مسموح به أصلاً؟

هنا جوهر المسألة. تنص المعايير على أن البنك الذي يعرض أقساطاً أولى منخفضة بترحيل جزء من الأصل أو الفائدة إلى دفعة بالونية لاحقة، عليه أن يُثبت ويوثّق كيف ستكون تلك الدفعة ضمن نسبة عبء الدين للعميل في التاريخ الذي تُستحق فيه. فإذا لم يكن معقولاً أن يبقى العميل ضمن تلك النسبة عند الاستحقاق، فإن هذا النوع من التمويل غير مسموح به من الأساس.

ومعنى ذلك عملياً: إذا كان دخلك عند التعاقد لا يتسع لدفعة التسعين ألفاً مثلاً في موعدها، ولم يكن هناك ما يبرر توقّع زيادته، فإن البنك الذي وافق على هذه الهيكلة يكون قد خالف قاعدة تنظيمية واضحة، ويحق لك أن تسأله: على أي أساس قررتم أني أستطيع السداد؟

حقك في نسخة تقييم قدرتك على السداد

هذه أقوى نقطة في يد العميل، وأغلب الناس لا يعرفونها. فالمعايير تُلزم البنك بأن يعطي العميل نسخة ملخّصة من تقييم الملاءمة والقدرة على السداد دون مقابل، وبأن يكون ملخص تقييم القدرة على السداد مؤرخاً وموقّعاً من العميل ومن موظف الائتمان، وتُسلَّم للعميل نسخة منه. كما تُلزمه بإجراء اختبار ضغط لأثر ارتفاع الفائدة وتسليم العميل ملخصاً مكتوباً بنتيجته.

فاطلب هذه المستندات كتابةً: التقييم، والدخل الذي اعتُمد، والالتزامات التي حُسبت، ونسبة عبء الدين المتوقعة عند استحقاق الدفعة البالونية. فإن قدّمها البنك ظهر هل كانت الدفعة متناسبة مع قدرتك، وإن عجز عن تقديمها فهذا بحد ذاته مؤشر قوي في الشكوى.

الإقرار الذي وقّعته: ما أثره وما حدوده؟

كن مستعداً لهذا الرد: أول ما سيُبرزه البنك إقرار موقّع منك بأنه شرح لك الدفعة البالونية. فالمعايير نفسها تُلزم البنك بأن يشرح للعميل شفهياً وكتابةً مفهوم الدفعة البالونية ومخاطرها وجدولها ومبلغها قبل التعاقد، وأن يحصل على إقرار مكتوب بذلك.

لكن هذا الإقرار يثبت أنك عرفت، لا أنك تستطيع. فالإفصاح التزام، وتقييم القدرة على السداد التزام آخر مستقل، وتوقيعك على الأول لا يُعفي البنك من الثاني. وهنا تحديداً تكمن قوة الحجة: علمك بالدفعة لا يجعل منح تمويل يتجاوز قدرتك أمراً مسموحاً.

ماذا يحدث للضمان: رهن السيارة أو العقار؟

السيارة الممولة تكون عادة مرهونة للبنك رهناً مسجلاً، والعقار الممول مرهون رهناً عقارياً. وعند التعثّر يحق للبنك التنفيذ على الضمان، لكن وفق الإجراءات التي يرسمها القانون: إخطار المدين، ثم التنفيذ عن طريق الجهة المختصة، ثم البيع، وعادة بالمزاد. ورهن السيارة يحكمه قانون ضمان الحقوق بالأموال المنقولة، أما رهن العقار في دبي فيحكمه قانون دبي رقم 14 لسنة 2008 بشأن الرهن التأميني، ولكل منهما إجراءاته.

وإذا بيع الضمان بأقل من الدين، بقي الفرق ديناً في ذمتك يطالبك به البنك. ولذلك فإن ترك السيارة للبنك ليس حلاً في كل الأحوال، والتفاوض قبل البيع غالباً أنفع من المنازعة بعده.

عجزت عن الدفعة: الخطوات العملية بالترتيب

ما الذي لا تفعله مخالفة البنك؟

الدقة هنا واجبة حتى لا تُبنى توقعات خاطئة. فمخالفة البنك لقواعد تقييم القدرة على السداد لا تعني تلقائياً سقوط الدين عنك، ولا بطلان رهن السيارة أو العقار، ولا أن تقديم الشكوى يوقف التنفيذ من تلقاء نفسه. ما تعطيك إياه هو أساس تنظيمي قوي للتفاوض والشكوى، وقد يكون أساساً لمطالبة البنك بتحمّل نتيجة خطئه، بحسب وقائع كل ملف ومستنداته.

وإذا لم تكن المشكلة قرضاً واحداً بل ديوناً متراكمة لعدة جهات، فقد يكون قانون الإعسار هو الطريق الأنسب، لأنه يجمع الديون في خطة واحدة ويوقف الإجراءات الفردية.

أرقام يجب أن تعرفها

أسئلة تسألها قبل توقيع أي تمويل

المراجع القانونية

أسئلة شائعة

خدماتنا في نزاعات التمويل مع البنوك في دبي وبقية الإمارات