Банк заберет мой автомобиль или недвижимость из-за кредита: что делать?

Если банк сообщил, что изымет ваш автомобиль или обратит взыскание на недвижимость из-за кредита, прямой ответ таков: банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке, но не сразу и не без процедуры, и ваша позиция может оказаться сильнее, чем вы думаете. Во многих таких случаях проблема не в ежемесячных платежах, а в крупном последнем платеже, перенесённом на конец договора, — так называемом «балунном» платеже, а правила Центрального банка запрещают банку вообще выдавать такое финансирование, если клиент не мог разумно оплатить этот платёж в срок.

Иначе говоря, прежде чем спрашивать клиента, почему он не заплатил, нужно спросить банк, как он одобрил такое финансирование. Это не отменяет ни долга, ни залога, но полностью меняет вашу позицию в переговорах, жалобе и споре.

В статье объясняются обязанности банка до выдачи финансирования, ваше право ознакомиться с оценкой вашей платёжеспособности, судьба заложенного автомобиля или недвижимости и практические шаги, если вы не можете платить. Полную картину споров клиентов с банками см. в разделе Банки, чеки и банковские карты и в основной статье Дела о чеках и банках в ОАЭ.

Что такое балунный платёж и почему платежи кажутся такими привлекательными?

Балунный платёж — это крупный платёж, на который переносится часть основного долга или процентов и который оплачивается единовременно в конце срока или в более позднюю дату. В результате ежемесячные платежи низкие, и финансирование кажется доступным: например, три тысячи дирхамов в месяц за дорогой автомобиль, а через два-три года — огромная сумма, которую требуют сразу.

Такая структура встречается прежде всего в трёх случаях: автокредиты, самый распространённый вариант; ипотека, когда крупный платёж переносится на конец срока или в период строительства платятся только проценты; и потребительские кредиты с отсроченной частью погашения. Правило, о котором идёт речь, применяется ко всем трём, если финансирование предоставлено физическому лицу — потребителю.

Что Центральный банк требует от банка до одобрения?

Согласно Стандартам защиты потребителей Центрального банка ОАЭ, в разделе об ответственном финансировании, банк обязан оценить способность клиента исполнять обязательства, соблюдать установленный Центральным банком коэффициент долговой нагрузки и не финансировать клиента сверх того, что он может себе позволить. Заявления клиента о доходе недостаточно: банк должен проверить его, а также существующие обязательства, кредитную историю и базовые расходы.

Далее Стандарты устанавливают два прямых правила. Во-первых, само по себе наличие обеспечения, например залога автомобиля или недвижимости, не должно побуждать банк финансировать клиента, которого сам банк признал неспособным нести это финансирование. Во-вторых, банк не вправе использовать балунные структуры для обхода коэффициента долговой нагрузки или лимитов финансирования.

Балунный платёж: когда финансирование вообще запрещено?

Вот суть вопроса. Стандарты предусматривают, что банк, предлагающий низкие начальные платежи за счёт переноса части основного долга или процентов на последующий балунный платёж, обязан доказать и задокументировать, каким образом этот платёж будет укладываться в коэффициент долговой нагрузки клиента на дату его наступления. Если неразумно ожидать, что клиент останется в пределах этого коэффициента в срок платежа, такое финансирование изначально не допускается.

На практике это означает: если ваш доход на момент заключения договора не позволял внести платёж в девяносто тысяч дирхамов в срок и не было оснований ожидать его роста, банк, одобривший такую структуру, нарушил чёткое регуляторное правило, и вы вправе спросить: на каком основании вы решили, что я смогу заплатить?

Ваше право на копию оценки платёжеспособности

Это самый сильный аргумент клиента, о котором большинство не знает. Стандарты обязывают банк бесплатно предоставить клиенту краткую копию оценки пригодности и платёжеспособности; сводка оценки платёжеспособности должна быть датирована и подписана клиентом и кредитным сотрудником, а копия вручена клиенту. Банк также обязан провести стресс-тест на рост процентных ставок и выдать клиенту письменную сводку результатов.

Поэтому запросите эти документы письменно: оценку, учтённый доход, учтённые обязательства и прогнозируемый коэффициент долговой нагрузки на дату балунного платежа. Если банк их предоставит, будет видно, соответствовал ли платёж вашей платёжеспособности; если не сможет — это само по себе веский довод в жалобе.

Подписанное вами подтверждение: его значение и пределы

Будьте готовы к такому ответу: первое, что предъявит банк, — подписанное вами подтверждение, что вам объяснили балунный платёж. Сами Стандарты обязывают банк до заключения договора устно и письменно объяснить клиенту суть балунного платежа, его риски, график и сумму и получить письменное подтверждение этого.

Но это подтверждение доказывает, что вы знали, а не что вы могли заплатить. Раскрытие информации — одна обязанность, оценка платёжеспособности — другая, самостоятельная, и ваша подпись под первой не освобождает банк от второй. Именно в этом сила аргумента: знание о платеже не делает допустимым финансирование сверх ваших возможностей.

Что происходит с обеспечением: залог автомобиля или недвижимости?

Финансируемый автомобиль обычно находится в зарегистрированном залоге у банка, а финансируемая недвижимость — в ипотеке. При просрочке банк вправе обратить взыскание на обеспечение, но только в установленном законом порядке: уведомление должника, исполнение через компетентный орган, затем продажа, как правило, с торгов. Залог автомобиля регулируется законом об обеспечении прав движимым имуществом, а ипотека в Дубае — Законом Дубая № 14 от 2008 года об ипотеке, и у каждого своя процедура.

Если обеспечение продано дешевле суммы долга, разница остаётся долгом, который банк с вас взыщет. Поэтому вернуть автомобиль банку — не всегда решение, а переговоры до продажи обычно полезнее спора после неё.

Вы не можете внести платёж: практические шаги по порядку

Чего не даёт нарушение со стороны банка

Здесь нужна точность, чтобы не создавать ложных ожиданий. Нарушение банком правил оценки платёжеспособности не означает автоматически погашения долга, недействительности залога автомобиля или недвижимости или того, что жалоба сама по себе остановит исполнение. Оно даёт вам сильную регуляторную основу для переговоров и жалобы и может стать основанием для требования возложить на банк последствия его ошибки — в зависимости от фактов и документов каждого дела.

А если проблема не в одном кредите, а в долгах перед несколькими кредиторами, лучшим путём может стать Закон о несостоятельности: он объединяет долги в единый план и приостанавливает индивидуальные взыскания.

Цифры, которые нужно знать

Вопросы, которые нужно задать до подписания любого финансирования

Правовые источники

Частые вопросы

Наши услуги по спорам о банковском финансировании в Дубае и других эмиратах