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Loi sur les loyers à Dubaï — Ce que chaque propriétaire et locataire doit savoir
Le secteur locatif à Dubaï n'est pas seulement un marché immobilier — c'est un système juridique précis qui établit des droits et impose des obligations aux deux parties. Que vous soyez propriétaire cherchant à augmenter le loyer, locataire faisant face à une demande d'expulsion, ou partie à un litige locatif, connaître ce que dit la loi est la première étape pour protéger vos droits.
Loi sur les loyers à Dubaï — Ce que chaque propriétaire et locataire doit savoir
Premièrement : le cadre juridique régissant la relation locative
Loi de Dubaï n° (26) de 2007 et ses modifications par la loi n° (33) de 2008
La relation locative dans l'émirat de Dubaï est soumise à un système législatif complet qui regroupe trois sources juridiques principales : la loi régissant la relation entre propriétaires et locataires n° (26) de 2007, ses modifications par la loi n° (33) de 2008, et le décret créant le Centre de règlement des litiges locatifs n° (26) de 2013. Cette loi s'applique à tous les biens loués dans l'émirat, qu'ils soient résidentiels, commerciaux ou professionnels, à l'exception des biens fournis par les employeurs pour le logement des travailleurs sans contrepartie.
Le transfert de propriété à un nouveau propriétaire n'affecte pas le droit du locataire à continuer d'occuper le bien, et le contrat reste en vigueur dans son intégralité jusqu'à son expiration légale.(Article 28)
Deuxièmement : le contrat de location — éléments et enregistrement
Articles 4 – 6
La relation locative ne repose pas sur un accord verbal — la loi exige que le contrat de location contienne une description claire du bien, l'objet de la location, sa durée, son loyer et le mode de paiement, avec obligation de l'enregistrer auprès de l'autorité compétente. Si la durée du contrat expire et que le locataire continue d'occuper le bien avec la connaissance du propriétaire et sans objection, le contrat est considéré comme automatiquement prolongé pour une durée similaire ou d'un an, selon la moindre des deux, et aux mêmes conditions précédentes.
Si le loyer n'est pas spécifié dans le contrat ou s'il est impossible de le prouver, le loyer est celui du marché.Le salaire du semblableIl est estimé selon des critères incluant l'état de la propriété, les loyers des propriétés similaires et la situation économique générale.(article 9)
Troisièmement : Droits et obligations du bailleur
articles 15 – 18 et 25 et 26
Remise de la propriété en bon état d'usage
Le bailleur est tenu de remettre la propriété dans un état permettant au locataire d'en bénéficier conformément à l'usage convenu, toute insuffisance à cet égard engage la responsabilité civile.
Entretien nécessaire
En principe, le bailleur est responsable des travaux d'entretien nécessaires et de la réparation de tout défaut affectant l'usage du locataire, sauf accord contraire des parties.
Non-ingérence dans les droits du locataire
Le bailleur est interdit de faire quoi que ce soit qui prive le locataire de l'usage de la propriété ou le diminue, y compris la coupure des services essentiels.
Approbations nécessaires
Le bailleur doit fournir au locataire les approbations nécessaires pour les travaux de décoration ou les modifications nécessitant des permis, à condition de ne pas affecter la structure du bâtiment.
Quatrièmement : Droits et obligations du locataire
articles 19 – 24
Le locataire est tenu de payer le loyer à temps et de maintenir la propriété comme une personne ordinaire le ferait pour ses biens. Il ne peut pas effectuer de modifications ou de rénovations sans l'autorisation du bailleur et les permis nécessaires, en s'engageant à restituer la propriété dans son état d'origine à la fin, sauf accord contraire.
Le locataire est également interdit de céder son droit d'usage de la propriété ou de la sous-louer sans l'accord écrit explicite du bailleur. De plus, lors de l'évacuation, il ne peut pas enlever les améliorations fixes qu'il a apportées à la propriété sans un accord préalable avec le bailleur.
Si le loyer n'est pas payé dans un délai de30 joursà compter de la date de notification, le bailleur a le droit de demander l'évacuation par voie judiciaire, en tenant compte que la priorité est toujours donnée à un règlement amiable avant de recourir à la justice.(article 25)
Cinquièmement : Augmentation du loyer — Quand est-elle légitime ?
articles 9, 10, 13 et 14
Il n'est pas permis d'augmenter le loyer de manière arbitraire, car la loi a habilité l'Autorité de régulation immobilière à établir les normes concernant les taux d'augmentation autorisés dans l'Émirat de Dubaï. L'Autorité de régulation immobilière a émis le système d'indice des loyers "RERA" qui détermine les taux d'augmentation autorisés en fonction de la moyenne des loyers des propriétés similaires dans la région.
| La différence entre le loyer actuel et le prix du marché | Le taux maximum d'augmentation autorisé |
|---|---|
| Moins de 10 % en dessous de la moyenne du marché | L'augmentation n'est pas permise |
| De 11 % à 20 % en dessous de la moyenne du marché | Maximum 5 % |
| De 21 % à 30 % en dessous de la moyenne du marché | Maximum 10 % |
| De 31 % à 40 % en dessous de la moyenne du marché | Maximum 15 % |
| Plus de 40 % en dessous de la moyenne du marché | Maximum 20 % |
⚠️ Alerte importante :Le bailleur doit informer le locataire de son intention de modifier les conditions du contrat ou du loyer au moins 90 jours avant la fin du contrat, sinon il perd son droit de modifier unilatéralement.(Article 14)
Cinquièmement : Cas d'expulsion — Ce que la loi autorise uniquement
Article 25
La loi a restreint les cas d'expulsion et en a défini les conditions avec précision. Ces cas se divisent en deux types :
L'expulsion avant la fin du contrat — autorisée uniquement dans les cas suivants :
- Non-paiement du loyer dans les 30 jours suivant la notification.
- Sous-location sans l'accord écrit du bailleur.
- Utilisation de la propriété à des fins illégales ou contraires à l'ordre public et aux bonnes mœurs.
- Abandon du local commercial sans occupation et sans raison valable pendant plus de 30 jours consécutifs ou 90 jours intermittents.
- Causer des dommages graves à la propriété en raison d'un acte intentionnel ou d'une négligence grave.
- Utilisation de la propriété à d'autres fins que celles pour lesquelles elle a été louée.
- Constatation que la propriété est en danger d'effondrement par un rapport technique agréé.
- Violation des conditions du contrat et non-correction dans les 30 jours suivant la notification.
L'expulsion à la fin du contrat — autorisée dans les cas suivants avec obligation d'informer le locataire avant 12 mois par notaire ou par courrier recommandé :
- Démolition du bien pour le reconstruire ou ajouter de nouveaux bâtiments.
- Besoin de travaux de rénovation complète qui ne peuvent être réalisés en présence du locataire.
- Souhait du propriétaire d'utiliser le bien personnellement ou pour l'un de ses proches jusqu'au premier degré, avec preuve de l'absence d'alternative.
- Souhait du propriétaire de vendre le bien.
⚠️ Si le bailleur reprend le bien pour un usage personnel puis le loue à un autre, cela n'est permis qu'après un délai de deux ans pour les biens résidentiels ettrois ans pour les biens commerciaux, sinon le locataire a le droit de demander une compensation équitable.(article 26)
Septième : Centre de règlement des litiges locatifs
Décret n° (26) de l'année 2013
En vertu de ce décret, le Centre de règlement des litiges locatifs est l'autorité exclusive compétente pour examiner tous les litiges locatifs dans l'Émirat de Dubaï, et il se compose de trois niveaux :
| l'autorité | la compétence | le sort de la décision |
|---|---|---|
| Direction de la conciliation et de la médiation | Règlement amiable avant le litige | Accord de conciliation par force de titre exécutoire |
| Chambre de première instance | Examen des litiges locatifs en première instance | Jugement susceptible d'appel |
| Chambre d'appel | Recours contre les jugements de la chambre de première instance | Jugement définitif exécutoire |
Le centre n'est pas compétent pour les litiges se déroulant dans les zones franches qui ont leurs propres comités ou tribunaux, ni pour les litiges de location financière, ni pour les contrats de location à long terme soumis à des lois spécifiques.
Huitième : Questions fréquentes sur la loi sur les loyers à Dubaï
Êtes-vous confronté à un litige locatif à Dubaï ou avez-vous besoin de réviser votre contrat de location avant de signer ?
L'équipe Cabinet Awaid Al-Muhairi d'avocats et de conseils juridiquesest entièrement prête à vous fournir des conseils juridiques spécialisés et à vous représenter devant le Centre de résolution des litiges locatifs avec professionnalisme.
Avis juridique — Cabinet Awaid Al-Muhairi d'avocats et de conseils juridiques
La loi sur les baux à Dubaï se distingue par son équilibre délicat entre la protection du locataire contre l'expulsion abusive et la garantie du droit du propriétaire d'investir dans son bien. Cependant, la pratique montre que la plupart des litiges ne naissent pas d'une ignorance totale de la loi, mais d'une négligence de ses détails : la durée de préavis, la manière de l'enregistrer, les conditions d'augmentation du loyer et les cas d'expulsion exclusifs.
Trois points clés doivent être compris dans ce contexte : Premièrement, les notifications légales avec des délais spécifiques — qu'il s'agisse de 30 jours, 90 jours ou 12 mois — sont une condition objective et non formelle, et quiconque les manque perd son droit. Deuxièmement, l'enregistrement du contrat de location et la conservation des correspondances et des reçus ne sont pas de simples précautions, mais la première preuve demandée par le tribunal. Troisièmement, le Centre de résolution des litiges locatifs offre une voie de conciliation et de règlement que beaucoup négligent, ce qui peut faire gagner du temps et des coûts aux deux parties.
Enfin, consulter un avocat spécialisé avant d'entrer dans tout litige locatif — et non après — est la démarche la plus intelligente et la plus économique à long terme.