Скрытый дефект в договорах купли-продажи и подрядных работ в ОАЭ

Ваши права и возможности по Гражданскому кодексу 2025

07 May 2026

Вы купили автомобиль, квартиру или товар и спустя некоторое время обнаружили недостаток, о котором не знали во время покупки — имеете ли вы право на возврат и возмещение? Если вам построили здание, а через несколько лет в нем появились трещины или строительные дефекты — кто несет ответственность? На эти вопросы отвечает Федеральный закон № (25) от 2025 года, который издает Гражданский кодекс с подробными и актуальными положениями. Наша команда в этой статье рассматривает основные аспекты гарантии скрытого недостатка в договорах купли-продажи и подрядных работ.

Скрытый недостаток в договорах купли-продажи и подрядных работ в ОАЭ
Ваши права и возможности по Гражданскому кодексу 2025

Во-первых: что такое скрытый недостаток в договорах купли-продажи?

Считается, что продажа заключена на основании отсутствия недостатков в продаваемом товаре. Скрытый недостаток согласно статье (494) закона — это недостаток, который одновременно соответствует следующим условиям:

Условие скрытого недостатка	Подробности
Существовал до продажи	Или возник после нее, находясь у продавца и до передачи
Не виден при обычном осмотре	Не может быть выявлен обычным обследованием
Обнаруживается только экспертом	Или проявляется только в процессе эксплуатации

Правило о скрытом недостатке:Любой недостаток, который проявляется после получения покупателем товара и подтверждается, что он возник по причине, существовавшей в товаре до передачи, рассматривается как скрытый недостаток и подлежит гарантии.

Во-вторых: когда продавец обязан предоставить гарантию?

Согласно статье (496), продавец обязан предоставить гарантию в двух случаях:

Если при передаче товара не была обеспечена характеристика, которую он подтвердил покупателю.
Если в товаре есть недостаток, который снижает его стоимость или полезность в соответствии с предполагаемой целью — продавец гарантирует этот недостатокДаже если он не знал о его наличии.Когда продавец не предоставляет гарантию?

Статья (497) определяет случаи, когда гарантия не предоставляется:

Если продавец указал покупателю на недостаток при продаже.

Если недостаток является тем, о чем обычно не спрашивают.
Если покупатель согласился на недостаток после его обнаружения или осведомленности о нем.
Если покупатель согласен с недостатком после того, как он узнал о нем или был осведомлен.
Если покупатель приобрел товар, зная о его недостатках.
Если он условился об отсутствии ответственности за каждый недостаток или за определенный недостаток — если только продавец не намеревался скрыть недостаток обманом.
Если недостаток возник после передачи, если он не был вызван причиной, существовавшей до этого.
Если продажа проводилась на аукционе со стороны судебных или административных органов.

Третье: какие варианты у покупателя при появлении скрытого недостатка?

Статья (495) предоставляет покупателю три варианта при появлении скрытого недостатка — это существенное развитие по сравнению с предыдущим законом:

вариант	гарантия
возврат	возврат товара продавцу и полное возмещение цены
удержание с требованием о снижении цены	сохранение товара и требование разницы, возникшей из-за недостатка
прием замены	продавец может избежать возврата или компенсации, предоставив аналогичную замену без недостатков

Новые положения закона 2025 года:Третий вариант (прием замены) введен в новый закон о гражданских сделках, в то время как старый закон ограничивал выбор покупателя возвратом или принятием указанной цены без требования о снижении.

Четвертое: специальные положения о гарантии скрытого недостатка

Если покупатель создал новый недостаток

Согласно статье (501), если у покупателя возник новый недостаток в товаре, он не может вернуть его из-за старого скрытого недостатка, а может только требовать снижения цены — если только продавец не согласен принять его с новым недостатком. Если новый недостаток устраняется, покупатель снова получает право на возврат.

Гарантия пригодности товара для использования

Согласно статье (502), если продавец гарантирует пригодность товара для использования на определенный срок, а затем в течение этого срока выявляется недостаток, покупатель должен уведомить продавца об этом недостатке в течение месяца с момента его появления. Если продавец не устраняет недостаток, покупатель имеет право потребовать расторжения договора и компенсации или сохранить товар и требовать возмещения ущерба.

Покупка нескольких вещей в одной сделке

Согласно статье (503), если дефект проявился в некоторых из них до передачи, у покупателя есть право выбора между принятием их по указанной цене или возвратом всех. Если дефект проявился после передачи и разделение не причиняет вреда, он может вернуть дефектный товар только с пропорциональным возвратом цены.

Пятое: Срок подачи иска о гарантии скрытого дефекта в продаже

Статья (510): Иск о гарантии дефекта не принимается по истечении времени водин годс дня, следующего за получением товара, если продавец не обязался гарантировать на более длительный срок. Продавец не может ссылаться на этот срок, если будет доказано, что скрытие дефекта произошло с его обманом.

Шестое: Гарантия скрытого дефекта в договорах подрядов и строительства

Система гарантии дефектов в договорах подрядов существенно отличается от продажи, так как закон возлагает повышенную ответственность на подрядчика и инженера в строительных проектах.

Статья (821) — Гарантия на десять лет

Если предметом договора подряда является строительство зданий или других стационарных сооружений, проект которых инженер разрабатывает, чтобы подрядчик выполнял его под его контролем, они несут солидарную ответственность за то, что происходит в течение10 летс момента полного или частичного разрушения того, что они построили, даже если разрушение произошло из-за дефекта земли, на которой оно было построено, или если заказчик разрешил его строительство с дефектами.

Десятилетняя гарантия охватывает дефекты, которые угрожают прочности и безопасности здания.

Индивидуальная ответственность инженера (статья 822)

Роль инженера	Объем его ответственности
Только проектирование	Ответственен за дефекты, связанные с проектированием и строительством, которые он разработал, без учета дефектов исполнения.
Только контроль за исполнением	Несет солидарную ответственность с подрядчиком за дефекты исполнения, находящиеся под его контролем.

Решение о недействительности освобождения от гарантии:Согласно статье (823), недействительным является любое условие, направленное на освобождение инженера или подрядчика от гарантии или ограничение ее — нельзя соглашаться на срок гарантии менее 10 лет.

Седьмое: Срок подачи иска о гарантии в подрядных работах

Статья (824): Иск о гарантии не подлежит рассмотрению по истечении3 лет с момента разрушения или выявления недостатка — срок десятилетней гарантии начинается с момента передачи здания заказчику.

Тип контракта	Срок гарантии	Срок исковой давности
Договор купли-продажи — скрытый недостаток	Год с момента получения (можно согласовать на более длительный срок)	Год с момента получения товара
Договор подряда — здания и сооружения	10 лет с момента передачи заказчику	3 года с момента появления недостатка или разрушения

Важные юридические советы

Задокументируйте недостаток сразу после его обнаружения:Фотографии и официальные технические отчеты являются основой для любого иска о гарантии.
Немедленно уведомите продавца или подрядчика:Задержка в уведомлении может лишить вас некоторых прав или ослабить вашу юридическую позицию.
Сохраните договор купли-продажи или подряда:Он определяет объем согласованной гарантии и установленные сроки.
Не распоряжайтесь дефектным товаром как собственником:Это может лишить вас права на возврат в соответствии со статьей (498).
Проверьте срок исковой давности перед подачей иска:Год в случае продажи и три года в случае подряда с момента появления недостатка.

Роль адвоката в исках о гарантии скрытого недостатка

Оценка того, соответствует ли недостаток юридическим условиям скрытого недостатка.
Определение наиболее подходящего варианта для клиента: возврат, компенсация или требование о снижении цены.
Подготовка заявок на назначение технических экспертов для подтверждения недостатка и определения его стоимости.
Представление клиента в суде по искам о расторжении договора купли-продажи или компенсации.
Сопровождение исков о гарантии подрядчика и инженера в строительных проектах.

Часто задаваемые вопросы

Гарантирует ли продавец недостаток, даже если он не знал о нем?

Да. Закон однозначно утверждает, что продавец гарантирует скрытый недостаток, который уменьшает стоимость или полезность товара, даже если он не знал о его наличии — это отличает гарантию недостатка от деликтной ответственности.

Можно ли договориться об освобождении продавца от гарантии недостатка?

Да, в общем, но условие освобождения недействительно, если будет доказано, что продавец намеренно скрыл недостаток обманом или если покупатель находился в состоянии, которое мешало ему обнаружить недостаток.

Что нового в законе 2025 о правах покупателя?

Новый закон добавил третий вариант: удержание товара и требование от продавца компенсации за недостаток в цене — вместо того, чтобы ограничиваться возвратом или принятием товара по указанной цене, как это было в старом законе. Также продавцу предоставлено право предложить аналогичную замену, чтобы избежать возврата или компенсации.

Можно ли согласовать гарантию на подряд менее 10 лет?

Нет. Закон прямо отменяет любое условие, направленное на освобождение инженера или подрядчика от гарантии или ее ограничение, включая соглашение о сроке менее 10 лет для зданий и стационарных сооружений.

Кто несет ответственность за недостатки здания, если есть несколько ответственных?

Подрядчик и инженер несут солидарную ответственность за недостатки здания в течение 10 лет, что означает, что заказчик может требовать полного возмещения от любого из них, а затем обратиться к другому за возмещением его доли ответственности.

Резюме

Скрытый недостаток — это старый, незаметный недостаток, который может выявить только эксперт или опыт.
Продавец гарантирует недостаток, даже если не знал о нем, и гарантия утрачивается в определенных случаях.
Новый закон 2025 добавил третий вариант для покупателя: удержание товара с требованием о снижении цены.
Срок для подачи иска о гарантии недостатка в продаже составляет один год с момента получения.
Подрядчик и инженер несут солидарную ответственность за недостатки зданий в течение 10 лет.
Срок для подачи иска о гарантии подряд составляет 3 года с момента появления недостатка или обрушения.

Юридический отказ от ответственности:Эта статья носит исключительно информационный и просветительский характер и не является юридической консультацией. Каждое дело имеет свои особенности, которые могут повлиять на юридическую квалификацию и последствия.

Вы обнаружили скрытый недостаток в продаже или объекте?

Будь вы покупателем, требующим гарантии, или продавцом, сталкивающимся с иском, или заказчиком, страдающим от строительных недостатков, командаЮридическая фирма Авад Мухейрив полном составе готова помочь вам.