Если в Дубае возникает арендный спор — просрочка платежа, разногласие о повышении арендной платы или уведомление о выселении — компетентным органом для его разрешения является Центр по урегулированию арендных споров при Земельном департаменте Дубая. Закон защищает арендатора от произвольного выселения, а выселение по окончании договора требует уведомления за двенадцать месяцев через нотариуса или заказным письмом, тогда как выселение в течение срока допускается лишь по конкретным основаниям, таким как неуплата или субаренда без согласия. Ключевое условие любого дела в Центре — регистрация договора в системе Ejari. В этом руководстве от AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS мы разъясняем позицию закона по каждой ситуации и ваши действия в Центре.

Арендные споры и выселение в Центре по урегулированию арендных споров в Дубае: ваши права и порядок действий

Арендный спор или уведомление о выселении? Свяжитесь с нами, чтобы начать дело в ЦентреПрямая консультация с Awadh Almheiri в Дубае

Что такое Центр по урегулированию арендных споров и какова его юрисдикция?

Центр по урегулированию арендных споров — специализированный судебный орган, созданный указом Дубая № 26 от 2013 года. Он обладает исключительной юрисдикцией по разрешению всех арендных споров между арендодателями и арендаторами в эмирате Дубай, включая свободные зоны, с определёнными исключениями. Спор обычно проходит поэтапно: он начинается со стадии примирения и медиации для мирного урегулирования; при неудаче он передаётся в суд первой инстанции для вынесения решения, которое может быть обжаловано, а отдел исполнения обеспечивает признанные права после решения.

Правовая база арендных отношений в Дубае

Арендные отношения в Дубае регулируются Законом о регулировании отношений между арендодателями и арендаторами (Закон № 26 от 2007 года) и поправкой к нему (Закон № 33 от 2008 года), Указом об определении повышения арендной платы (Указ № 43 от 2013 года), а также указом о создании Центра. Основополагающее требование этой системы — регистрация договора в системе Ejari; незарегистрированный договор не признаётся, и основанное на нём дело Центром не рассматривается.

Когда выселение допускается в течение срока договора?

По общему правилу договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке в течение его срока. Тем не менее закон позволяет арендодателю требовать выселения до истечения срока по конкретным основаниям, главным образом: неуплата арендной платы полностью или частично в течение 30 дней после уведомления арендодателя; субаренда без письменного согласия арендодателя; использование объекта в противозаконных или аморальных целях; причинение ущерба объекту или внесение изменений, влияющих на его безопасность. В этих случаях арендодатель может обратиться в Центр напрямую.

Выселение по окончании договора и уведомление за двенадцать месяцев

По окончании договора выселение допускается лишь по исчерпывающим основаниям: желание собственника продать объект; его потребность в объекте для личного использования или использования родственником первой степени при условии доказательства отсутствия подходящей альтернативы; снос и перестройка; либо потребность объекта в капитальном ремонте, который невозможно выполнить при проживании арендатора, что подтверждается техническим заключением муниципалитета Дубая или аккредитованным им. Во всех этих случаях собственник обязан уведомить арендатора о причинах не менее чем за 12 месяцев до установленной даты, через нотариуса или заказным письмом.

Если собственник возвращает объект по основанию личного использования, он не вправе сдавать его другим ранее чем через два года для жилого объекта и три года для нежилого; иначе арендатор может требовать компенсацию. Это ограничение защищает от использования предлога личного использования для выселения арендатора.

Повышение арендной платы и его законный предел

Повышение арендной платы не оставлено на усмотрение арендодателя, а регулируется указом о повышении, и его процент измеряется относительно индекса аренды Агентства по регулированию недвижимости (и действующего умного индекса аренды), в зависимости от того, насколько текущая плата ниже средней по сопоставимым объектам района. Другую сторону также следует уведомить о намерении изменить условия или плату не менее чем за 90 дней до истечения договора. Повышение сверх предела или без соблюдения срока уведомления является нарушением, которое можно оспорить в Центре.

Защита арендатора от произвольного выселения и отключения услуг

Закон предоставляет арендатору важные гарантии: договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке в течение срока, и арендатор вправе оставаться в объекте и пользоваться им до законного завершения процедур выселения. Закон также запрещает арендодателю отключать услуги арендуемого объекта или препятствовать пользованию им, чтобы принудить к выселению. Если выселение оказывается произвольным — например, выселение под предлогом личного использования с последующей сдачей объекта другим — арендатор может требовать компенсацию в Центре.

Получили уведомление о выселении или незаконное повышение?Наша команда готова изучить ваш договор и уведомления и начать дело — свяжитесь с нами

Как подать дело в Центр

Дело начинается с подготовки документов: договор аренды и сертификат Ejari, удостоверение личности, квитанции об оплате, копии уведомлений и переписки. Затем дело регистрируется и передаётся на примирение и медиацию; при достижении соглашения оно фиксируется в обязывающем документе, иначе компетентный суд выносит решение. После решения о выселении арендодатель обращается в отдел исполнения для взыскания арендной платы и сборов, причитающихся до фактической даты выселения. Документирование каждого шага письменно определяет исход в Центре.

Практические советы до спора

Правовые источники

Часто задаваемые вопросы

Свяжитесь с нами — запишитесь на консультацию по арендным спорамНе откладывайте защиту своего права; наша команда работает в ДубаеНапишите нам напрямую в WhatsApp команде бюро