هل يحق للمؤجر إخلاء المستأجر في دبي؟
الحالات القانونية والإجراءات وفق أحدث التشريعات

تُعد دعاوى الإخلاء من أكثر المنازعات العقارية شيوعاً في إمارة دبي، إذ يتساءل كثير من الملاك والمستأجرين عن الحالات التي تجيز إنهاء العلاقة الإيجارية وإخلاء العقار، وما إذا كان للمؤجر الحق في مطالبة المستأجر بالمغادرة في أي وقت.

نظّم المشرع في دبي هذه العلاقة بموجب القانون رقم (26) لسنة 2007 وتعديلاته بالقانون رقم (33) لسنة 2008، إضافةً إلى المرسوم رقم (43) لسنة 2013 بشأن تحديد الزيادة في بدلات الإيجار، والمرسوم رقم (26) لسنة 2013 بشأن مركز فض المنازعات الإيجارية. ويستعرض فريق مكتبنا في هذه المقالة أبرز ما تحتاج معرفته سواء كنت مؤجراً أو مستأجراً.

أولاً: حالات الإخلاء أثناء سريان العقد

الأصل أن عقد الإيجار ملزم للطرفين طوال مدته، ولا يجوز للمؤجر إنهاؤه بإرادته المنفردة إلا في الحالات التي نص عليها القانون صراحةً.

ثانياً: حالات الإخلاء عند انتهاء العقد

حدّد القانون حالات بعينها يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء عند انتهاء مدة الإيجار، ومن أبرزها:

1. رغبة المالك في السكن الشخصي

يجوز للمؤجر طلب إخلاء العقار إذا أراد استخدامه لسكنه أو لسكن أحد أقاربه من الدرجة الأولى، بشرط الالتزام بالإجراءات القانونية المقررة وعدم تأجيره لطرف آخر لفترة معقولة بعد الإخلاء.

2. بيع العقار

مجرد بيع العقار لا يؤدي تلقائياً إلى إنهاء عقد الإيجار القائم؛ إذ يلتزم المالك الجديد بالعقد الساري حتى انتهاء مدته القانونية.

3. الهدم أو إعادة البناء

إذا استدعت حالة العقار هدمه أو إعادة بنائه أو إجراء أعمال تطوير جوهرية يتعذر معها بقاء المستأجر.

4. الصيانة الشاملة

إذا كانت أعمال الصيانة أو الترميم تستلزم إخلاء العقار بالكامل ولا يمكن تنفيذها أثناء إشغاله.

ثالثاً: مدة الإخطار القانوني

يغفل كثير من الملاك والمستأجرين عن أن الإخلاء في الحالات السابقة يستوجب توجيه إخطار قانوني مسبق للمستأجر قبل مدة كافية.

رابعاً: زيادة الإيجار عند التجديد

لا يجوز زيادة بدل الإيجار بصورة عشوائية، بل تخضع لقواعد المرسوم رقم (43) لسنة 2013 ومؤشر الإيجارات المعتمد من مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا). كما يجب إخطار المستأجر بأي تعديل مقترح قبل موعد التجديد بمدة لا تقل عن 90 يوماً ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

خامساً: دور مركز فض المنازعات الإيجارية

أُنشئ المركز بموجب المرسوم رقم (26) لسنة 2013، وهو الجهة المختصة بالفصل في المنازعات الإيجارية في إمارة دبي وتنفيذ الأحكام الصادرة بشأنها.

نصائح قانونية مهمة

• لا تعتمد على الإخطارات الشفهية — كل إخطار يجب أن يكون موثقاً رسمياً.
• احتفظ بنسخة من عقد الإيجار وسجل إيجاري في جميع الأوقات.
• تحقق من صحة إخطار الإخلاء قبل اتخاذ أي إجراء أو الامتثال له.
• راجع مؤشر ريرا قبل قبول أي زيادة في بدل الإيجار.
• استشر محامياً مختصاً قبل رفع دعوى إخلاء أو مواجهتها.

دور المحامي في منازعات الإيجار

• مراجعة مشروعية إخطار الإخلاء واستيفائه الشروط القانونية.
• تقييم الموقف القانوني للمؤجر أو المستأجر.
• إعداد المذكرات والدفوع القانونية اللازمة.
• تمثيل الأطراف أمام مركز فض المنازعات الإيجارية.
• متابعة تنفيذ الأحكام والقرارات الصادرة.

أسئلة شائعة

خلاصة

• الإخلاء ليس حقاً مطلقاً للمؤجر — بل مقيّد بحالات وإجراءات حددها القانون.
• إخطار الاثني عشر شهراً شرط جوهري في حالات الإخلاء عند انتهاء العقد.
• بيع العقار لا يُنهي العقد الساري ويلتزم به المالك الجديد.
• زيادة الإيجار مقيّدة بمؤشر ريرا وإخطار مسبق بـ 90 يوماً.
• مركز فض المنازعات الإيجارية هو الجهة المختصة بكل نزاع إيجاري في دبي.

إن كنت تواجه نزاعاً إيجارياً أو تلقّيت إخطار إخلاء أو تحتاج إلى مشورة متخصصة، فإن فريق مكتبنا على أتم الاستعداد لتقديم المساعدة اللازمة.