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支票与银行
银行将因贷款收回我的汽车或房产：我该怎么办？
如果银行通知您将因贷款收回您的汽车或对您的房产强制执行，直接的回答是：在您违约时，银行可以对抵押财产强制执行，但不能立即执行，也不能绕过法定程序，而且您可能拥有比想象中更有力的抗辩。在许多此类案件中，问题并不在于每月还款，而在于推迟到合同末期的一笔大额尾款，即所谓“气球式还款”；而中央银行的规定禁止银行在客户无法合理支付该尾款的情况下发放此类融资。
换言之，在追问客户为何没有付款之前，首先应当追问银行是如何批准这笔融资的。这并不会消灭债务，也不会使抵押无效，但会彻底改变您在谈判、投诉和争议中的地位。
本文说明银行在发放融资前的义务、您查阅还款能力评估的权利、被抵押汽车或房产的处置，以及无力付款时的实际步骤。关于客户与银行争议的全貌，请参阅银行、支票与银行卡栏目及主文章阿联酋的支票与银行案件。
什么是气球式还款？为什么月供看起来如此诱人？
气球式还款是一笔大额付款，部分本金或利息被推迟到这笔付款中，在期限届满时或期限内的某一日期一次性到期。其结果是月供很低，使融资显得负担得起：例如一辆豪华汽车每月只需三千迪拉姆，两三年后却被要求一次性支付一笔巨款。
这种结构主要出现在三种情形：最常见的汽车融资；住房融资，即一笔大额款项推迟到期末，或在建设期只支付利息；以及部分还款被推迟的个人贷款。本文所述规则适用于这三种情形，只要融资是发放给个人消费者的。
中央银行要求银行在批准前做什么？
根据阿联酋中央银行发布的《消费者保护标准》中关于负责任融资的章节，银行必须评估客户履行义务的能力，遵守中央银行规定的债务负担比率，不得向客户提供超出其承受能力的融资。仅凭客户申报的收入是不够的：银行必须核实其收入、现有负债、信用记录及基本生活开支。
标准随后就此作出两条明确规定：第一，仅考虑担保物（如汽车或房产抵押）不应导致银行向其本身评估为无力承担的客户提供融资；第二，银行不得利用气球式结构规避债务负担比率或融资限额。
气球式还款：什么情况下融资根本不被允许？
这是问题的核心。标准规定，银行如通过将部分本金或利息转入其后的气球式还款来提供较低的初始月供，必须证明并记录该笔付款在到期日将如何处于客户的债务负担比率之内。如果客户在到期时仍处于该比率之内并不合理，则此类融资从一开始就不被允许。
实际上这意味着：如果您签约时的收入无法在到期日承担九万迪拉姆的付款，且没有理由预期收入会增加，那么批准这种结构的银行就违反了明确的监管规定，您有权质问银行：你们凭什么认定我能够支付？
与其他贷款争议对照阅读：逾期还贷的约定利息以及信用卡问题与利息累积。
您有权获得还款能力评估的副本
这是客户手中最有力的一点，而大多数人并不知道。标准要求银行免费向客户提供适当性和还款能力评估的摘要副本；还款能力评估摘要须注明日期，并由客户和信贷人员签字，副本交给客户。银行还须就利率上升的影响进行压力测试，并向客户提供书面结果摘要。
因此，请书面索取以下文件：评估报告、所依据的收入、计入的负债，以及气球式还款到期日的预计债务负担比率。如果银行提供了这些文件，就能看出该笔付款是否与您的能力相称；如果银行无法提供，这本身就是投诉中的有力依据。
您签署的确认书：效力与界限
请准备好应对这样的回答：银行首先出示的，将是一份由您签署、确认银行已向您解释气球式还款的文件。标准本身要求银行在签约前以口头和书面方式向客户解释气球式还款的概念、风险、时间安排和金额，并取得书面确认。
但这份确认书证明的是您知情，而不是您有能力支付。信息披露是一项义务，还款能力评估是另一项独立义务，您在前者上的签字并不免除银行的后一项义务。论点的力量恰恰在此：知道这笔付款的存在，并不能使超出您能力的融资变得合规。
担保物如何处置：汽车抵押或房产抵押？
融资购买的汽车通常以银行为受益人办理登记抵押，融资购买的房产则设定不动产抵押。违约时，银行可以对担保物强制执行，但只能依照法律规定的程序：通知债务人，经主管机关执行，然后出售，通常以拍卖方式进行。汽车抵押受关于以动产担保权利的法律调整，迪拜的房产抵押则受2008年迪拜第14号关于抵押的法律调整，两者各有其程序。
如果担保物的售价低于债务，差额仍是您的债务，银行会向您追偿。因此，把车交还银行并非总是解决办法，出售前谈判通常比出售后争议更有益。
如已立案执行或被采取出境禁令，请阅读：阿联酋的判决执行与出境禁令、中止执行与撤销执行依据以及解除出境禁令。
无力支付：按顺序采取的实际步骤
谈判
在到期前申请再融资或分期
许多银行愿意将气球式还款再融资为新的分期付款。请在到期前书面申请，并在接受前比较总成本。
投诉
向银行提交正式投诉
在投诉中索取还款能力评估副本，询问银行如何评估您支付气球式还款的能力，并要求银行处理此事、在答复前暂停对担保物采取任何措施。
Sanadak
将投诉升级至 Sanadak
如银行未解决投诉，可按程序将其提交银行与保险争议解决单位“Sanadak”，并附上融资文件和银行的答复。
诉讼
必要时诉诸法院
如执行已经开始或无法达成和解，将研究案卷以选择适当途径：对债务提出异议、以银行过错为由提出索赔，或在法院监督下和解。
与银行清偿债务请阅读：与银行重新安排和清偿债务。如贷款以支票担保：贷款担保支票被退：如何阻止银行执行。
银行违规不会产生哪些效果？
此处必须准确，以免产生错误预期。银行违反还款能力评估规则，并不自动意味着债务消灭、汽车或房产抵押无效，也不意味着提交投诉本身即可中止执行。它为您提供了谈判和投诉的有力监管依据，并可能根据每个案件的事实和文件，成为要求银行承担其过错后果的依据。
如果问题不是一笔贷款，而是对多个债权人的累积债务，那么《无力偿债法》可能是更好的途径，因为它将债务纳入统一计划并中止个别追索。
延伸阅读：阿联酋的破产与无力偿债以及无力偿债律师：条件与期限。
您应当了解的数字
120%
银行可向客户收取的远期支票的最高金额，相对于融资金额或借方余额；禁止收取已签名的空白支票。
7个工作日
客户提出请求后，银行须在此期限内出具债务证明或无债务证明。
7个工作日
全额提前还款后，银行须在此期限内退还剩余的远期支票。
签署任何融资前应当提出的问题
是否有气球式还款？
直接询问是否存在任何最后或递延付款、其金额及确切到期日，并要求在还款计划中列明。
你们如何评估我支付它的能力？
索取评估副本以及付款到期日的预计债务负担比率，而不仅仅是签约时的比率。
总成本是多少？
索取年化利率以及直到资产完全归您所有时的全部支付总额，而不仅仅是月供。
最后一笔付款有哪些选择？
事先询问能否再融资、能否退还车辆，或能否提前还款而无需支付未来利息。
法律依据
阿联酋中央银行依2021年第1158号通知发布的《消费者保护标准》——监管标准。
阿联酋中央银行依2020年第8号通函发布的《消费者保护条例》——条例。
2025年第6号联邦法令，关于中央银行、金融机构与金融活动及保险业务的监管——联邦法令。
2020年第4号联邦法律，关于以动产担保权利——联邦法律。
2008年迪拜第14号法律，关于迪拜酋长国的抵押——地方立法。
2022年第50号联邦法令，颁布《商业交易法》——联邦法令。
2022年第42号联邦法令，颁布《民事诉讼法》——联邦法令。
常见问题
我们在迪拜及阿联酋其他酋长国的银行融资争议法律服务
迪拜
AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS在迪拜办理客户与银行之间的争议：汽车融资、住房融资和个人贷款中的气球式还款，向银行及 Sanadak 单位投诉，就再融资与和解进行谈判，以及在迪拜法院针对抵押汽车和房产的执行案件中进行抗辩。
其他酋长国
本所业务覆盖阿布扎比、沙迦、阿治曼、乌姆盖万、哈伊马角和富查伊拉，在银行、Sanadak 单位及主管法院处理汽车融资、住房融资和个人贷款争议。
