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Litiges locatifs
Loi sur les loyers à Dubaï — Ce que chaque propriétaire et locataire doit savoir
La loi sur les loyers à Dubaï est la loi n° (26) de 2007 régissant les relations entre bailleurs et locataires dans l’émirat de Dubaï, modifiée par la loi n° (33) de 2008, et elle reste en vigueur en 2026. Elle précise quand le loyer peut être augmenté, quand l’expulsion est permise et quel préavis s’applique dans chaque cas. Le 8 mars 2026, une nouvelle note explicative a été publiée sur les droits du locataire lorsque le propriétaire coupe les services ou le trouble dans sa jouissance.
Le secteur locatif à Dubaï n’est pas seulement un marché immobilier : c’est un système juridique précis qui accorde des droits et impose des obligations aux deux parties. Que vous soyez propriétaire envisageant une augmentation de loyer, locataire face à une demande d’expulsion ou partie à un litige locatif, connaître exactement ce que dit la loi est la première étape pour protéger vos droits.
Relecture juridique : Me Awadh Almheiri, avocat inscrit auprès du Département des affaires juridiques du gouvernement de Dubaï sous le n° (557)
Loi sur les loyers à Dubaï : le cadre juridique
Loi de Dubaï n° (26) de 2007 et sa modification par la loi n° (33) de 2008
La relation locative dans l’émirat de Dubaï relève d’un cadre législatif cohérent reposant sur trois sources principales : la loi n° (26) de 2007 régissant les relations entre bailleurs et locataires, ses modifications par la loi n° (33) de 2008, et le décret n° (26) de 2013 portant création du Centre de règlement des litiges locatifs. Pour une vue d’ensemble des litiges, consultez Les litiges locatifs aux Émirats.
La loi s’applique aux biens loués à usage d’habitation, commercial ou professionnel, à l’exception des logements fournis gratuitement par les employeurs à leurs travailleurs (article 3). Le logement partagé relève d’une loi spécifique, présentée dans Réglementation du logement partagé à Dubaï 2026.
Le transfert de propriété à un nouveau propriétaire n’affecte pas le droit du locataire de continuer à occuper le bien selon le bail conclu avec l’ancien propriétaire, à condition que le contrat ait une date certaine (article 28).
Le contrat de bail à Dubaï : contenu et enregistrement Ejari
La relation locative ne peut reposer sur un accord verbal. L’article (4) exige que le contrat de bail comporte une description précise du bien, l’usage prévu, la durée, le loyer et ses modalités de paiement, ainsi que le nom du propriétaire s’il n’est pas le bailleur. Le contrat, et toute modification, doit être enregistré auprès de l’Agence de régulation immobilière (RERA) via le système Ejari.
Si le contrat arrive à échéance et que le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est renouvelé automatiquement pour une durée identique ou pour un an, la plus courte des deux, aux mêmes conditions (article 6). Aucune partie ne peut résilier le contrat en cours par sa seule volonté (article 7).
Si le loyer n’est pas fixé dans le contrat ou ne peut être prouvé, il correspond au loyer du marché, évalué par l’autorité compétente selon des critères tels que l’état du bien, les loyers de biens similaires dans le secteur et la situation économique générale (article 9).
Droits et obligations du bailleur à Dubaï
Droits et obligations du locataire à Dubaï
Le locataire doit payer le loyer aux échéances et entretenir le bien comme une personne ordinaire entretient ses propres biens. Il ne peut effectuer de modifications ou de réparations sans l’autorisation du bailleur et les permis nécessaires (article 19). À la fin du bail, il restitue le bien dans l’état où il l’a reçu, sauf usure normale ou cause indépendante de sa volonté (article 21).
Le locataire ne peut céder la jouissance du bien ni le sous-louer sans l’accord écrit du bailleur, sauf stipulation contraire du contrat (article 24) ; les détails figurent dans Sous-location d’un appartement sans l’accord du propriétaire. En quittant les lieux, il ne peut retirer les améliorations fixes qu’il a réalisées qu’avec l’accord du bailleur (article 23).
À la signature, le bailleur peut percevoir un dépôt de garantie destiné à l’entretien du bien, qu’il doit restituer en tout ou en partie à la fin du contrat (article 20). En cas de refus, la marche à suivre est expliquée dans Récupération du dépôt de garantie locatif à Dubaï.
Si le locataire ne paie pas le loyer dans les 30 jours suivant la mise en demeure de payer, le bailleur peut demander l’expulsion en justice (article 25), même si le règlement amiable doit toujours être privilégié. L’action en expulsion ne dispense pas le locataire de payer le loyer pendant la procédure (article 31).
Augmentation du loyer à Dubaï : quand est-elle légale ?
Le loyer ne peut être augmenté de façon arbitraire : la loi charge la RERA de fixer les critères des augmentations autorisées à Dubaï (article 10). Le décret n° (43) de 2013 fixe les plafonds en comparant le loyer actuel au loyer moyen de biens similaires dans le secteur selon l’indice des loyers de la RERA, en fonction de l’écart entre le loyer actuel et le prix du marché. La méthode de calcul est détaillée dans Calculatrice de loyer à Dubaï.
Jusqu’à 10 % sous la moyenne du marché
Augmentation maximale : Aucune augmentation
De 11 % à 20 % sous la moyenne du marché
Augmentation maximale : 5 %
De 21 % à 30 % sous la moyenne du marché
Augmentation maximale : 10 %
De 31 % à 40 % sous la moyenne du marché
Augmentation maximale : 15 %
Plus de 40 % sous la moyenne du marché
Augmentation maximale : 20 %
⚠️ Point essentiel : la partie qui souhaite modifier les conditions du contrat ou le loyer lors du renouvellement doit en informer l’autre partie au moins 90 jours avant l’échéance, sauf accord contraire (article 14). À défaut d’accord, l’autorité compétente fixe un loyer équitable selon les critères en vigueur (article 13).
Expulsion du locataire à Dubaï : ce que la loi autorise
La loi limite l’expulsion à deux catégories, détaillées dans Le droit du bailleur d’expulser le locataire à Dubaï.
Avant l’échéance du contrat, l’expulsion n’est possible que dans les cas suivants :
Non-paiement de tout ou partie du loyer dans les 30 jours suivant la mise en demeure, sauf accord contraire.
Sous-location sans l’accord écrit du bailleur ; l’expulsion s’étend alors au sous-locataire.
Utilisation du bien à des fins illicites ou contraires à l’ordre public et aux bonnes mœurs.
Local commercial laissé inoccupé sans motif légitime pendant 30 jours consécutifs ou 90 jours non consécutifs sur une même année.
Modification compromettant la sécurité du bien, ou dommage grave causé par un acte intentionnel ou une négligence grave.
Utilisation du bien à une fin autre que celle prévue, ou en violation des règles d’urbanisme et de construction.
Rapport technique émis ou approuvé par la municipalité de Dubaï établissant que le bien menace ruine.
Manquement à une obligation légale ou à une clause du contrat non corrigé dans les 30 jours suivant la notification.
Exigences de développement urbain imposant la démolition et la reconstruction du bien, selon la décision des autorités publiques compétentes.
Dans tous ces cas, la loi exige que la notification du bailleur au locataire soit faite par notaire ou par courrier recommandé.
À l’échéance du contrat, l’expulsion n’est possible que dans les cas suivants, avec un préavis de 12 mois par notaire ou par courrier recommandé :
Le propriétaire souhaite démolir le bien pour le reconstruire ou ajouter de nouvelles constructions, sous réserve des permis nécessaires.
Le bien nécessite une rénovation complète impossible en présence du locataire, attestée par un rapport technique émis ou approuvé par la municipalité de Dubaï.
Le propriétaire souhaite occuper le bien lui-même ou le destiner à un parent au premier degré, en prouvant qu’il ne possède pas d’autre bien adapté.
Le propriétaire souhaite vendre le bien.
⚠️ Si le bailleur reprend le bien pour son usage personnel puis le loue à un tiers, cela n’est permis qu’après au moins deux ans pour un logement et trois ans pour un bien non résidentiel à compter de la reprise, sauf délai plus court fixé par l’autorité compétente ; à défaut, le locataire peut réclamer une indemnisation équitable (article 26). Si le bien est démoli ou rénové, le locataire bénéficie d’une priorité de retour dans les 30 jours suivant sa notification (article 29).
Coupure des services ou trouble de jouissance : article 34 et note explicative 2026
L’article (34) de la loi de Dubaï n° (26) de 2007, modifiée par la loi n° (33) de 2008 interdit au bailleur de couper les services du bien ou de troubler le locataire de quelque manière que ce soit, et permet au locataire de s’adresser au poste de police pour demander la cessation du trouble ou la constatation des faits, puis de réclamer une indemnisation.
Le 8 mars 2026, le Comité suprême de législation de Dubaï a publié au Journal officiel (n° 763), à la demande de la police de Dubaï, une note explicative sur les expressions « cessation du trouble » et « constatation des faits ». Ses points essentiels :
L’erreur fréquente consiste à saisir le Centre sans procès-verbal de police, puis à ne pas pouvoir prouver le trouble. Le procès-verbal établi le jour même fonde l’indemnisation, et un avocat vous aide à enchaîner les deux étapes dans le bon ordre.
Le Centre de règlement des litiges locatifs à Dubaï
Décret n° (26) de 2013
En vertu de ce décret, le Centre de règlement des litiges locatifs est devenu l’autorité compétente pour les litiges locatifs dans l’émirat de Dubaï. Il comprend trois niveaux (procédures d’expulsion devant le Centre).
Le Centre n’est pas compétent pour les litiges situés dans les zones franches dotées de leurs propres comités ou tribunaux, pour les litiges de crédit-bail, ni pour les baux de longue durée régis par des lois particulières.
Les délais légaux de la loi sur les loyers à Dubaï
90jours avant l’échéance pour notifier à l’autre partie une modification des conditions ou du loyer (article 14).
30jours après la mise en demeure de payer avant que le bailleur puisse demander l’expulsion pour non-paiement (article 25).
12mois de préavis pour l’expulsion à l’échéance, par notaire ou courrier recommandé (article 25).
Références juridiques
Loi de Dubaï n° (26) de 2007 régissant les relations entre bailleurs et locataires dans l’émirat de Dubaï.
Loi de Dubaï n° (33) de 2008 modifiant certaines dispositions de la loi n° (26) de 2007.
Décret n° (26) de 2013 relatif au Centre de règlement des litiges locatifs dans l’émirat de Dubaï.
Décret n° (43) de 2013 fixant les augmentations des loyers immobiliers dans l’émirat de Dubaï.
Note explicative sur les expressions « cessation du trouble » et « constatation des faits », Journal officiel du gouvernement de Dubaï, n° 763, 8 mars 2026.
Loi de Dubaï n° (4) de 2026 régissant l’occupation et la gestion du logement partagé dans l’émirat de Dubaï.
Questions fréquentes sur la loi sur les loyers à Dubaï
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La loi sur les loyers à Dubaï établit un équilibre précis entre la protection du locataire contre l’expulsion abusive et le droit du propriétaire à rentabiliser son bien. La pratique montre pourtant que la plupart des litiges naissent moins d’une méconnaissance totale de la loi que de l’oubli de ses détails : délai de préavis, mode de notification, conditions d’augmentation du loyer et cas limitatifs d’expulsion.
Trois points sont essentiels. D’abord, les notifications assorties de délais précis, qu’il s’agisse de 30 jours, 90 jours ou 12 mois, sont une condition de fond et non de forme, et les manquer peut vous coûter votre droit. Ensuite, l’enregistrement du bail et la conservation des échanges, reçus et procès-verbaux de police ne sont pas une simple précaution : ce sont les premières preuves demandées par l’autorité compétente. Enfin, le Centre de règlement des litiges locatifs offre une voie de conciliation que beaucoup négligent et qui peut faire gagner temps et argent aux deux parties.
En définitive, consulter un avocat spécialisé avant d’entrer dans un litige locatif, et non après, reste la démarche la plus judicieuse et la plus économique à long terme.
Commentaire juridique — AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS
Dubaï
Le cabinet AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS à Dubaï offre aux bailleurs et aux locataires des services d’avocat en droit locatif conformément à la loi sur les loyers à Dubaï : revue des contrats, notifications d’augmentation et d’expulsion, actions en expulsion et en indemnisation, et représentation devant le Centre de règlement des litiges locatifs de Dubaï.
Autres émirats
Le cabinet traite également les litiges locatifs à Abou Dhabi, Charjah, Ajman, Oumm al-Qaïwaïn, Ras el-Khaïmah et Fujaïrah, selon la législation de chaque émirat.
