اشتريت سيارة أو شقة أو بضاعة فاكتشفت بعد فترة عيباً لم تكن تعلمه وقت الشراء — هل يحق لك الرد والاسترداد؟ وإذا أُقيم لك مبنى ثم ظهرت فيه شقوق أو عيوب إنشائية بعد سنوات — من يتحمل المسؤولية؟ يُجيب على هذه التساؤلات المرسوم بقانون اتحادي رقم (25) لسنة 2025 بإصدار قانون المعاملات المدنية بأحكام مفصّلة ومحدّثة. يستعرض فريق مكتبنا في هذه المقالة أبرز ما يتعلق بضمان العيب الخفي في عقود البيع والمقاولات.

العيب الخفي في عقود البيع والمقاولات بالإمارات
حقوقك وخياراتك وفق قانون المعاملات المدنية 2025

أولاً: ما هو العيب الخفي في عقود البيع؟

يُعتبر البيع منعقداً على أساس خلو المبيع من العيوب. والعيب الخفي وفق المادة (494) من القانون هو العيب الذي تتوافر فيه الشروط التالية مجتمعةً:

ثانياً: متى يلتزم البائع بالضمان؟

وفق المادة (496)، يلتزم البائع بالضمان في حالتين:

• إذا لم تتوفر في المبيع عند التسليم الصفة التي أكد للمشتري وجودها فيه.
• إذا كان في المبيع عيب ينقص من قيمته أو من نفعه بحسب الغاية المقصودة — ويضمن البائع هذا العيب ولو لم يكن عالماً بوجوده.

متى لا يضمن البائع؟

حددت المادة (497) حالات يسقط فيها الضمان:

• إذا بيّن البائع للمشتري العيب عند البيع.
• إذا كان العيب مما جرى العرف على عدم التساؤل فيه.
• إذا رضي المشتري بالعيب بعد اطلاعه عليه أو علمه به.
• إذا اشترى المشتري المبيع وهو عالم بما فيه من عيوب.
• إذا اشترط عدم المسؤولية عن كل عيب فيه أو عن عيب معين — إلا إذا تعمّد البائع إخفاء العيب غشاً.
• إذا حدث العيب بعد التسليم ما لم يكن مستنداً إلى سبب موجود قبله.
• إذا جرى البيع بالمزاد من الجهات القضائية أو الإدارية.

ثالثاً: ما خيارات المشتري عند ظهور العيب الخفي؟

منحت المادة (495) المشتري ثلاثة خيارات عند ظهور العيب الخفي — وهذا تطوير جوهري عن القانون السابق:

رابعاً: أحكام خاصة في ضمان العيب الخفي

إذا أحدث المشتري عيباً جديداً

وفق المادة (501)، إذا حدث في المبيع لدى المشتري عيب جديد، فليس له ردّه بالعيب الخفي القديم، وإنما له المطالبة بنقصان الثمن فحسب — ما لم يرضَ البائع بأخذه على عيبه الجديد. وإذا زال العيب الجديد عاد للمشتري حق الرد.

ضمان صلاحية المبيع للعمل

وفق المادة (502)، إذا ضمن البائع صلاحية المبيع للعمل مدةً معلومة ثم ظهر عيب خلالها، فعلى المشتري إخطار البائع بهذا العيب خلال شهر من تاريخ ظهوره. وإذا لم يُصلح البائع العيب، كان للمشتري طلب فسخ العقد والتعويض أو الإمساك بالمبيع والمطالبة بتعويض الضرر.

شراء أشياء متعددة صفقة واحدة

وفق المادة (503)، إذا ظهر العيب في بعضها قبل التسليم فللمشتري الخيار بين قبولها بالثمن المسمى أو ردّها كلها. وإذا ظهر بعد التسليم وليس في تفريقها ضرر، فله ردّ المعيب بحصته من الثمن فقط.

خامساً: مدة سماع دعوى ضمان العيب الخفي في البيع

سادساً: ضمان العيب الخفي في عقود المقاولات والإنشاء

يختلف نظام ضمان العيوب في عقود المقاولات اختلافاً جوهرياً عن البيع، إذ يُلقي القانون مسؤولية مشددة على المقاول والمهندس في المشاريع الإنشائية.

المادة (821) — ضمان عشر سنوات

ويشمل الضمان العشري ما يوجد في المباني والمنشآت من عيوب يترتب عليها تهديد متانة البناء وسلامته.

مسؤولية المهندس المنفردة (المادة 822)

سابعاً: مدة سماع دعوى الضمان في المقاولات

نصائح قانونية مهمة

• وثّق العيب فور اكتشافه: التصوير والتقارير الفنية الموثّقة أساس لأي دعوى ضمان.
• أخطر البائع أو المقاول فوراً: التأخير في الإخطار قد يُسقط بعض حقوقك أو يُضعف موقفك القانوني.
• احتفظ بعقد الشراء أو المقاولة: يُحدد نطاق الضمان المتفق عليه والمدد المقررة.
• لا تتصرف في المبيع المعيب تصرف المالك: قد يُسقط ذلك حقك في الرد وفق المادة (498).
• راجع مدة التقادم قبل رفع الدعوى: سنة في البيع، وثلاث سنوات في المقاولة من ظهور العيب.

دور المحامي في دعاوى ضمان العيب الخفي

• تقييم ما إذا كان العيب يستوفي شروط العيب الخفي قانوناً.
• تحديد الخيار الأنسب للموكل: الرد أو التعويض أو المطالبة بنقصان الثمن.
• إعداد طلبات ندب الخبراء الفنيين لإثبات العيب وتحديد قيمته.
• تمثيل الموكل أمام المحاكم في دعاوى فسخ البيع أو التعويض.
• متابعة دعاوى ضمان المقاول والمهندس في مشاريع الإنشاء.

أسئلة شائعة

خلاصة

• العيب الخفي هو عيب قديم غير ظاهر لا يكشفه إلا خبير أو تجربة.
• البائع يضمن العيب ولو لم يعلم به، ويسقط الضمان في حالات محددة.
• القانون الجديد 2025 أضاف خياراً ثالثاً للمشتري: الإمساك بالمبيع مع المطالبة بنقصان الثمن.
• مدة سماع دعوى ضمان العيب في البيع سنة من التسلم.
• المقاول والمهندس مسؤولان بالتضامن عن عيوب المباني لمدة 10 سنوات.
• مدة سماع دعوى ضمان المقاولة 3 سنوات من ظهور العيب أو التهدم.