阿联酋的租赁争议

阿联酋的租赁纠纷，是指房东与租户之间就租赁合同产生的任何分歧：续租时的租金上调、逾期付款、驱逐请求、维修保养或押金退还。直接的答案是：这类纠纷通常不由普通法院审理，而是由各酋长国各自设立的专门租赁机构处理；最终胜诉的往往是遵守程序的一方——合同已登记、通知按时并以正确方式送达、文件从第一天起就妥善保存。

无论您是希望收回物业或租金的房东、收到驱逐通知或涨租要求的租户，还是租用商铺或办公室的企业，本指南都将按顺序梳理租赁纠纷的全过程，从签订合同到判决执行，并说明迪拜、阿布扎比与沙迦之间的差异。

迪拜 AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS 团队将其详细文章汇集于租赁纠纷分类，本指南每一部分末尾均附有深入讲解该问题的文章链接。

什么是阿联酋的租赁纠纷？房东与租户如何在租赁纠纷解决中心维护自身权利？

各酋长国的租赁纠纷主管机构

任何租赁纠纷的第一个问题都是「向哪里起诉？」，因为每个酋长国都有自己的法律和主管机构：

选错机构会浪费时间，在此期间租户可能不付租金继续占用物业，房东也可能推进驱逐程序。

租赁合同及其登记：一半的案件在纠纷前就已胜负已定

已登记的合同是租赁机构要求的第一份文件：迪拜为 Ejari，阿布扎比为 Tawtheeq，其他酋长国为市政部门。登记不只是为了接通水电，更是在发生纠纷时证明租赁关系、起始日期与租金金额的依据。

签约前请阅读日后容易引发纠纷的条款：用途、支票安排、维修责任、提前解约条款及其赔偿。口头约定很难证明。

续租时的租金上调：何时允许、如何计算？

在迪拜，房东不能随意决定涨幅；涨幅取决于现行租金与官方租金指数中同类物业平均租金之间的差距，并须在合同到期前于法定期限内通知对方，否则合同按原条件续期。

如果收到涨租要求，请先按指数核算，核查通知的日期和方式，再以书面形式协商。若房东坚持超出允许范围的涨幅，由中心裁决，而您应继续支付现行租金。

租期内驱逐租户

在迪拜，合同期满前只能基于法律穷尽列举的理由驱逐租户，主要包括：通知后仍未付租、未经书面同意转租、非法使用或违反合同用途、危及物业安全，以及经通知纠正后仍违反合同。

此处的通知是条件而非形式：须经公证处或挂号邮件送达，并给予付款或纠正的期限，WhatsApp 消息不能替代。

租期届满时的驱逐：出售、拆除与自用

在迪拜，仅租期届满并不足以让租户迁出；除非房东证明存在法定理由，否则合同自动续期。法定理由包括：拆除重建、租户在场无法进行的全面翻修、业主本人或一级亲属自用，或出售物业。

须经公证送达并给予法律规定的较长通知期；若房东在禁止期内将物业转租他人，租户可要求赔偿。在沙迦，新法律给予租户更长的稳定期，在此之前不得以法定理由以外的原因要求驱逐。

逾期付款与租金支票退票

租金支票退票为房东开启两条途径：作为执行文书直接向执行法官申请强制执行，以及在通知后以欠租为由申请驱逐。执行可以追回款项，但不能让租户迁出；驱逐则通过判决收回物业。

反之，房东不得收取租户实际迁出后期间的租金；租户也不应因维修纠纷指示银行止付支票，因为正是这一行为会使民事纠纷转为刑事责任。

维修与断水断电：租期内租户的权利

房东有义务交付可正常使用的物业，并承担未约定由租户负责的维修；不得以断电、断水或阻止进入的方式向租户施压。租户则须爱护物业，未经书面同意不得改动。

若房东拒绝修复重大缺陷，请先书面通知，再请求租赁机构责令维修、降低租金或给予赔偿，同时继续付租；拒付租金正好给了对方驱逐的理由。

押金、合同终止与物业交还

许多纠纷始于交还钥匙那天。押金在扣除超出正常损耗的已证实损坏后退还，举证有利于做好记录的一方：双方签字的交接记录、带日期的照片，以及公用事业结清证明。

若房东一次性扣留一笔款项，或按自己的估算填写担保支票，租户可就损坏及其金额提出异议，并反对该支票的执行。

商业租赁：商铺、办公室与仓库

商业租赁纠纷代价更高，因为背后涉及营业执照、装修投入与正在经营的业务。最常见的是：续租涨价、未经房东同意转让租约或出售店铺，以及驱逐时装修工程的归属。

原则是：在取得房东书面同意并修改合同之前，不要出售店铺，也不要让他人进驻；在合同明确装修归属之前，不要投入装修费用。

物业出售或一方死亡：租约是否终止？

所有权转移不会终止租约；新业主承继原业主的权利义务，只能基于法定理由并经法定通知才能让租户迁出。沙迦新法对此有明文规定，并规定死亡不导致租约终止，除非租户死亡且其继承人要求解约。

购买已出租物业前，请先审查其租赁合同；若您的房东发生变更，在了解自身权利之前，不要签署条件更差的合同。

共享住房与度假屋：常规之外的纠纷

2026年8月，迪拜开始实施关于规范共享住房入住与管理的2026年第(4)号法律，设有许可、入住标准和严厉处罚，因此将公寓或别墅分租给多名住户已不再是私下安排。

度假屋则不同：经营者与住客之间的关系由迪拜经济与旅游局监管，而非租赁纠纷解决中心；租户未经同意且无许可将公寓改作度假屋，属于双重违规。

租赁诉讼的阶段：从和解到执行

在迪拜，租赁诉讼依次经过：登记申请并缴费、友好和解；和解不成则进入一审庭，在允许的情况下提起上诉，最后进入执行。

在断水断电等紧急情况下，可申请临时紧急措施；若开始不当执行，执行异议与中止执行的期限都很短。

迪拜租赁纠纷解决中心的租赁纠纷

由于市场规模，迪拜的租赁纠纷最多，其中心是专门的司法机构，大部分程序以电子方式进行。迪拜租赁纠纷律师可能需要同时处理三个案卷：中心案卷、支票执行案卷，以及发生侵害时的刑事案卷。

由于判决可能取决于某份通知的日期，在发送任何信息或回复通知之前先评估自身处境，是成本最低的一步。

“租赁纠纷往往在开始之前就已分出胜负：已登记的合同、合法的通知、签字的交接记录。一怒之下断水断电或止付支票的人，等于亲手把证据交给对方。

联系租赁纠纷律师前应准备哪些材料？

委托律师前如何核实其执业资格？

在租赁机构和法院代理您的，应是依据关于规范律师与法律咨询行业的2022年第(34)号联邦法令注册并持证的律师；在迪拜，可通过迪拜政府法律事务部核实律师或律所的注册情况，以区别于提供代写申请服务的服务机构。

法律依据

关于阿联酋租赁纠纷的常见问题