تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات

قانون الإيجارات في دبي — ما يجب أن يعرفه كل مؤجر ومستأجر

18 May 2026

قطاع الإيجارات في دبي ليس مجرد سوق عقاري — بل هو منظومة قانونية دقيقة تُرسي حقوقاً وتفرض التزامات على كلا الطرفين. سواء كنت مالكاً يبحث عن زيادة إيجار، أو مستأجراً يواجه طلب إخلاء، أو طرفاً في نزاع إيجاري، فإن معرفة ما يقوله القانون بالضبط هي الخطوة الأولى نحو حماية حقوقك.

قانون الإيجارات في دبي — ما يجب أن يعرفه كل مؤجر ومستأجر

أولاً: الإطار القانوني الناظم للعلاقة الإيجارية

قانون دبي رقم (26) لسنة 2007 وتعديلاته بالقانون رقم (33) لسنة 2008

تخضع العلاقة الإيجارية في إمارة دبي لمنظومة تشريعية متكاملة تجمع بين ثلاثة مصادر قانونية رئيسية: قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات رقم (26) لسنة 2007، وتعديلاته بموجب القانون رقم (33) لسنة 2008، ومرسوم إنشاء مركز فض المنازعات الإيجارية رقم (26) لسنة 2013. ويسري هذا القانون على جميع العقارات المؤجرة في الإمارة سواء كانت سكنية أو تجارية أو مهنية، باستثناء العقارات التي يوفرها أصحاب العمل لسكن العمال دون مقابل.

انتقال ملكية العقار إلى مالك جديد لا يُؤثر في حق المستأجر في الاستمرار بشغل العقار، ويبقى العقد قائماً بشروطه كاملةً حتى انتهائه قانوناً. (المادة 28)

ثانياً: عقد الإيجار — الأركان والتسجيل

المواد 4 – 6

لا تقوم العلاقة الإيجارية على اتفاق شفوي — بل يشترط القانون أن يتضمن عقد الإيجار وصفاً واضحاً للعقار والغرض من تأجيره ومدته وبدله وطريقة السداد، مع وجوب تسجيله لدى الجهة المختصة. وإذا انتهت مدة العقد واستمر المستأجر في الشغل بعلم المؤجر ودون اعتراض، فإن العقد يُعدّ ممتداً تلقائياً لمدة مماثلة أو لسنة أيهما أقل، وبذات الشروط السابقة.

إذا لم يُحدَّد بدل الإيجار في العقد أو تعذّر إثباته، يكون بدل الإيجار هو أجر المثل، ويُقدَّر وفق معايير تشمل حالة العقار وإيجارات العقارات المماثلة والوضع الاقتصادي العام. (المادة 9)

ثالثاً: حقوق المؤجر والتزاماته

المواد 15 – 18 و25 و26

تسليم العقار صالحاً للاستعمال

يلتزم المؤجر بتسليم العقار بحالة تُمكّن المستأجر من الانتفاع به وفق الغرض المتفق عليه، وأي قصور في ذلك يُرتّب مسؤولية مدنية.

الصيانة الضرورية

الأصل أن المؤجر مسؤول عن أعمال الصيانة الضرورية وإصلاح أي خلل يؤثر في انتفاع المستأجر، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

عدم التعرض للمستأجر

يُحظر على المؤجر القيام بأي عمل يحرم المستأجر من الانتفاع بالعقار أو ينتقص منه، بما في ذلك قطع الخدمات الأساسية.

الموافقات اللازمة

يلتزم المؤجر بمنح المستأجر الموافقات التي يحتاجها لأعمال الديكور أو التعديلات التي تستلزم تراخيص، بشرط ألا تمس الهيكل الإنشائي.

رابعاً: حقوق المستأجر والتزاماته

المواد 19 – 24

يلتزم المستأجر بسداد بدل الإيجار في مواعيده والمحافظة على العقار كما يحافظ الشخص العادي على ممتلكاته. ولا يجوز له إجراء تغييرات أو ترميمات دون إذن المؤجر والتراخيص اللازمة، مع الالتزام بإعادة العقار إلى حالته الأصلية عند الانتهاء ما لم يُتفق على خلاف ذلك.

ويُحظر على المستأجر التنازل عن الانتفاع بالعقار أو تأجيره من الباطن إلا بموافقة خطية صريحة من المؤجر. كما لا يجوز له عند الإخلاء إزالة التحسينات الثابتة التي أجراها في العقار إلا باتفاق مسبق مع المؤجر.

إذا سداد بدل الإيجار خلال 30 يوماً من تاريخ الإخطار، يحق للمؤجر المطالبة بالإخلاء قضائياً، مع الأخذ بعين الاعتبار أن الأولوية دائماً للتسوية الودية قبل اللجوء للقضاء. (المادة 25)

خامساً: زيادة الإيجار — متى تكون مشروعة؟

المواد 9 و10 و13 و14

لا تجوز زيادة الإيجار بصورة اعتباطية، إذ خوّل القانون مؤسسة التنظيم العقاري وضع المعايير المتعلقة بنسب الزيادة المسموح بها في إمارة دبي. وقد أصدرت هيئة التنظيم العقاري نظام مؤشر الإيجارات "RERA" الذي يُحدد نسب الزيادة الجائزة استناداً إلى متوسط إيجارات العقارات المماثلة في المنطقة.

الفرق بين الإيجار الحالي وسعر السوق	الحد الأقصى للزيادة المسموح بها
أقل من 10% دون متوسط السوق	لا تجوز الزيادة
من 11% إلى 20% دون متوسط السوق	حد أقصى 5%
من 21% إلى 30% دون متوسط السوق	حد أقصى 10%
من 31% إلى 40% دون متوسط السوق	حد أقصى 15%
أكثر من 40% دون متوسط السوق	حد أقصى 20%

⚠️ تنبيه جوهري: يجب على المؤجر إخطار المستأجر برغبته في تعديل شروط العقد أو الإيجار قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء العقد، وإلا سقط حقه في إجراء التعديل من جانب واحد. (المادة 14)

سادساً: حالات الإخلاء — ما يجيزه القانون فقط

المادة 25

القانون حصر حالات الإخلاء تحصيناً وحدد شروطها بدقة. وتنقسم هذه الحالات إلى نوعين:

الإخلاء قبل انتهاء مدة العقد — يجوز فقط في الحالات الآتية:

عدم سداد بدل الإيجار خلال 30 يوماً من تاريخ الإخطار.
التأجير من الباطن دون موافقة خطية من المؤجر.
استعمال العقار في غرض غير مشروع أو مخالف للنظام العام والآداب.
ترك المحل التجاري دون إشغال ودون سبب مشروع لأكثر من 30 يوماً متصلة أو 90 يوماً متقطعة.
إلحاق ضرر جسيم بالعقار نتيجة الفعل المتعمد أو الإهمال الجسيم.
استعمال العقار في غير الغرض المؤجر لأجله.
ثبوت أن العقار آيل للسقوط بتقرير فني معتمد.
مخالفة شروط العقد وعدم تصحيحها خلال 30 يوماً من الإخطار.

الإخلاء عند انتهاء العقد — يجوز في الحالات الآتية مع وجوب إخطار المستأجر قبل 12 شهراً بالكاتب العدل أو البريد المسجل:

هدم العقار لإعادة بنائه أو إضافة مبانٍ جديدة.
حاجة العقار لترميم شامل يتعذر تنفيذه بوجود المستأجر.
رغبة المالك في استعمال العقار شخصياً أو لاستعمال أحد أقاربه حتى الدرجة الأولى، مع إثبات عدم وجود بديل.
رغبة المالك في بيع العقار.

⚠️ إذا استعاد المؤجر العقار للاستعمال الشخصي ثم قام بتأجيره لآخر، لا يجوز ذلك إلا بعد مرور سنتين للعقارات السكنية وثلاث سنوات للعقارات التجارية، وإلا حق للمستأجر المطالبة بالتعويض العادل. (المادة 26)

سابعاً: مركز فض المنازعات الإيجارية

مرسوم رقم (26) لسنة 2013

بموجب هذا المرسوم، أصبح مركز فض المنازعات الإيجارية الجهة الحصرية المختصة بالنظر في جميع النزاعات الإيجارية في إمارة دبي، ويتكون من ثلاثة مستويات:

الجهة	الاختصاص	مآل القرار
إدارة التوفيق والصلح	التسوية الودية قبل الخصومة	اتفاقية صلح بقوة السند التنفيذي
الدائرة الابتدائية	نظر المنازعات الإيجارية ابتداءً	حكم قابل للاستئناف
الدائرة الاستئنافية	الطعن في أحكام الدائرة الابتدائية	حكم نهائي واجب التنفيذ

ولا يختص المركز بالمنازعات الواقعة داخل المناطق الحرة التي لها لجانها أو محاكمها الخاصة، ولا بمنازعات التأجير التمويلي، ولا بعقود الإيجار طويلة الأمد المشمولة بقوانين خاصة.

ثامناً: أسئلة شائعة حول قانون الإيجارات في دبي

هل يجوز للمؤجر رفع الإيجار في أي وقت يشاء؟

لا. زيادة الإيجار مقيّدة بنظام مؤشر الإيجارات الصادر عن هيئة التنظيم العقاري (RERA)، وتستند إلى الفرق بين الإيجار الحالي ومتوسط إيجارات السوق. فضلاً عن ذلك، يجب إخطار المستأجر بالزيادة قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء العقد، وإلا سقط الحق في إجرائها.

ماذا يحدث إذا انتهى العقد ولم يُبلَّغ المستأجر بعدم التجديد؟

إذا انتهى العقد واستمر المستأجر في شغل العقار بعلم المؤجر ودون اعتراض منه، يُعدّ العقد ممتداً تلقائياً لمدة مماثلة أو لسنة أيهما أقل وبذات الشروط. لذا على المؤجر الراغب في عدم التجديد إخطار المستأجر بذلك قبل 90 يوماً من انتهاء العقد.

هل يستطيع المؤجر طرد المستأجر بسبب تأخر الإيجار يوماً أو يومين؟

لا. القانون منح المستأجر مهلة 30 يوماً من تاريخ الإخطار الرسمي بالسداد قبل أن يحق للمؤجر طلب الإخلاء قضائياً. وعليه يجب أن يسبق طلب الإخلاء إخطار رسمي، ثم انقضاء 30 يوماً دون سداد.

هل بيع العقار يعني إلزام المستأجر بالخروج؟

لا بالضرورة. انتقال الملكية لا يُنهي عقد الإيجار، والمالك الجديد ملزم باحترام العقد القائم إلى حين انتهائه. إلا إذا كان الإخلاء بسبب البيع قد أُخطر به المستأجر قبل 12 شهراً وفق الإجراءات القانونية المحددة.

ما المقصود بأولوية المستأجر في العودة؟

إذا هُدم العقار وأُعيد بناؤه أو رُمِّم، يحق للمستأجر الأسبقية في استئجاره مجدداً بالشروط المحددة وفق المعايير القانونية. ويجب عليه ممارسة هذا الحق خلال 30 يوماً من تاريخ إخطاره من قبل المؤجر.

هل يمكن للمستأجر الإيجار من الباطن دون إخبار المؤجر؟

لا. التأجير من الباطن دون موافقة خطية صريحة من المؤجر يُعدّ مخالفة قانونية تُجيز للمؤجر طلب الإخلاء وفق المادة 25 من القانون. وتنتهي علاقة المستأجر من الباطن تلقائياً بانتهاء عقد الإيجار الأصلي ما لم يوافق المؤجر على الاستمرار.

ماذا أفعل إذا قطع المؤجر الخدمات عن العقار؟

قطع الخدمات مخالفة صريحة للقانون. يحق للمستأجر فوراً التوجه إلى مركز فض المنازعات الإيجارية لرفع شكوى مستعجلة، وتوثيق الواقعة، والمطالبة بإعادة الخدمات والتعويض عن الأضرار. يُنصح بتوثيق كل شيء كتابياً وصورياً قبل التوجه للمركز.

تعليق قانوني — مكتب عوض المهيري للمحاماة والاستشارات القانونية

يتميز قانون الإيجارات في دبي بأنه يُحقق توازناً دقيقاً بين حماية المستأجر من الإخلاء التعسفي وضمان حق المالك في الاستثمار في عقاره. غير أن الممارسة العملية تُظهر أن أغلب النزاعات تنشأ لا بسبب جهل القانون بالكامل، بل بسبب إغفال تفاصيله: مدة الإخطار، وطريقة توثيقه، وشروط زيادة الإيجار، وحالات الإخلاء الحصرية.

وأبرز ما ينبغي استيعابه في هذا الإطار ثلاثة أمور: أولاً أن الإخطارات القانونية ذات المدد المحددة — سواء كانت 30 يوماً أو 90 يوماً أو 12 شهراً — هي شرط موضوعي لا شكلي، ومن يفوّته يفقد حقه. وثانياً أن تسجيل عقد الإيجار وحفظ المراسلات والإيصالات ليست مجرد احتياط، بل هي الدليل الأول الذي تطلبه المحكمة. وثالثاً أن مركز فض المنازعات الإيجارية يُتيح مسار التوفيق والصلح الذي يُغفله كثيرون، وقد يُوفّر على الطرفين الوقت والتكلفة.

وختاماً، فإن استشارة محامٍ متخصص قبل الدخول في أي نزاع إيجاري — لا بعده — هي الخطوة الأذكى والأوفر على المدى البعيد.

هل تواجه نزاعاً إيجارياً في دبي أو تحتاج إلى مراجعة عقد إيجارك قبل التوقيع؟

فريق مكتب عوض المهيري للمحاماة والاستشارات القانونية على أتم استعداد لتقديم المشورة القانونية المتخصصة وتمثيلك أمام مركز فض المنازعات الإيجارية بكل احترافية.

إخلاء المسؤولية: المحتوى الوارد في هذه المدونة مُعدٌّ للأغراض المعلوماتية والتوعوية العامة فحسب، ولا يُشكّل في أي حال من الأحوال استشارةً قانونية متخصصة، ولا يُغني عنها. إن كل حالة قانونية تختلف في ظروفها وتفاصيلها، ويُنصح بالتواصل مع محامٍ مختص للحصول على رأي قانوني دقيق يناسب وضعك.