在迪拜更换承包商或顾问：如何进行？

在迪拜更换承包商或顾问不是一个单一的决定，而是必须同时推进的两条路径：一条是合同路径，受《民事交易法》中承揽合同（muqawala）规则的约束；另一条是行政路径，面向签发建筑许可证的机构，无论是通过Build in Dubai平台的迪拜市政府，还是其所辖区域内的迪拜发展局（DDA）。许多业主从第二条路径开始，因为它更快；他们在许可证上更换了承包商，随后却发现合同仍然有效，承包商正在索要已完成工程的价款以及未完成部分的可得利润。

这里的错误代价高昂：没有明确期限或没有准确描述违约事项的通知、在记录工程状况之前将承包商赶出工地、或者仓促签署的免责文件使日后出现的缺陷丧失追索权。每一个错误都会演变成一场持续数年的诉讼。

在本文中，AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS说明业主何时有权更换承包商或工程设计事务所，在迪拜如何依法并通过行政程序完成更换，更换后哪些责任仍然存在，以及在作出决定之前需要律师介入的风险所在。

在迪拜，您何时有权更换承包商？

《民事交易法》区分两种情形。第一种情形是在施工过程中发现承包商以有缺陷的方式或违反合同条款的方式施工；此时业主不得直接解除合同，而必须先通知承包商遵守条款并在业主为其确定的合理期限内纠正不合格的工程。期限届满仍未纠正的，业主可以在记录工程状况后解除合同，并委托另一承包商完成和纠正工程，费用由第一承包商承担。第二种情形允许无需宽限期而立即解除：施工缺陷无法修复，承包商拖延到在约定期限内完工已无希望，或者其行为表明无意履行合同。

还有许多人忽视的第三种情形：业主可以在完工前的任何时候退出合同并停止施工，即使承包商没有过错，但须赔偿承包商的全部支出、已完成的工程以及其完成工程本可获得的收益，法院可以根据情况减少这一赔偿。仅仅因为找到了更便宜的报价就更换承包商的人，要把差价付两次。

您何时有权更换顾问或工程设计事务所？

建筑项目中的工程设计事务所承担两种可以合并或分离的角色：编制设计和监督施工。法律使其对其所编制设计引起的缺陷承担责任，使其对在其监督下发生的施工缺陷与承包商承担连带责任，并在无相反约定时赋予其就两种角色分别收取报酬的权利。如果它监督失职、拖延批准图纸和工程款结算单、离开工地或接受不合格工程，这就构成依合同条款可以解除的违约，同样适用通知和宽限期的规则。

更换顾问比更换承包商更为微妙，因为工程设计事务所是建筑许可证登记在其名下、并负责提交变更和竣工申请的一方。不在行政上替换它，业主就无法推进项目；没有它的同意或技术报告，责任向新事务所的转移就会停滞。因此，在作出决定之前，必须先与愿意认可工程状况报告并从确定的节点接手监督的替代事务所达成安排。

更换之前的法律通知与工程状况记录

通知不是一封愤怒的电子邮件，而是法院两年后将要阅读的文件。它必须援引合同条款和图纸逐项指明违约事项，给出明确的纠正期限，警告期限届满将导致合同解除并由另一承包商接手工程而费用由承包商承担，并通过公证处或能够证明送达的方式发出。

接下来是大多数案件败诉的环节：记录工程状况。法律将业主解除合同并将工程交由他人完成的权利，以记录状况为条件，即在新承包商触及之前，记录完工比例、缺陷和工地现有材料。这通过监理工程设计事务所或独立顾问的技术报告完成，发生争议时则在起诉前由紧急事务法官指定鉴定人。在完成这一记录之前就引入新承包商的人，将无法证明缺陷是第一承包商而非第二承包商造成的。

在建筑许可证上更换承包商或顾问：迪拜的行政程序

在迪拜市政府，这一程序由2024年颁布的一项行政决议规范，该决议批准了更换工程设计事务所和承包公司以及签发竣工证书的程序，并区分双方合意的更换与未经原当事方同意的更换：

在迪拜发展局所辖区域，该服务称为顾问或承包商替换，由业主或原当事方或新当事方提交，附原当事方无异议证明的在两个工作日内完成，附业主承诺函的在十个工作日内完成。在阿布扎比，该服务通过TAMM平台提供。

业主必须理解的结论是：与原承包商的财务争议不会阻止其在许可证上被更换，但也不会消灭其债权。新许可证解决的是工地问题而非合同问题，后者需通过和解、阿联酋的仲裁与争议解决或诉讼解决。

更换后，原承包商的应得款项和十年责任如何处理？

如果价款按单位确定且工程由若干部分组成，承包商有权在验收合格后按已完成部分的比例取得价款，对有缺陷的工程则只能在扣除修复费用后取得。建筑物倒塌或威胁其坚固性和安全性的缺陷的十年责任，就第一承包商和工程师所完成的工程而言仍由其承担，自业主接收之日起算，仅就新承包商自己的工程转移至新承包商。任何旨在免除或限制承包商或工程师这一责任的条款均属无效。

此阶段的风险在于为尽快结束关系而签署的免责文件，它免除承包商的全部责任，日后会被解释为对签署时已显现缺陷的放弃；或者是未确定责任转移节点的和解，一旦防水或地基出现缺陷，两个承包商便互相推诿。

如果承包商拒绝离开工地或扣留图纸和材料

承包商有权在收到报酬之前留置其工作所作用的物，但这一权利不延伸至占据整个工地或以瘫痪项目为手段催收有争议的款项。如果承包商拒绝移交工地、图纸或业主已付款的材料，途径是请求紧急事务法官责令其移交，或对其在第三方处的应收款项实施保全查封，作为将来判决赔偿的担保。分包商不得直接向业主索要应付给总承包商的任何款项，除非总承包商已将其转让给业主，因此业主不会在工人停工的压力下重复付款。

更换之后的争议：诉讼还是仲裁

更换之后通常仍存在关于完工差价、延误违约金、已完成工程价值和缺陷赔偿的争议。合同中的争议解决条款决定途径：迪拜法院或仲裁；大型建筑合同通常援引FIDIC范本，其规定了仲裁前的通知和和解阶段，错过这些阶段将丧失索赔权。我们已在阿联酋的FIDIC合同：法律性质与适用范围中作了说明。在两种情况下，工程鉴定人的报告都将决定案件结果，因此更换之前所作状况记录的质量，决定了更换之后争议的结局。

更换承包商或顾问需要律师吗？

行政程序可以由业主或新的工程设计事务所自行提交，但在此之前的决定是一个法律决定：违约是否足以构成由承包商承担费用的解除，还是业主将被视为退出合同并负有赔偿义务？通知是否有效？状况记录是否经得起鉴定人的检验？未经律师起草的合同通常缺少解除条款、延误违约金和工地移交机制，而正是这些使得更换可以在没有争议的情况下完成。参见阿联酋的合同和协议的起草。律师费在了解项目规模、争议阶段及所需程序后确定，并在工作开始前写入书面委托协议。

决定承包商或顾问更换的期限

联系律师前应准备什么

法律依据

• 2025年第(25)号联邦法令颁布的《民事交易法》。

• 迪拜市政府2024年第(275)号行政决议，批准更换工程设计事务所和承包公司以及签发竣工证书的程序。

• 迪拜酋长国执行委员会2022年第(28)号决议，关于迪拜酋长国建筑工程保险。

关于在迪拜更换承包商或顾问的常见问题