English
العربية
Русский
اردو
中文
Immobilier
Quels sont les droits de l'acheteur en cas de litige à Dubaï ?
Un retard de livraison d'un bien sur plan à Dubaï ne signifie pas que vous avez perdu votre argent, ni que vous avez le droit de cesser immédiatement de payer vos échéances. La réponse directe : vérifiez la date de livraison et le délai de grâce prévus au contrat de vente, contrôlez le taux d'avancement du projet auprès du Dubai Land Department, puis adressez une mise en demeure écrite au promoteur. Selon l'état du projet, vous pourrez déposer une plainte auprès de la Real Estate Regulatory Agency (RERA), saisir les tribunaux de Dubaï pour obtenir la résolution du contrat, le remboursement et une indemnisation, ou vous adresser au Comité judiciaire spécial si le projet est inachevé ou annulé.
Que l'on parle d'achat sur plan ou en VEFA, le système immobilier de Dubaï entoure l'acheteur de garanties solides : vos paiements sont versés sur un compte séquestre distinct, libéré uniquement selon l'avancement réel des travaux ; le promoteur ne peut vendre sur plan qu'après l'enregistrement du projet auprès du Dubai Land Department via le système Oqood ; et tout contrat conclu avant l'approbation du projet est nul. Dans cet article, nous expliquons la marche à suivre étape par étape, et quand le retard constitue une excuse pour le promoteur ou, au contraire, une faute de sa part.
Cet article fait partie de notre guide complet Les litiges immobiliers et de construction aux Émirats, qui suit le litige immobilier de la réservation jusqu'à l'exécution.
Que faire en cas de retard de livraison d'un bien sur plan à Dubaï ?
Votre première réaction face au retard de livraison détermine la solidité de votre position par la suite. Voici les étapes, dans l'ordre que suit notre cabinet pour chaque dossier :
Qualification
Vérifiez la date de livraison et le délai de grâce du contrat
Le délai de grâce découle le plus souvent du contrat de vente : de nombreux contrats accordent au promoteur des mois supplémentaires après la date prévue avant qu'il ne soit considéré en retard. Ne comptez donc pas le retard à partir de la date annoncée dans la publicité ou la brochure, mais à partir de la date définitive du contrat et de ses annexes, et vérifiez tout avis de report que vous avez reçu ou signé.
Documentation
Contrôlez le taux d'avancement réel
Suivez le taux d'avancement du projet via les canaux officiels du Dubai Land Department. Juridiquement, ce qui compte est le taux établi par le rapport d'un bureau d'études agréé par la RERA après inspection sur site, et non ce qu'annonce le promoteur. Rassemblez le contrat, l'échéancier, les reçus et toute la correspondance.
Réclamation
Adressez une mise en demeure écrite
La mise en demeure prouve que vous avez exigé l'exécution dans les délais ; elle est le fondement de toute demande ultérieure de résolution ou d'indemnisation, et il est préférable qu'un avocat la rédige avec précision.
Règlement
Plainte et conciliation
Déposez une plainte auprès de la RERA au sujet du retard. Le Dubai Land Department peut aussi mener une conciliation entre le promoteur et l'acheteur et proposer des solutions ; si elle aboutit à un accord écrit approuvé par le Département, celui-ci devient obligatoire pour les deux parties.
Contentieux
L'action devant l'instance compétente
Si le litige n'est pas réglé, l'action est portée devant les tribunaux de Dubaï pour la résolution, le remboursement et l'indemnisation, ou devant le Comité judiciaire spécial si le projet est inachevé ou annulé, comme expliqué ci-dessous.
Dois-je cesser de payer les échéances si le promoteur est en retard ?
C'est la décision la plus dangereuse qu'un acheteur puisse prendre après un retard de livraison. En vertu du règlement d'application de la loi sur le registre foncier provisoire de l'Émirat de Dubaï, si l'acheteur manque à ses obligations, le promoteur le lui notifie, le Département lui accorde 30 jours pour s'exécuter et, passé ce délai, le promoteur peut résilier le contrat et retenir une partie des sommes de l'acheteur selon les taux prévus. Cesser de payer de votre propre initiative peut donc faire de vous, de victime réclamant son droit, une partie défaillante dont le contrat est résilié.
La bonne voie est la voie formelle : mise en demeure, plainte, puis action en justice. Parmi les cas où la loi permet à l'acheteur de demander au tribunal la résolution du contrat figure le refus du promoteur de lier les paiements aux étapes de construction proposées par la RERA. Ne suspendez donc aucun paiement avant qu'un avocat n'ait examiné votre contrat et l'état du projet.
Comment le compte séquestre vous protège-t-il ?
En vertu de la loi sur les comptes séquestres de promotion immobilière de l'Émirat de Dubaï, le promoteur doit ouvrir un compte séquestre distinct pour chaque projet, sur lequel sont versés les paiements des acheteurs sous le contrôle du Dubai Land Department et de la RERA ; les fonds ne sont libérés que par étapes liées à l'avancement réel. Même l'agent immobilier qui commercialise le projet doit déposer le prix de l'unité sur ce compte et ne peut prélever sa commission avant le dépôt.
Un compte distinct
Votre argent est isolé sur un compte propre à votre projet et ne peut être transféré à un autre projet.
Une libération par étapes
Les fonds ne parviennent au promoteur qu'après vérification de l'avancement des travaux.
Un contrôle officiel
Le Département et la RERA supervisent le compte et la banque agréée.
Les droits de l'acheteur en cas de retard de livraison sur plan
Le droit de déposer une plainte
Une plainte auprès de la RERA et du Dubai Land Department pour établir l'état du projet et vérifier le retard.
Le droit de demander la résolution
L'acheteur peut demander au tribunal la résolution du contrat si le promoteur refuse sans motif de lui remettre le contrat définitif, refuse de lier les paiements aux étapes de construction, modifie substantiellement les spécifications convenues, si l'unité se révèle après livraison impropre à l'usage en raison de vices substantiels, ou dans tout autre cas justifiant la résolution selon les règles générales, comme un retard de livraison injustifié.
Le droit au remboursement
En cas de résolution pour manquement du promoteur, l'acheteur réclame ce qu'il a payé ; en cas d'annulation du projet, les sommes sont restituées à leurs titulaires depuis le compte séquestre.
Le droit à indemnisation
Une indemnisation du préjudice causé par un retard injustifié, selon les règles de la responsabilité contractuelle du Code des transactions civiles. Si le contrat prévoit une indemnité convenue pour retard, le tribunal peut l'ajuster au préjudice réel. Voir aussi : Questions de compensation aux Émirats.
Quand le retard excuse-t-il le promoteur, et quand constitue-t-il une faute ?
Tout retard de livraison n'engage pas la responsabilité du promoteur. Le règlement d'application distingue les cas considérés comme indépendants de sa volonté et ceux où il est réputé négligent ou défaillant ; cette distinction est au cœur de la plupart des litiges :
Si le promoteur invoque une cause indépendante de sa volonté, il doit la prouver, et il appartient au tribunal et à l'expert en ingénierie d'apprécier si elle justifie réellement la durée du retard.
Si vous êtes en retard de paiement : les retenues du promoteur en cas de résiliation
Les taux suivants ne s'appliquent que lorsque le promoteur résilie le contrat pour défaut de paiement de l'acheteur, après notification et un délai de 30 jours accordé par le Département. Si la résiliation résulte du manquement du promoteur lui-même, comme un retard de livraison injustifié, il ne peut s'en prévaloir, et l'acheteur réclame le remboursement et une indemnisation selon les règles générales.
80 % ou plus
Avancement de 80 % ou plus : le promoteur peut maintenir le contrat et demander la vente de l'unité aux enchères publiques pour recouvrer le solde, ou résilier et retenir jusqu'à 40 % de la valeur de l'unité.
60 % ou plus
Avancement de 60 % ou plus : retenue de 40 % au plus de la valeur de l'unité et résiliation du contrat.
Moins de 60 %
Avancement inférieur à 60 % : retenue de 25 % au plus de la valeur de l'unité et résiliation du contrat.
Travaux non commencés
Travaux non commencés pour des causes indépendantes de la volonté du promoteur : retenue de 30 % au plus des sommes versées, à condition qu'il prouve avoir rempli ses obligations sans négligence.
Le promoteur doit restituer l'excédent dans un délai d'un an à compter de la résiliation, ou de 60 jours à compter de la revente de l'unité, selon le premier terme échu.
Projet à l'arrêt ou annulé : le Comité judiciaire spécial
Si le projet s'arrête après le début des travaux, ou si la RERA décide de l'annuler, le litige n'est pas porté devant les juridictions ordinaires. En vertu du décret relatif au Comité judiciaire spécial pour les projets immobiliers inachevés et annulés de l'Émirat de Dubaï, ce comité est seul compétent pour ces projets, et les tribunaux, y compris ceux du DIFC, doivent se dessaisir. Le comité peut confier l'achèvement du projet à un autre promoteur, liquider un projet annulé et déterminer les droits des acheteurs.
Les décisions du comité sont définitives et non susceptibles des voies de recours ordinaires ; elles sont exécutées par le tribunal de l'exécution de Dubaï, et les demandes portées devant lui sont exonérées de frais judiciaires. En cas d'annulation, le fiduciaire du compte séquestre doit restituer les sommes à leurs titulaires dans un délai de 14 jours ; si le compte est insuffisant, le promoteur doit rembourser dans les 60 jours suivant la décision d'annulation. Si vous avez payé le promoteur sans signer de contrat, lisez : Récupération de l'argent auprès du promoteur immobilier : J'ai payé mais je n'ai pas signé le contrat.
Le retard de livraison sur plan devant les tribunaux de Dubaï
Si le projet se poursuit et que le retard est injustifié, l'action est portée devant les tribunaux de Dubaï pour obtenir la résolution du contrat, le remboursement et une indemnisation, ou pour contraindre le promoteur à livrer avec indemnisation de la période de retard. Le tribunal désigne généralement un expert en ingénierie pour établir le taux d'avancement ainsi que la cause et la durée du retard ; son rapport devient alors le cœur de l'affaire.
La responsabilité contractuelle est régie par le Code des transactions civiles promulgué par le décret-loi fédéral n° 25 de 2025, en vigueur depuis le 1er juin 2026 ; pour les contrats conclus avant cette date, l'avocat détermine la loi applicable selon la date du contrat et les dispositions transitoires. Ne reportez pas votre action pendant des années, car l'écoulement du temps peut rendre votre demande irrecevable. Lisez : La prescription aux Émirats : Quand votre droit s'éteint-il ?. Pour l'étape qui suit le jugement, lisez : Exécution des jugements et interdiction de voyager aux Émirats.
Après la livraison : retard du transfert de propriété et vices de construction
Si le projet a obtenu son certificat d'achèvement et que vous avez rempli toutes vos obligations contractuelles, le promoteur ne peut refuser de vous livrer l'unité ni de l'enregistrer à votre nom au registre foncier, places de parking attribuées comprises, même s'il détient contre vous d'autres créances non issues du contrat de vente. En cas de refus, le Dubai Land Department peut enregistrer l'unité à votre nom sur votre demande.
Vos droits ne s'arrêtent pas à la livraison : en vertu de la loi sur la copropriété de l'Émirat de Dubaï, le promoteur garantit les vices structurels de l'immeuble pendant 10 ans, et les défauts des installations mécaniques, électriques et sanitaires pendant un an.
Les délais à connaître dans les litiges sur plan
30 jours
Le délai accordé par le Département à l'acheteur en retard de paiement avant que le promoteur puisse résilier.
14 jours
Le délai de restitution aux acheteurs des sommes du compte séquestre après l'annulation du projet.
60 jours
Le délai dont dispose le promoteur pour rembourser sur ses fonds propres si le compte séquestre est insuffisant, à compter de la décision d'annulation.
Conseils pratiques pour l'acheteur avant et pendant le litige
Ne suspendez pas les échéances sans conseil
La suspension sans voie légale peut donner au promoteur le droit de résilier et de retenir une partie de votre argent.
Documentez chaque paiement et chaque message
Conservez le contrat et ses annexes, l'échéancier, les reçus, les relevés du compte séquestre et tout avis modifiant la date de livraison.
Suivez le taux d'avancement
Le taux d'avancement officiel est la clé de vos droits en matière de résolution, de retenues et d'indemnisation.
Mettez en demeure rapidement
Consultez un avocat en droit immobilier à Dubaï dès l'apparition du retard pour choisir la bonne voie avant que le préjudice ne s'aggrave.
Références juridiques
• Loi de Dubaï n° 13 de 2008 relative au registre foncier provisoire de l'Émirat de Dubaï, telle que modifiée.
• Résolution du Conseil exécutif n° 6 de 2010 portant règlement d'application de la loi n° 13 de 2008.
• Loi de Dubaï n° 8 de 2007 relative aux comptes séquestres de promotion immobilière dans l'Émirat de Dubaï.
• Loi de Dubaï n° 7 de 2006 relative à l'enregistrement foncier dans l'Émirat de Dubaï.
• Loi de Dubaï n° 6 de 2019 relative à la copropriété dans l'Émirat de Dubaï.
• Décret de Dubaï n° 33 de 2020 relatif au Comité judiciaire spécial pour les projets immobiliers inachevés et annulés dans l'Émirat de Dubaï.
• Code des transactions civiles promulgué par le décret-loi fédéral n° 25 de 2025.
Questions fréquentes
Dubaï
AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS traite les dossiers de retard de livraison de biens sur plan à Dubaï et les litiges de vente sur plan : examen du contrat et de l'état du projet, mise en demeure et plainte, représentation devant les tribunaux de Dubaï et le Comité judiciaire spécial pour les projets inachevés et annulés, afin de récupérer les fonds des acheteurs et d'obtenir réparation du retard, avec un avocat en droit immobilier à Dubaï qui suit le dossier jusqu'à l'exécution.
Autres Émirats
Notre pratique immobilière s'étend aux clients d'Abou Dhabi, Charjah, Ajman, Oumm al-Qaïwaïn, Ras el Khaïmah et Fujaïrah, pour les contrats de vente sur plan, les litiges de retard de livraison et les projets à l'arrêt devant les autorités compétentes de chaque émirat, afin de protéger les droits du client où que se trouve son investissement aux Émirats.
