مؤجر اور کرایہ دار کے درمیان تعلقات کا انتظام

دبئی میں کرایہ داری کا قانون — ہر کرایہ دار اور مالک کے لیے معلومات

18 May 2026

دبئی میں کرایہ داری کا شعبہ صرف ایک رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نہیں ہے — بلکہ یہ ایک پیچیدہ قانونی نظام ہے جو دونوں فریقین کے حقوق قائم کرتا ہے اور ذمہ داریاں عائد کرتا ہے۔ چاہے آپ ایک مالک ہوں جو کرایہ بڑھانے کی کوشش کر رہا ہو، یا ایک کرایہ دار جو خالی کرنے کے نوٹس کا سامنا کر رہا ہو، یا ایک کرایہ داری تنازع میں شامل ہو، قانون کی درست معلومات حاصل کرنا آپ کے حقوق کے تحفظ کی پہلی قدم ہے۔

دبئی میں کرایہ داری کا قانون — ہر کرایہ دار اور مالک کے لیے معلومات

پہلا: کرایہ داری کے تعلقات کا قانونی فریم ورک

دبئی کا قانون نمبر (26) سال 2007 اور قانون نمبر (33) سال 2008 کے تحت ترامیم

دبئی میں کرایہ داری کے تعلقات ایک مکمل قانونی نظام کے تحت ہیں جو تین اہم قانونی ذرائع کو یکجا کرتا ہے: مؤجر اور مستاجر کے درمیان تعلقات کے انتظام کے لیے قانون نمبر (26) سال 2007، اور قانون نمبر (33) سال 2008 کے تحت ترامیم، اور کرایہ داری تنازعات کے حل کے مرکز کے قیام کا فرمان نمبر (26) سال 2013۔ یہ قانون امارت میں تمام کرایہ پر دی جانے والی جائیدادوں پر لاگو ہوتا ہے چاہے وہ رہائشی، تجارتی یا پیشہ ورانہ ہوں، سوائے ان جائیدادوں کے جو مالکان مزدوروں کے رہائش کے لیے بغیر معاوضے کے فراہم کرتے ہیں۔

جائیداد کی ملکیت کا نئے مالک کو منتقل ہونا کرایہ دار کے جائیداد میں رہنے کے حق پر اثر انداز نہیں ہوتا، اور معاہدہ قانونی طور پر ختم ہونے تک اپنی مکمل شرائط کے ساتھ جاری رہتا ہے۔(مادہ 28)

دوسرا: کرایہ داری کا معاہدہ — عناصر اور رجسٹریشن

مواد 4 – 6

کرایہ داری کا تعلق زبانی معاہدے پر قائم نہیں ہوتا — بلکہ قانون کا تقاضا ہے کہ کرایہ داری کے معاہدے میں جائیداد کی واضح تفصیل، کرایہ دینے کا مقصد، مدت، کرایہ اور ادائیگی کا طریقہ شامل ہو، اور اسے متعلقہ اتھارٹی کے پاس رجسٹر کرنا ضروری ہے۔ اور اگر معاہدے کی مدت ختم ہو جائے اور کرایہ دار مالک کی معلومات میں بغیر اعتراض کے رہتا ہے، تو معاہدہ خود بخود اسی مدت یا ایک سال، جو بھی کم ہو، کے لیے بڑھا دیا جاتا ہے، اور پچھلی شرائط کے ساتھ۔

اگر معاہدے میں کرایہ کی مقدار متعین نہیں کی گئی یا اس کا ثبوت فراہم نہیں کیا جا سکا، تو کرایہ کی مقدار ہوگیمثل کا کرایہاور یہ معیارات میں جائیداد کی حالت، مشابہ جائیدادوں کے کرایے اور عمومی اقتصادی صورتحال شامل ہیں۔(مادہ 9)

تیسرا: مالک کے حقوق اور ذمہ داریاں

مواد 15 – 18 اور 25 و 26

جائیداد کی استعمال کے قابل حالت میں حوالگی

مالک کو جائیداد ایسی حالت میں حوالہ کرنے کی پابندی ہے کہ کرایہ دار اس سے متفقہ مقصد کے مطابق فائدہ اٹھا سکے، اور اس میں کسی بھی قسم کی کمی کی صورت میں شہری ذمہ داری عائد ہوگی۔

ضروری دیکھ بھال

بنیادی طور پر مالک ضروری دیکھ بھال کے کاموں اور کسی بھی خرابی کی مرمت کا ذمہ دار ہوتا ہے جو کرایہ دار کے فائدے پر اثر انداز ہوتی ہے، جب تک دونوں فریقین اس کے برعکس متفق نہ ہوں۔

کرایہ دار کی مداخلت نہ کرنا

مالک پر پابندی ہے کہ وہ کوئی ایسا کام کرے جو کرایہ دار کو جائیداد کے فائدے سے محروم کرے یا اس میں کمی لائے، بشمول بنیادی خدمات کی بندش۔

ضروری منظوری

مالک کو کرایہ دار کو وہ منظوری فراہم کرنے کی پابندی ہے جو اسے سجاوٹ یا تبدیلیوں کے لیے درکار ہوتی ہے جو لائسنس کی ضرورت ہوتی ہیں، بشرطیکہ یہ تعمیراتی ڈھانچے کو متاثر نہ کرے۔

چوتھا: کرایہ دار کے حقوق اور ذمہ داریاں

مواد 19 – 24

کرایہ دار کو کرایہ کی ادائیگی وقت پر کرنے اور جائیداد کا خیال رکھنے کی پابندی ہے جیسے ایک عام شخص اپنی ملکیت کا خیال رکھتا ہے۔ اور اسے مالک کی اجازت اور ضروری لائسنس کے بغیر تبدیلیاں یا مرمت کرنے کی اجازت نہیں ہے، اور ختم ہونے پر جائیداد کو اس کی اصل حالت میں واپس کرنے کی پابندی ہے جب تک کہ اس کے برعکس متفق نہ ہوں۔

اور کرایہ دار کو جائیداد کے فائدے کی منتقلی یا ذیلی کرایہ دینے کی اجازت نہیں ہے سوائے اس کے کہ مالک کی واضح تحریری منظوری ہو۔ اور اسے خالی کرتے وقت جائیداد میں کی جانے والی مستقل بہتریوں کو ہٹانے کی اجازت نہیں ہے سوائے اس کے کہ مالک کے ساتھ پہلے سے اتفاق ہو۔

اگر کرایہ کی ادائیگی 30 دنکی اطلاع کی تاریخ سے، مالک کو قانونی طور پر خالی کرنے کا مطالبہ کرنے کا حق ہے، یہ مدنظر رکھتے ہوئے کہ ہمیشہ دوستانہ تصفیہ کو ترجیح دی جاتی ہے قبل اس کے کہ عدالت کا رخ کیا جائے۔(مادہ 25)

پانچواں: کرایہ میں اضافہ — کب جائز ہے؟

مواد 9 و 10 و 13 و 14

کرایہ میں بے قاعدگی سے اضافہ جائز نہیں ہے، کیونکہ قانون نے دبئی میں کرایہ داری کے ادارے کو اضافہ کی شرحوں کے معیار مقرر کرنے کا اختیار دیا ہے۔ ادارہ نے "RERA" کرایہ جات کے انڈیکس کا نظام جاری کیا ہے جو علاقے میں مشابہہ جائیدادوں کے اوسط کرایوں کی بنیاد پر جائز اضافے کی شرحیں متعین کرتا ہے۔

موجودہ کرایہ اور مارکیٹ کی قیمت میں فرق	اجازت شدہ اضافے کی زیادہ سے زیادہ حد
مارکیٹ کے اوسط سے کم 10%	اضافہ جائز نہیں
مارکیٹ کے اوسط سے 11% سے 20% تک	زیادہ سے زیادہ 5%
مارکیٹ کے اوسط سے 21% سے 30% تک	زیادہ سے زیادہ 10%
مارکیٹ کے اوسط سے 31% سے 40% تک	زیادہ سے زیادہ 15%
مارکیٹ کے اوسط سے زیادہ 40%	زیادہ سے زیادہ 20%

⚠️ اہم نوٹس:مؤجر کو کرایہ کے معاہدے کی شرائط میں تبدیلی کی خواہش کا اطلاع دینا ضروری ہے کم از کم 90 دن پہلےمعاہدے کے ختم ہونے سے، ورنہ اس کا یکطرفہ تبدیلی کا حق ختم ہو جائے گا۔(مادہ 14)

چھٹا: خالی کرنے کے حالات — صرف وہی جو قانون کی اجازت دیتا ہے

مادہ 25

قانون نے خالی کرنے کے حالات کو محدود کیا ہے اور ان کی شرائط کو واضح طور پر متعین کیا ہے۔ یہ حالات دو اقسام میں تقسیم ہوتے ہیں:

معاہدے کی مدت ختم ہونے سے پہلے خالی کرنا — صرف درج ذیل حالات میں جائز ہے:

نوٹس کی تاریخ سے 30 دن کے اندر کرایہ کی عدم ادائیگی۔
مؤجر کی تحریری اجازت کے بغیر ذیلی کرایہ دینا۔
جائیداد کا استعمال غیر قانونی یا عوامی نظم و نسق اور آداب کے خلاف مقصد کے لیے۔
بغیر کسی جائز وجہ کے 30 دن مسلسل یا 90 دن متفرق کے لیے تجارتی جگہ کو خالی چھوڑ دینا۔
جان بوجھ کر یا شدید غفلت کی وجہ سے جائیداد کو شدید نقصان پہنچانا۔
جائیداد کا استعمال اس مقصد کے لیے نہ کرنا جس کے لیے اسے کرایہ پر لیا گیا تھا۔
یہ ثابت کرنا کہ جائیداد گرنے کے خطرے میں ہے ایک منظور شدہ تکنیکی رپورٹ کے ذریعے۔
معاہدے کی شرائط کی خلاف ورزی کرنا اور 30 دن کے اندر انہیں درست نہ کرنا۔

معاہدے کے ختم ہونے پر خالی کرنا — درج ذیل حالات میں جائز ہے اور مؤجر کو خالی کرنے سے پہلے اطلاع دینا ضروری ہے 12 مہینےنوٹری پبلک یا رجسٹرڈ میل کے ذریعے:

عمارت کو دوبارہ بنانے یا نئی عمارتیں شامل کرنے کے لیے منہدم کرنا۔
کرایہ دار کی موجودگی میں مکمل مرمت کی ضرورت ہے جسے نافذ کرنا ناممکن ہے۔
مالک کی خواہش کہ وہ عمارت کو ذاتی طور پر استعمال کرے یا اپنے قریبی رشتہ داروں میں سے کسی ایک کے لیے، یہ ثابت کرتے ہوئے کہ کوئی متبادل موجود نہیں ہے۔
مالک کی عمارت کو بیچنے کی خواہش۔

⚠️ اگر کرایہ دار نے عمارت کو ذاتی استعمال کے لیے واپس لیا اور پھر اسے کسی اور کو کرایہ پر دیا، تو یہ صرف اس کے بعد ممکن ہےدو سالرہائشی املاک کے لیے اورتین سالتجارتی املاک کے لیے، ورنہ کرایہ دار کو منصفانہ معاوضے کا مطالبہ کرنے کا حق ہے۔(مادہ 26)

ساتویں: کرایہ داری تنازعات کا مرکز

فرمان نمبر (26) سال 2013

اس فرمان کے تحت، کرایہ داری تنازعات کا مرکز دبئی امارت میں تمام کرایہ داری تنازعات کے دیکھنے کے لیے خصوصی طور پر مختص ادارہ بن گیا ہے، اور یہ تین سطحوں پر مشتمل ہے:

ادارہ	اختیار	فیصلے کا نتیجہ
مصالحہ اور صلح کا انتظام	تنازعہ سے پہلے دوستانہ تصفیہ	عملی سند کے تحت صلح کا معاہدہ
ابتدائی عدالت	کرایہ داری تنازعات کا ابتدائی جائزہ	اپیل کے قابل فیصلہ
اپیل عدالت	ابتدائی عدالت کے فیصلوں پر اعتراض	حتمی فیصلہ جو نافذ کرنے کے قابل ہو

اور مرکز خصوصی قوانین کے تحت طویل مدتی کرایہ داری معاہدوں، یا ان آزاد زونز میں واقع تنازعات جن کے اپنے کمیٹیاں یا عدالتیں ہیں، میں تنازعات کا اختیار نہیں رکھتا۔

آٹھویں: دبئی میں کرایہ داری قانون کے بارے میں عمومی سوالات

کیا کرایہ دار کسی بھی وقت کرایہ بڑھا سکتا ہے؟

نہیں۔ کرایہ میں اضافہ رئیل اسٹیٹ ریگولیٹری اتھارٹی (RERA) کی طرف سے جاری کردہ کرایہ کے انڈیکس کے نظام کے تحت محدود ہے، اور یہ موجودہ کرایہ اور مارکیٹ کے اوسط کرایوں کے درمیان فرق پر مبنی ہے۔ اس کے علاوہ، کرایہ دار کو معاہدے کے ختم ہونے سے کم از کم 90 دن پہلے اضافہ کی اطلاع دینا ضروری ہے، ورنہ اس کے نفاذ کا حق ختم ہو جائے گا۔

اگر معاہدہ ختم ہو جائے اور کرایہ دار کو عدم تجدید کے بارے میں مطلع نہ کیا جائے تو کیا ہوگا؟

اگر معاہدہ ختم ہو جائے اور کرایہ دار بغیر کسی اعتراض کے مالک کے علم میں رہتے ہوئے جائیداد پر قابض رہے، تو معاہدہ خود بخود اسی مدت یا ایک سال کے لیے بڑھ جائے گا، جو بھی کم ہو، اور اسی شرائط پر۔ لہذا، اگر مالک تجدید نہیں کرنا چاہتا تو اسے معاہدے کے ختم ہونے سے 90 دن پہلے کرایہ دار کو آگاہ کرنا ہوگا۔

کیا مالک کرایہ دار کو ایک یا دو دن کی کرایہ کی تاخیر کی وجہ سے نکال سکتا ہے؟

نہیں۔ قانون نے کرایہ دار کو باقاعدہ ادائیگی کی اطلاع کی تاریخ سے 30 دن کی مہلت دی ہے، اس سے پہلے کہ مالک قانونی طور پر خالی کرنے کی درخواست کر سکے۔ لہذا، خالی کرنے کی درخواست سے پہلے ایک باقاعدہ اطلاع ہونی چاہیے، پھر 30 دن بغیر ادائیگی کے گزرنے چاہئیں۔

کیا جائیداد کی فروخت کا مطلب ہے کہ کرایہ دار کو نکلنا ہوگا؟

ضروری نہیں۔ ملکیت کی منتقلی کرایہ کے معاہدے کو ختم نہیں کرتی، اور نئے مالک کو موجودہ معاہدے کا احترام کرنا ہوگا جب تک کہ یہ ختم نہ ہو جائے۔ سوائے اس کے کہ اگر فروخت کی وجہ سے خالی کرنے کی اطلاع کرایہ دار کو 12 ماہ پہلے قانونی طریقہ کار کے مطابق دی گئی ہو۔

کرایہ دار کی واپسی کی ترجیح سے کیا مراد ہے؟

اگر جائیداد کو منہدم کر دیا جائے اور دوبارہ تعمیر یا مرمت کی جائے، تو کرایہ دار کو قانونی معیارات کے مطابق دوبارہ کرایہ پر لینے کی ترجیح حاصل ہوگی۔ اور اسے یہ حق استعمال کرنے کے لیے مالک کی طرف سے آگاہ کیے جانے کی تاریخ سے 30 دن کے اندر عمل کرنا ہوگا۔

کیا کرایہ دار بغیر مالک کو بتائے ذیلی کرایہ پر لے سکتا ہے؟

نہیں۔ بغیر مالک کی واضح تحریری اجازت کے ذیلی کرایہ دینا قانونی خلاف ورزی ہے جو مالک کو قانون کی دفعہ 25 کے تحت خالی کرنے کی درخواست کرنے کی اجازت دیتی ہے۔ اور ذیلی کرایہ دار کا تعلق خود بخود اصل کرایہ کے معاہدے کے ختم ہونے پر ختم ہو جاتا ہے جب تک کہ مالک جاری رکھنے پر راضی نہ ہو۔

اگر مالک نے جائیداد کی خدمات بند کر دیں تو مجھے کیا کرنا چاہیے؟

سروسز کا معطل کرنا قانون کی صریح خلاف ورزی ہے۔ کرایہ دار کو فوری طور پر کرایہ داری تنازعات کے مرکز میں شکایت درج کرانے کا حق ہے، واقعہ کی دستاویزات کرنے کا حق ہے، اور خدمات کی بحالی اور نقصانات کے ازالے کا مطالبہ کرنے کا حق ہے۔ مرکز جانے سے پہلے ہر چیز کو تحریری اور تصویری طور پر دستاویز کرنا مشورہ دیا جاتا ہے۔

قانونی مشورہ — عوض المهیری وکالت اور قانونی مشاورت کا دفتر

دبئی میں کرایہ داری کا قانون اس بات کی خصوصیت رکھتا ہے کہ یہ کرایہ دار کو بے جا خالی کرنے سے بچانے اور مالک کے اپنے جائیداد میں سرمایہ کاری کے حق کو یقینی بنانے کے درمیان ایک درست توازن قائم کرتا ہے۔ تاہم عملی طور پر یہ دیکھا گیا ہے کہ زیادہ تر تنازعات قانون کی مکمل عدم آگاہی کی وجہ سے نہیں بلکہ اس کی تفصیلات کو نظر انداز کرنے کی وجہ سے پیدا ہوتے ہیں: نوٹس کی مدت، اس کی دستاویزات کا طریقہ، کرایہ میں اضافے کی شرائط، اور خالی کرنے کے مخصوص حالات۔

اور اس تناظر میں سمجھنے کے لیے تین اہم امور ہیں: اول یہ کہ قانونی نوٹس جن کی مخصوص مدت ہوتی ہے — چاہے وہ 30 دن ہوں یا 90 دن یا 12 مہینے — یہ ایک موضوعی شرط ہے نہ کہ رسمی، اور جو اس کو نظر انداز کرتا ہے وہ اپنے حق سے محروم ہو جاتا ہے۔ دوم یہ کہ کرایہ کے معاہدے کا اندراج اور مراسلات اور رسیدوں کا محفوظ رکھنا صرف ایک احتیاط نہیں ہے، بلکہ یہ عدالت کی طرف سے طلب کردہ پہلا ثبوت ہے۔ سوم یہ کہ کرایہ داری تنازعات کا مرکز صلح اور مفاہمت کا راستہ فراہم کرتا ہے جسے بہت سے لوگ نظر انداز کرتے ہیں، اور یہ دونوں فریقین کے لیے وقت اور لاگت کی بچت کر سکتا ہے۔

آخر میں، کسی بھی کرایہ داری تنازع میں داخل ہونے سے پہلے ایک ماہر وکیل سے مشورہ کرنا — نہ کہ بعد میں — طویل مدتی میں سب سے عقلمند اور سستا قدم ہے۔

کیا آپ دبئی میں کرایہ داری کے تنازع کا سامنا کر رہے ہیں یا دستخط کرنے سے پہلے اپنے کرایہ کے معاہدے کا جائزہ لینا چاہتے ہیں؟

ٹیم عوض المهیری وکالت اور قانونی مشاورت کا دفترآپ کو قانونی مشاورت فراہم کرنے اور کرایہ داری تنازعات کے مرکز کے سامنے آپ کی نمائندگی کرنے کے لیے مکمل طور پر تیار ہے۔

ذمہ داری سے دستبرداری: اس بلاگ میں موجود مواد صرف معلوماتی اور آگاہی کے مقاصد کے لیے تیار کیا گیا ہے، اور کسی بھی صورت میں یہ خصوصی قانونی مشورہ نہیں ہے، اور نہ ہی اس کی جگہ لے سکتا ہے۔ ہر قانونی معاملہ اپنی حالات اور تفصیلات میں مختلف ہوتا ہے، اور درست قانونی رائے کے لیے کسی ماہر وکیل سے رابطہ کرنے کی سفارش کی جاتی ہے جو آپ کی صورتحال کے مطابق ہو۔