Le Défaut Caché Dans Les Contrats De Vente Et De Construction Aux Émirats

Vos droits et options selon la loi de 2025

07 May 2026

Vous avez acheté une voiture, un appartement ou un produit et avez découvert après un certain temps un défaut que vous ignoriez au moment de l'achat — avez-vous le droit de retourner et de récupérer votre achat ? Et si un bâtiment vous a été construit puis a montré des fissures ou des défauts structurels après des années — qui en est responsable ? Le décret-loi fédéral n° (25) de l'année 2025 sur la loi des transactions civiles répond à ces questions avec des dispositions détaillées et mises à jour. Notre équipe présente dans cet article les principaux aspects liés à la garantie des défauts cachés dans les contrats de vente et de construction.

Défaut caché dans les contrats de vente et de construction aux Émirats
Vos droits et options selon la loi de 2025

Premièrement : Qu'est-ce qu'un défaut caché dans les contrats de vente ?

La vente est considérée comme conclue sur la base de l'absence de défauts dans le bien vendu. Le défaut caché selon l'article (494) de la loi est celui qui remplit les conditions suivantes :

Condition du défaut caché	Détails
Ancien, présent avant la vente	Ou survenu après, en possession du vendeur et avant la livraison
Non visible à l'œil nu	Ne peut être détecté par une inspection ordinaire
Ne se révèle que par un expert	Ou ne se manifeste que par l'expérience

Règle concernant le défaut caché :Tout défaut qui apparaît après la réception du bien par l'acheteur et prouve qu'il est dû à une cause existante dans le bien avant la livraison est traité comme un défaut caché et donne droit à une garantie.

Deuxièmement : Quand le vendeur est-il tenu à la garantie ?

Selon l'article (496), le vendeur est tenu à la garantie dans deux cas :

Si le bien livré ne présente pas la caractéristique qu'il avait affirmée à l'acheteur.
S'il y a un défaut dans le bien qui diminue sa valeur ou son utilité selon l'objectif visé — le vendeur garantit ce défautMême s'il n'en avait pas connaissance.Quand le vendeur n'est-il pas responsable ?

L'article (497) a défini les cas dans lesquels la garantie est annulée :

Si le vendeur a informé l'acheteur du défaut au moment de la vente.

Si le défaut est de ceux dont il est d'usage de ne pas poser de questions.
Si l'acheteur a accepté le défaut après en avoir pris connaissance.
Si l'acheteur accepte le défaut après en avoir pris connaissance ou en avoir été informé.
Si l'acheteur achète le bien en connaissant ses défauts.
S'il stipule l'absence de responsabilité pour tout défaut ou pour un défaut particulier — sauf si le vendeur a délibérément caché le défaut par fraude.
Si le défaut se produit après la livraison, à moins qu'il ne soit dû à une cause existante auparavant.
Si la vente a eu lieu par enchères judiciaires ou administratives.

Troisièmement : quelles sont les options de l'acheteur en cas de défaut caché ?

L'article (495) accorde à l'acheteur trois options en cas de défaut caché — ce qui constitue un développement substantiel par rapport à la loi précédente :

l'option	la garantie
le retour	Retourner le bien au vendeur et récupérer le prix intégral
Conserver tout en demandant une réduction du prix	Conserver le bien et demander la différence résultant du défaut
Accepter le remplacement	Le vendeur peut éviter le retour ou l'indemnisation en fournissant un remplacement similaire non défectueux.

Nouveauté de la loi de 2025 :La troisième option (accepter le remplacement) est nouvelle dans le Code des transactions civiles, car l'ancienne loi limitait l'option de l'acheteur au retour ou à l'acceptation du prix convenu sans demander de réduction.

Quatrièmement : dispositions spéciales sur la garantie du défaut caché

Si l'acheteur cause un nouveau défaut

Selon l'article (501), si un nouveau défaut apparaît dans le bien chez l'acheteur, il ne peut pas le retourner pour le défaut caché ancien, mais il peut seulement demander une réduction du prix — à moins que le vendeur n'accepte de le prendre pour son nouveau défaut. Si le nouveau défaut disparaît, l'acheteur retrouve le droit de retour.

Garantie de la conformité du bien à l'usage

Selon l'article (502), si le vendeur garantit la conformité du bien à l'usage pendant une période déterminée et qu'un défaut apparaît pendant cette période, l'acheteur doit informer le vendeur de ce défaut dans un délai d'un mois à compter de son apparition. Si le vendeur ne répare pas le défaut, l'acheteur peut demander la résiliation du contrat et des dommages-intérêts ou conserver le bien et demander une indemnisation pour le préjudice.

Acheter plusieurs choses dans une seule transaction

Selon l'article (503), si le défaut apparaît avant la livraison, l'acheteur a le choix entre l'accepter au prix convenu ou le retourner entièrement. S'il apparaît après la livraison et qu'il n'y a pas de dommage à le séparer, il peut retourner le défectueux en ne récupérant que sa part du prix.

Cinquièmement : Durée d'audition de l'action en garantie du défaut caché dans la vente

Article (510) : L'action en garantie du défaut n'est pas recevable après l'expiration deun anà compter du lendemain de la réception de la vente, sauf si le vendeur s'est engagé à garantir pour une durée plus longue. Le vendeur ne peut pas se prévaloir de cette durée si l'on prouve que la dissimulation du défaut était frauduleuse.

Sixièmement : Garantie du défaut caché dans les contrats de construction

Le régime de garantie des défauts dans les contrats de construction diffère fondamentalement de celui de la vente, car la loi impose une responsabilité accrue au constructeur et à l'ingénieur dans les projets de construction.

Article (821) — Garantie de dix ans

Si l'objet du contrat de construction est l'édification de bâtiments ou d'autres installations fixes dont l'ingénieur conçoit le plan à exécuter par le constructeur sous sa supervision, ils sont solidairement responsables de ce qui se produit dans les10 anssuivant la démolition totale ou partielle de ce qu'ils ont construit, même si la démolition résulte d'un défaut du terrain sur lequel ils ont été construits ou si le maître d'ouvrage a autorisé leur construction avec des défauts.

La garantie décennale couvre les défauts présents dans les bâtiments et installations qui menacent la solidité et la sécurité de la construction.

Responsabilité individuelle de l'ingénieur (article 822)

Rôle de l'ingénieur	Champ de sa responsabilité
Élaboration du design uniquement	Responsable des défauts liés à la conception et à la construction qu'il a établies sans défauts d'exécution
Supervision de l'exécution uniquement	Responsable solidairement avec le constructeur des défauts d'exécution survenus sous sa supervision

Règle de nullité de l'exemption de garantie :Selon l'article (823), toute clause visant à exonérer l'ingénieur ou le constructeur de la garantie ou à la limiter est nulle — il n'est pas permis de convenir d'une durée de garantie inférieure à 10 ans.

Septièmement : Durée d'audition de l'action en garantie dans les contrats de construction

Article (824): La demande de garantie n'est pas recevable après l'expiration de 3 ans depuis l'apparition de l'effondrement ou la découverte du défaut — et la durée de la garantie décennale commence à partir de la réception du bâtiment par le maître d'ouvrage.

Type de contrat	Durée de la garantie	Durée de prescription
Contrat de vente — défaut caché	Un an à partir de la réception (peut être convenu pour une durée plus longue)	Un an à partir de la réception de la vente
Contrat de construction — bâtiments et installations	10 ans à partir de la réception par le maître d'ouvrage	3 ans à partir de l'apparition du défaut ou de l'effondrement

Conseils juridiques importants

Documentez le défaut dès sa découverte : La photographie et les rapports techniques documentés sont essentiels pour toute demande de garantie.
Informez immédiatement le vendeur ou l'entrepreneur : Un retard dans la notification peut faire perdre certains de vos droits ou affaiblir votre position juridique.
Conservez le contrat d'achat ou de construction : Il définit l'étendue de la garantie convenue et les délais prévus.
Ne traitez pas le bien défectueux comme un propriétaire : Cela pourrait faire perdre votre droit de retour selon l'article (498).
Vérifiez la durée de prescription avant d'intenter une action : Un an en vente, et trois ans en construction à partir de l'apparition du défaut.

Rôle de l'avocat dans les actions en garantie de défaut caché

Évaluer si le défaut remplit les conditions légales de défaut caché.
Déterminer l'option la plus appropriée pour le client : retour, indemnisation ou demande de réduction du prix.
Préparer les demandes de nomination d'experts techniques pour prouver le défaut et en évaluer la valeur.
Représenter le client devant les tribunaux dans les actions en annulation de vente ou en indemnisation.
Suivre les actions en garantie contre l'entrepreneur et l'ingénieur dans les projets de construction.

Questions fréquentes

Le vendeur garantit-il le défaut même s'il n'en avait pas connaissance ?

Oui. La loi est claire que le vendeur garantit le défaut caché qui diminue la valeur ou l'utilité de la vente, même s'il n'en avait pas connaissance — ce qui distingue la garantie du défaut de la responsabilité dolosive.

Peut-on convenir d'exonérer le vendeur de la garantie du défaut ?

Oui, en général, mais la clause d'exonération est annulée si il est prouvé que le vendeur a intentionnellement caché le défaut par fraude ou que l'acheteur était dans une situation l'empêchant de prendre connaissance du défaut.

Quelles sont les nouveautés de la loi 2025 concernant les options de l'acheteur ?

La nouvelle loi a ajouté une troisième option : conserver la vente et demander au vendeur la réduction du prix due au défaut, au lieu de se limiter à la restitution ou à l'acceptation de la vente au prix convenu comme c'était le cas dans l'ancienne loi. Elle a également donné au vendeur le droit de fournir un remplacement similaire pour éviter la restitution ou l'indemnisation.

Est-il permis de convenir d'une garantie de construction inférieure à 10 ans ?

Non. La loi annule explicitement toute clause visant à exonérer l'ingénieur ou l'entrepreneur de la garantie ou à la limiter, y compris l'accord sur une durée inférieure à 10 ans pour les bâtiments et les installations fixes.

Qui est responsable de la garantie des défauts du bâtiment en cas de responsabilités multiples ?

L'entrepreneur et l'ingénieur sont solidairement responsables des défauts du bâtiment pendant 10 ans, ce qui signifie que le maître d'ouvrage peut demander à l'un d'eux une indemnisation complète puis se retourner contre l'autre pour sa part de responsabilité.

Résumé

Le vice caché est un défaut ancien non apparent qui ne peut être révélé que par un expert ou par l'expérience.
Le vendeur garantit le défaut même s'il n'en avait pas connaissance, et la garantie est annulée dans des cas spécifiques.
La nouvelle loi 2025 a ajouté une troisième option pour l'acheteur : conserver la vente avec demande de réduction du prix.
Le délai pour entendre une action en garantie du défaut dans la vente est d'un an à partir de la livraison.
L'entrepreneur et l'ingénieur sont solidairement responsables des défauts des bâtiments pendant 10 ans.
Le délai pour entendre une action en garantie de construction est de 3 ans à partir de l'apparition du défaut ou de l'effondrement.

Avertissement légal :Cet article est uniquement informatif et éducatif, et ne constitue pas un conseil juridique. Chaque cas a ses propres circonstances qui peuvent influencer la qualification juridique et les résultats qui en découlent.

Avez-vous découvert un vice caché dans une vente ou une construction ?

Que vous soyez un acheteur demandant une garantie, un vendeur faisant face à une action, ou un maître d'ouvrage souffrant de défauts structurels, l'équipe du cabinet Awaid Al-Muhairi d'avocats et de conseils juridiquesest prête à vous aider.