Votre Guide Complet sur les Règles de Courtage

Droits du courtier et conditions de sa commission aux Émirats

02 June 2026

De nombreux commerçants et entrepreneurs font appel à des intermédiaires pour négocier en leur nom et conclure des accords, soulevant des questions essentielles : quand le courtier a-t-il droit à sa commission ? Que se passe-t-il si l'accord échoue ? Qui paie si les deux parties ont mandaté le même courtier ? Les articles (252-269) du décret-loi fédéral n° (50) de 2022 sur les transactions commerciales répondent à ces questions. Notre équipe présente dans cet article les points essentiels à connaître.

Droits du courtier et conditions de sa commission aux Émirats
Votre guide complet sur les règles de courtage dans la loi sur les transactions commerciales 2022

Premièrement : qu'est-ce que le courtage et est-ce une activité commerciale ?

Article (252) — Définition du courtage :"Le courtage est un contrat par lequel le courtier s'engage à rechercher un second partie pour conclure un contrat spécifique et à faciliter les négociations, en contrepartie d'une rémunération."

Article (6/1) — Le courtage est une activité commerciale lorsqu'il est exercé de manière professionnelle :"Les activités suivantes sont considérées comme commerciales si elles sont exercées de manière professionnelle : 1. le courtage."

Il en découle que le courtier professionnel est soumis aux dispositions complètes de la loi sur les transactions commerciales, y compris les règles sur la faillite, la comptabilité commerciale et la prescription commerciale.

Deuxièmement : comment est déterminée la rémunération du courtier ?

Article (253) :"1. Si la rémunération du courtier n'est pas fixée par la loi ou par accord, elle est déterminée selon les usages, et si aucun usage n'existe, le juge l'évaluera en tenant compte de la valeur de la transaction, de l'effort fourni par le courtier et du temps consacré à l'exécution de la mission confiée. 2. Le juge peut réduire la rémunération convenue si elle n'est pas proportionnelle à la nature de la transaction et à l'effort fourni par le courtier. Aucune réduction n'est possible si la rémunération a été convenue ou payée par le client de son plein gré après la conclusion du contrat dans lequel le courtier a intervenu."
État

Comment est déterminée la rémunération ?	Accord explicite sur la rémunération
Accord explicite sur la rémunération	Ce qui est convenu s'applique, et le juge peut le réduire s'il est excessif.
Pas d'accord et il existe une coutume commerciale.	La coutume commerciale en vigueur s'applique.
Pas d'accord ni de coutume.	Il est évalué par le juge en tenant compte de la valeur de la transaction, des efforts fournis et du temps.

Troisièmement : Quand le courtier a-t-il droit à sa commission ?

Article (254) :"1. Le courtier n'a droit à une commission pour son intermédiaire que si cette médiation a conduit à la conclusion du contrat entre les parties, et le contrat est considéré comme conclu lorsque les deux parties se sont mises d'accord sur toutes les questions essentielles du contrat.
2. Le droit du courtier à sa commission est fondé sur la conclusion du contrat même s'il n'est pas exécuté, sauf si l'accord ou la coutume stipule autrement.
3. Si le contrat est suspendu à une condition suspensive, le courtier n'a droit à sa commission qu'à la réalisation de la condition.
4. Si la conclusion du contrat est impossible pour une raison imputable au client, le courtier a droit à une indemnité en fonction des efforts fournis."

Principe fondamental :Le courtier a droit à sa commission dès la conclusion du contrat — même si celui-ci n'est pas exécuté par la suite. L'exception est si l'accord ou la coutume commerciale stipule le contraire.

Quatrièmement : Que se passe-t-il si le contrat est résilié après sa conclusion ?

Article (255) :"Si le contrat dans lequel le courtier a intervenu est résilié, le courtier peut réclamer sa commission ou la conserver s'il l'a déjà reçue, sauf s'il est prouvé qu'il y a eu fraude ou faute grave de sa part."

La résiliation ultérieure du contrat n'annule généralement pas le droit du courtier à sa commission — à moins que la résiliation ne soit due à sa fraude ou à sa faute grave.

Cinquièmement : Qui paie la commission du courtier ?

Article (257) :"1. Le courtier n'a droit à une commission que de la part de celui qui l'a mandaté parmi les deux parties à la transaction pour intervenir dans sa conclusion.
2. Si le mandat provient des deux parties, chacune d'elles est responsable envers le courtier sans solidarité entre elles pour le paiement de la commission due, même si elles conviennent que l'une d'elles supporte l'intégralité de la commission du courtier."

Remarque importante :Si les deux parties confient le courtier, chacune supporte sa part de la commission — leur accord pour que l'un d'eux paie la totalité n'oblige pas le courtier à l'accepter ni ne lui retire son droit envers l'autre partie.

Sixièmement : Cas dans lesquels la commission est annulée ou le courtier en est privé

Cas	Effet juridique	Article
Intermédiation dans une transaction illégale	Le courtier n'a droit à aucune commission pour cela	256
Nuire à l'un des contractants au profit de l'autre	Privé de commission et de droit au remboursement des frais	260
Obtenir un avantage de l'autre partie contrairement à la bonne foi	Privé de commission et de droit au remboursement des frais	260
Se constituer en seconde partie au contrat	Aucun droit à la commission dans ce cas	261
Établissement de fraude ou de faute grave de sa part lors de la résiliation	Privé de commission ou obligé de la rembourser	255

Septième : Obligations du courtier

Obligation de loyauté et de divulgation (article 258)

"Le courtier, même s'il n'est mandaté que par l'une des parties à la transaction, doit la présenter de manière loyale et les informer de toutes les circonstances qu'il connaît à son sujet, et il est responsable envers elles de toute fraude ou erreur de sa part."

Obligation de documentation des transactions (article 262)

Le courtier est tenu de documenter toutes les transactions conclues grâce à son intervention dans des registres organisés, de conserver les documents y afférents, et de fournir des copies conformes à quiconque en fait la demande parmi les contractants. Dans le cas de vente par modèle, il conserve le modèle jusqu'à l'acceptation de la marchandise par l'acheteur ou la résolution des litiges.

Interdiction d'intermédiation pour les incapables (article 264)

"Le courtier ne peut pas intervenir pour des personnes connues pour leur insolvabilité ou s'il sait qu'elles sont incapables."

Huitième : Responsabilité du courtier

Responsabilité du courtier concernant les documents (article 263)

"Le courtier est responsable de l'indemnisation des dommages résultant de la destruction ou de la perte des documents ou objets qu'il reçoit en rapport avec la transaction qu'il intermédié, sauf s'il prouve que leur destruction ou perte était due à un cas de force majeure."

Limites de garantie de l'exécution de la transaction (article 265)

1. Le courtier ne garantit pas la solvabilité des parties à la transaction qu'il facilite, et il n'est pas responsable de son exécution ou de la valeur et du type des marchandises y afférentes, sauf en cas de fraude ou d'erreur de sa part, ou s'il est garant en vertu d'un accord ou de la loi.
2. Le courtier est responsable de l'exécution de la transaction solidairement avec le contractant s'il a, en plus de sa rémunération, un intérêt dans celle-ci.

Neuvième : Multiplicité des courtiers et des clients

Article (267) — Multiplicité des courtiers :Si plusieurs courtiers sont mandatés par un seul contrat, ils sont solidairement responsables du travail qui leur est confié, sauf s'ils ont été autorisés à agir individuellement.

Article (268) — Multiplicité des clients pour un seul courtier :Si plusieurs personnes mandatent un seul courtier pour un travail commun, elles sont solidairement responsables envers lui de l'exécution de ce mandat, sauf accord contraire.

Dixième : Dépenses et droit de remboursement

Article (259) :Le courtier ne peut pas récupérer les dépenses qu'il a engagées pour l'exécution du travail qui lui a été confié, sauf accord à cet effet, et dans ce cas, les dépenses sont dues même si le contrat n'est pas conclu.

C'est-à-dire : les dépenses ne sont pas dues automatiquement — un accord préalable est nécessaire. Et si elles sont convenues, elles sont dues même si les négociations n'aboutissent pas à une transaction.

Conseils juridiques importants

Documentez le mandat par écrit :Définissez dans le contrat de courtage l'étendue du mandat, le pourcentage de la rémunération, la durée et la partie responsable du paiement.
Si vous êtes courtier :Engagez-vous à une divulgation complète et à ne nuire à aucune partie, et conservez les documents qui vous sont remis.
Si vous êtes client :Assurez-vous de définir précisément les conditions d'éligibilité à la rémunération — est-elle due à la conclusion ou à l'exécution ?
Concordez les dépenses à l'avance :Sinon, le courtier n'a pas le droit de les récupérer même s'il a dépensé des sommes importantes.
Dans les grandes transactions :Faites appel à un avocat pour rédiger le contrat de courtage avant de commencer les négociations.

Le rôle de l'avocat dans les litiges de courtage

Rédaction des contrats de courtage et détermination précise des conditions de rémunération et des frais.
Évaluation de la question de savoir si le courtier a droit à sa rémunération au regard des faits de chaque cas.
Représentation du courtier ou du client dans les actions en recouvrement de rémunération ou en dommages-intérêts.
Défense dans les cas d'allégations de fraude ou de faute grave de la part du courtier.
Suivi des actions en responsabilité pour perte de documents ou préjudice aux parties de la transaction.

Questions fréquentes

Le courtier a-t-il droit à sa rémunération si le contrat a été conclu puis résilié par la suite ?

Oui, selon l'article (255). La résiliation ultérieure ne fait pas perdre au courtier son droit à la rémunération due à la conclusion du contrat, sauf s'il est prouvé que la résiliation est due à sa fraude ou à une faute grave.

Le courtier a-t-il droit à sa rémunération si la conclusion du contrat est impossible en raison du client ?

Selon l'article (254/4), si la conclusion du contrat est impossible en raison du client, le courtier a droit à une indemnité en fonction des efforts fournis — pas nécessairement la rémunération complète, mais une indemnité appréciée par le juge.

Le juge peut-il réduire la rémunération convenue du courtier ?

Oui, selon l'article (253/2). Le juge peut réduire la rémunération convenue si elle est disproportionnée par rapport à la nature de la transaction et aux efforts fournis. Cependant, la réduction n'est pas permise si le client a volontairement payé la rémunération après la conclusion du contrat.

Le courtier garantit-il l'exécution de la transaction ?

Non, en général selon l'article (265). Le courtier ne garantit pas la solvabilité des parties ni l'exécution de la transaction, sauf s'il est prouvé une fraude ou une faute de sa part, ou s'il était garant en vertu d'un accord ou de la loi, ou s'il avait un intérêt personnel dans la transaction en plus de sa rémunération.

Le courtier peut-il être partie à la transaction dans laquelle il intervient ?

Non, selon l'article (261). Il ne peut pas se constituer en seconde partie au contrat sauf si cela est expressément autorisé par les parties, et dans ce cas, il n'a pas droit à la rémunération.

Résumé

Le courtage professionnel est une activité commerciale selon l'article (6/1) de la loi sur les transactions commerciales de 2022.
Le courtier mérite sa rémunération dès la conclusion du contrat, même s'il n'est pas exécuté (article 254).
La résiliation ultérieure ne supprime la rémunération que si la fraude ou la faute grave du courtier est prouvée (article 255).
Intervenir dans une transaction interdite ou nuire à l'une des parties prive le courtier de toute rémunération (articles 256, 260).
Les frais ne sont dus que par accord préalable (article 259).
Le courtier s'engage à une divulgation complète et à l'honnêteté envers les deux parties, peu importe qui l'a mandaté (article 258).

Avertissement légal :Cet article a un caractère informatif et éducatif uniquement, et ne constitue pas un conseil juridique. Chaque cas a ses propres circonstances qui peuvent influencer la qualification juridique et les résultats qui en découlent.

Avez-vous un litige concernant la commission du courtier ou un contrat de médiation ?

Que vous soyez un courtier réclamant sa rémunération ou un client faisant face à une demande, l'équipe du cabinet d'avocats et de conseils juridiques Awad Al-Muhairiest prête à vous aider.