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迪拜租赁法 — 每位房东和租户需知的事项
迪拜的租赁领域不仅仅是房地产市场 — 它是一个精细的法律体系，确立了双方的权利和义务。无论你是寻求提高租金的房东，还是面临驱逐请求的租户，或是租赁纠纷中的一方，了解法律的确切内容是保护你权利的第一步。
迪拜租赁法 — 每位房东和租户需知的事项
首先：租赁关系的法律框架
迪拜法第（26）号法令（2007年）及其2008年第（33）号法令的修正案
迪拜酋长国的租赁关系受一套完整的立法体系的约束，该体系结合了三个主要法律来源：2007年第（26）号法令，关于房东与租户之间关系的规定，及其2008年第（33）号法令的修正案，以及2013年第（26）号法令创建的租赁争议解决中心。该法律适用于酋长国内所有出租物业，无论是住宅、商业还是专业物业，唯一的例外是雇主提供给工人无偿居住的物业。
物业的所有权转移到新业主并不影响租户继续占用物业的权利，合同在法律上仍然有效，直到其终止。(第28条)
其次：租赁合同 — 要素与登记
第4至6条
租赁关系并不基于口头协议 — 法律要求租赁合同必须明确描述物业、租赁目的、租期、租金及支付方式，并必须在相关部门注册。如果合同期满，租户在房东知情且未反对的情况下继续占用，则合同自动延续相同期限或一年，以较短者为准，且条件与之前相同。
如果合同中未规定租金或无法证明，租金应为同类物业的租金根据包括房产状况、类似房产的租金和整体经济状况等标准进行评估。(第9条)
第三：房东的权利和义务
第15 – 18条和第25、26条
交付可使用的房产
房东有义务以使租户能够根据约定目的使用的状态交付房产，任何不足之处将导致民事责任。
必要的维护
原则上，房东负责必要的维护工作和修复任何影响租户使用的缺陷，除非双方另有约定。
不得干扰租户
房东不得进行任何剥夺租户使用房产或减少其使用权的行为，包括切断基本服务。
必要的批准
房东有义务向租户提供进行装修或需要许可证的修改所需的批准，前提是不得影响建筑结构。
第四：租户的权利和义务
第19 – 24条
租户有义务按时支付租金，并像普通人一样维护房产。未经房东许可和必要的许可证，不得进行任何更改或修缮，并在结束时有义务将房产恢复到原状，除非另有约定。
租户不得转让对房产的使用权或进行转租，除非获得房东的书面明确同意。在退租时，租户不得拆除在房产内进行的固定改进，除非与房东事先达成协议。
如果在30天内支付租金，房东有权依法要求驱逐，同时考虑到优先进行友好解决，而不是诉诸法院。(第25条)
第五：租金增加——何时是合法的？
第9、10、13、14条
租金不得随意增加，因为法律授权房地产监管机构制定有关迪拜酋长国允许的租金增加比例的标准。房地产监管局发布了租金指数 "RERA"，该指数根据该地区类似物业的平均租金确定允许的增加比例。
| 当前租金与市场价格之间的差额 | 允许的最大增加 |
|---|---|
| 低于市场平均水平的10% | 不得增加 |
| 低于市场平均水平的11%到20% | 最高5% |
| 低于市场平均水平的21%到30% | 最高10% |
| 低于市场平均水平的31%到40% | 最高15% |
| 低于市场平均水平的40%以上 | 最高20% |
⚠️ 重要提示：房东必须在合同或租约到期前至少通知租户其希望修改合同条款或租金的意图90天否则将失去单方面进行修改的权利。(第14条)
第六：驱逐情况 — 仅法律允许的情况
第25条
法律限制了驱逐情况并明确规定了条件。这些情况分为两类：
合同期满前的驱逐 — 仅在以下情况下允许：
- 在通知日期后的30天内未支付租金。
- 未经房东书面同意进行转租。
- 将物业用于非法目的或违反公共秩序和道德。
- 商业场所无正当理由空置超过30天连续或90天间断。
- 因故意行为或重大过失对物业造成严重损害。
- 将物业用于非租赁目的。
- 经认可的技术报告证明物业即将倒塌。
- 违反合同条款并在通知后的30天内未予纠正。
合同到期时的驱逐 — 在以下情况下允许，必须在12个月之前通过公证人或挂号邮件通知租户：
- 拆除物业以重新建造或添加新建筑。
- 物业需要全面修复，但由于有租户，无法实施。
- 业主希望个人使用物业或让直系亲属使用，并证明没有替代方案。
- 业主希望出售物业。
⚠️ 如果房东为了个人使用而收回物业，然后再出租给其他人，只有在两年的住宅物业和三年的商业物业之后，才可以这样做，否则租户有权要求公平赔偿。(第26条)
第七：租赁争议解决中心
2013年第26号法令
根据该法令，租赁争议解决中心成为迪拜酋长国处理所有租赁争议的唯一专责机构，分为三个层级：
| 机构 | 管辖权 | 裁决结果 |
|---|---|---|
| 调解与和解管理局 | 在诉讼前进行友好解决 | 具有执行效力的和解协议 |
| 初审法庭 | 初步审理租赁争议 | 可上诉的判决 |
| 上诉法庭 | 对初审法庭判决的上诉 | 最终判决，必须执行 |
该中心不处理在拥有自己委员会或法院的自由区内发生的争议，也不处理融资租赁争议或受特定法律约束的长期租赁合同。
第八：关于迪拜租赁法的常见问题
您在迪拜面临租赁争议，还是需要在签署之前审查您的租赁合同？
团队阿瓦德·迈赫里律师事务所及法律咨询随时准备提供专业法律咨询，并在租赁争议解决中心代表您，展现专业水准。
法律声明 — 阿瓦德·迈赫里律师事务所及法律咨询
迪拜的租赁法以其在保护租户免受任意驱逐和确保房东在其物业中投资的权利之间实现微妙平衡而闻名。然而，实际操作表明，大多数争议的产生并非完全由于对法律的无知，而是由于忽视了其细节：通知期限、记录方式、租金增加的条件以及排他性驱逐的情况。
在这一框架下，需理解的三件事是：首先，具有特定期限的法律通知——无论是30天、90天还是12个月——都是实质性条件而非形式性条件，错过者将失去权利。其次，租赁合同的登记以及保存通信和收据不仅仅是预防措施，而是法院要求的第一证据。第三，租赁争议解决中心提供的调解和和解途径被许多人忽视，这可能为双方节省时间和费用。
最后，在进入任何租赁争议之前咨询专业律师——而不是之后——是长远来看最明智和最经济的步骤。