English
العربية
اردو
中文
Français
Арендные споры
Закон об аренде в Дубае — что должен знать каждый арендодатель и арендатор
Закон об аренде в Дубае — это Закон № (26) от 2007 года о регулировании отношений между арендодателями и арендаторами недвижимости в эмирате Дубай с изменениями, внесёнными Законом № (33) от 2008 года, и в 2026 году он по-прежнему действует. Он определяет, когда допускается повышение арендной платы, когда возможно выселение и какой срок уведомления требуется в каждом случае. 8 марта 2026 года опубликована новая пояснительная записка о правах арендатора, если владелец отключает услуги или препятствует пользованию жильём.
Арендный сектор Дубая — это не просто рынок недвижимости, а точная правовая система, которая закрепляет права и возлагает обязанности на обе стороны. Если вы владелец, планирующий повысить арендную плату, арендатор, получивший требование о выселении, или сторона арендного спора, точное знание закона — первый шаг к защите ваших прав.
Юридическая проверка: адвокат Авад Аль-Мхейри, зарегистрирован в Департаменте по правовым вопросам правительства Дубая под № (557)
Закон об аренде в Дубае: правовая основа
Закон Дубая № (26) от 2007 года и изменения Законом № (33) от 2008 года
Арендные отношения в эмирате Дубай регулируются единой системой законодательства, основанной на трёх главных источниках: Законе № (26) от 2007 года о регулировании отношений между арендодателями и арендаторами, изменениях к нему, внесённых Законом № (33) от 2008 года, и Указе № (26) от 2013 года о создании Центра разрешения арендных споров. Полную картину споров вы найдёте в статье Арендные споры в ОАЭ.
Закон распространяется на сдаваемые в аренду жилые, коммерческие и профессиональные объекты, за исключением жилья, которое работодатели бесплатно предоставляют своим работникам (статья 3). Совместное проживание регулируется отдельным законом, о нём — в статье Регулирование совместного жилья в Дубае 2026.
Переход права собственности к новому владельцу не лишает арендатора права продолжать пользоваться объектом по договору с прежним владельцем при условии, что договор имеет достоверную дату (статья 28).
Договор аренды в Дубае: содержание и регистрация в Ejari
Арендные отношения не могут основываться на устной договорённости. Статья (4) требует, чтобы договор аренды содержал точное описание объекта, цель аренды, срок, размер арендной платы и порядок оплаты, а также имя владельца, если он не является арендодателем. Договор и любые изменения к нему подлежат регистрации в Агентстве по регулированию недвижимости (RERA) через систему Ejari.
Если срок договора истёк, а арендатор продолжает занимать объект без возражений арендодателя, договор автоматически продлевается на тот же срок или на один год, в зависимости от того, что короче, на прежних условиях (статья 6). Ни одна из сторон не вправе расторгнуть договор в течение срока его действия в одностороннем порядке (статья 7).
Если размер арендной платы не указан в договоре или его невозможно доказать, применяется рыночная ставка, которую определяет компетентный орган с учётом состояния объекта, ставок аренды аналогичных объектов в районе и общей экономической ситуации (статья 9).
Права и обязанности арендодателя в Дубае
Права и обязанности арендатора в Дубае
Арендатор обязан вносить арендную плату в срок и бережно относиться к объекту, как обычный человек относится к своему имуществу. Он не вправе проводить переделки или ремонт без разрешения арендодателя и необходимых разрешений властей (статья 19). По окончании аренды он возвращает объект в том состоянии, в котором получил, за исключением нормального износа или причин, от него не зависящих (статья 21).
Арендатору запрещено уступать право пользования объектом или сдавать его в субаренду без письменного согласия арендодателя, если договором не предусмотрено иное (статья 24); подробности — в статье Аренда квартиры без согласия владельца. При выезде он не может демонтировать сделанные им стационарные улучшения без согласия арендодателя (статья 23).
При заключении договора арендодатель вправе получить залог для обеспечения содержания объекта и обязан вернуть его полностью или в оставшейся части по окончании договора (статья 20). Если он отказывается, порядок возврата описан в статье Возврат залога за аренду в Дубае.
Если арендатор не оплатил аренду в течение 30 дней с даты уведомления об оплате, арендодатель вправе требовать выселения в судебном порядке (статья 25), хотя приоритет всегда за мирным урегулированием. Иск о выселении не освобождает арендатора от уплаты аренды во время его рассмотрения (статья 31).
Повышение арендной платы в Дубае: когда оно законно?
Арендную плату нельзя повышать произвольно: закон поручил RERA устанавливать критерии допустимого повышения в Дубае (статья 10). Указ № (43) от 2013 года определяет лимиты, сравнивая текущую аренду со средней ставкой по аналогичным объектам района согласно индексу аренды RERA, в зависимости от разницы между текущей арендой и рыночной ценой. Порядок расчёта описан в статье Что такое арендный калькулятор в Дубае.
До 10% ниже среднерыночной ставки
Максимальное повышение: Повышение не допускается
От 11% до 20% ниже среднерыночной ставки
Максимальное повышение: 5%
От 21% до 30% ниже среднерыночной ставки
Максимальное повышение: 10%
От 31% до 40% ниже среднерыночной ставки
Максимальное повышение: 15%
Более 40% ниже среднерыночной ставки
Максимальное повышение: 20%
⚠️ Важно: сторона, желающая изменить условия договора или размер аренды при продлении, должна уведомить другую сторону не менее чем за 90 дней до окончания договора, если стороны не договорились иначе (статья 14). Если согласие не достигнуто, компетентный орган определяет справедливую арендную плату по утверждённым критериям (статья 13).
Выселение арендатора в Дубае: только то, что разрешает закон
Закон ограничивает выселение двумя категориями случаев; подробно — в статье Имеет ли право арендодатель выселить арендатора в Дубае.
До окончания срока договора выселение допускается исключительно в следующих случаях:
Неуплата арендной платы полностью или частично в течение 30 дней с даты уведомления об оплате, если не согласовано иное.
Субаренда без письменного согласия арендодателя; выселение тогда распространяется и на субарендатора.
Использование объекта в незаконных целях или вопреки общественному порядку и морали.
Коммерческое помещение не используется без уважительной причины 30 дней подряд или 90 дней с перерывами в течение одного года.
Изменения, угрожающие безопасности объекта, или серьёзный ущерб в результате умышленных действий или грубой небрежности.
Использование объекта не по назначению, указанному в договоре, или с нарушением норм планировки и строительства.
Техническое заключение муниципалитета Дубая или одобренное им, подтверждающее аварийное состояние объекта.
Нарушение любой законной обязанности или условия договора, не устранённое в течение 30 дней после уведомления.
Требования градостроительного развития, предусматривающие снос и перестройку объекта по решению компетентных государственных органов.
Во всех этих случаях закон требует, чтобы арендодатель уведомил арендатора через нотариуса или заказным письмом.
По окончании срока договора выселение допускается исключительно в следующих случаях с уведомлением за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом:
Владелец намерен снести объект для перестройки или возведения новых строений при наличии необходимых разрешений.
Объект нуждается в капитальном ремонте, который невозможно провести при проживании арендатора, что подтверждено техническим заключением муниципалитета Дубая или одобренным им.
Владелец намерен пользоваться объектом сам или предоставить его родственнику первой степени, доказав отсутствие у него другого подходящего жилья.
Владелец намерен продать объект.
⚠️ Если арендодатель вернул объект для личного пользования, а затем сдал его другому лицу, это допускается лишь по истечении не менее двух лет для жилых и трёх лет для нежилых объектов с даты возврата, если компетентный орган не установит меньший срок; в противном случае арендатор вправе требовать справедливой компенсации (статья 26). Если объект снесён или отремонтирован, арендатор имеет преимущественное право вернуться в течение 30 дней с даты уведомления (статья 29).
Отключение услуг и вмешательство: статья 34 и пояснительная записка 2026 года
Статья (34) Закона Дубая № (26) от 2007 года с изменениями, внесёнными Законом № (33) от 2008 года запрещает арендодателю отключать услуги на объекте или каким-либо образом препятствовать арендатору и даёт арендатору право обратиться в полицейский участок с просьбой устранить вмешательство или зафиксировать обстоятельства, а затем требовать компенсации.
8 марта 2026 года Высший законодательный комитет Дубая по запросу полиции Дубая опубликовал в Официальном вестнике (выпуск 763) пояснительную записку к понятиям «устранение вмешательства» и «фиксация обстоятельств». Главное в ней:
Типичная ошибка — обратиться в Центр без полицейского протокола и затем не суметь доказать вмешательство. Протокол, составленный в тот же день, — основа компенсации, а адвокат поможет пройти оба шага в правильной последовательности.
Центр разрешения арендных споров в Дубае
Указ № (26) от 2013 года
Согласно этому указу Центр разрешения арендных споров стал органом, компетентным рассматривать арендные споры в эмирате Дубай. Он работает на трёх уровнях (порядок выселения через Центр).
Центр не рассматривает споры в свободных зонах, имеющих собственные комитеты или суды, споры о финансовой аренде (лизинге), а также долгосрочные договоры аренды, регулируемые специальными законами.
Законные сроки по закону об аренде в Дубае
90дней до окончания договора — для уведомления другой стороны об изменении условий или арендной платы (статья 14).
30дней с момента уведомления об оплате — до того, как арендодатель сможет требовать выселения за неуплату (статья 25).
12месяцев — уведомление о выселении по окончании договора через нотариуса или заказным письмом (статья 25).
Правовые источники
Закон Дубая № (26) от 2007 года о регулировании отношений между арендодателями и арендаторами недвижимости в эмирате Дубай.
Закон Дубая № (33) от 2008 года о внесении изменений в некоторые положения Закона № (26) от 2007 года.
Указ № (26) от 2013 года о Центре разрешения арендных споров в эмирате Дубай.
Указ № (43) от 2013 года об определении повышения арендной платы за недвижимость в эмирате Дубай.
Пояснительная записка к понятиям «устранение вмешательства» и «фиксация обстоятельств», Официальный вестник правительства Дубая, выпуск 763, 8 марта 2026 года.
Закон Дубая № (4) от 2026 года о регулировании заселения и управления совместным жильём в эмирате Дубай.
Частые вопросы о законе об аренде в Дубае
“
Закон об аренде в Дубае обеспечивает тонкий баланс между защитой арендатора от произвольного выселения и правом владельца извлекать доход из своей недвижимости. Однако практика показывает, что большинство споров возникает не из-за полного незнания закона, а из-за упущенных деталей: срока уведомления, способа его направления, условий повышения аренды и исчерпывающего перечня оснований для выселения.
Важнее всего три момента. Во-первых, уведомления с установленными сроками — 30 дней, 90 дней или 12 месяцев — это условие по существу, а не формальность, и их пропуск может стоить вам права. Во-вторых, регистрация договора и сохранение переписки, квитанций и полицейских протоколов — не просто предосторожность, а первые доказательства, которые запросит компетентный орган. В-третьих, Центр разрешения арендных споров предлагает путь примирения, которым многие пренебрегают, хотя он экономит сторонам время и деньги.
И наконец, консультация профильного адвоката до вступления в арендный спор, а не после, — самый разумный и выгодный шаг в долгосрочной перспективе.
Юридический комментарий — AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS
Дубай
AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS в Дубае оказывает арендодателям и арендаторам услуги адвоката по арендным делам в соответствии с законом об аренде в Дубае: проверка договоров, уведомления о повышении аренды и выселении, иски о выселении и компенсации, представительство в Центре разрешения арендных споров Дубая.
Другие эмираты
Компания также ведёт арендные споры в Абу-Даби, Шардже, Аджмане, Умм-эль-Кайвайне, Рас-эль-Хайме и Фуджейре в соответствии с законодательством каждого эмирата.
