آپ نے ایک گاڑی یا اپارٹمنٹ یا مال خریدا اور کچھ عرصے بعد آپ کو ایک عیب کا پتہ چلا جو آپ کو خریداری کے وقت معلوم نہیں تھا — کیا آپ کو واپس کرنے اور رقم کی واپسی کا حق ہے؟ اور اگر آپ کے لیے ایک عمارت بنائی گئی اور اس میں سالوں بعد دراڑیں یا تعمیراتی عیوب ظاہر ہوئے — تو ذمہ داری کس پر ہوگی؟ ان سوالات کا جواب وفاقی قانون نمبر (25) سال 2025 کے قانون معاہدات مدنی میں تفصیلی اور جدید احکام کے ساتھ دیا گیا ہے۔ ہماری ٹیم اس مضمون میں فروخت اور تعمیراتی معاہدوں میں پوشیدہ عیب کی ضمانت سے متعلق اہم نکات کا جائزہ لے گی۔

متحدہ عرب امارات میں فروخت اور تعمیراتی معاہدوں میں پوشیدہ عیب
آپ کے حقوق اور اختیارات قانون معاہدات مدنی 2025 کے تحت

پہلا: فروخت میں پوشیدہ عیب کیا ہے؟

فروخت اس بنیاد پر منعقد ہوتی ہے کہ بیچی جانے والی چیز عیوب سے پاک ہو۔ قانون کی دفعہ (494) کے مطابق پوشیدہ عیب وہ عیب ہے جس میں درج ذیل شرائط مجموعی طور پر پائی جائیں:

دوسرا: بیچنے والا ضمانت کب دیتا ہے؟

دفعہ (496) کے مطابق، بیچنے والا ضمانت دینے کا پابند ہے دو صورتوں میں:

• اگر بیچی جانے والی چیز میں تسلیم کرنے کے وقت وہ خصوصیت موجود نہیں تھی جس کی بیچنے والے نے خریدار کو یقین دلایا تھا۔
• اگر بیچی جانے والی چیز میں کوئی عیب ہے جو اس کی قیمت یا اس کے فائدے کو کم کرتا ہے جیسا کہ مقصود ہے — اور بیچنے والا اس عیب کی ضمانت دیتا ہےاگرچہ وہ اس کے وجود سے آگاہ نہ ہو۔بیچنے والا کب ضمانت نہیں دیتا؟

دفعہ (497) میں ضمانت ختم ہونے کی صورتیں بیان کی گئی ہیں:

اگر بیچنے والے نے فروخت کے وقت خریدار کو عیب بتا دیا۔

• اگر عیب ایسا ہے جس کے بارے میں عرف میں سوال نہیں کیا جاتا۔
• اگر خریدار نے عیب کے بارے میں جاننے کے بعد اس پر راضی ہو گیا۔
• اگر خریدار عیب کو جاننے کے بعد اس پر راضی ہو جائے.
• اگر خریدار نے فروخت کی چیز خریدی جبکہ وہ اس میں موجود عیوب سے آگاہ ہو۔
• اگر اس نے ہر عیب سے عدم ذمہ داری کی شرط رکھی ہو یا کسی خاص عیب کے بارے میں — سوائے اس کے کہ بیچنے والے نے عیب کو دھوکہ دہی سے چھپانے کی کوشش کی ہو۔
• اگر عیب کی صورت حال تسلیم کے بعد پیش آئے جب تک کہ یہ کسی ایسے سبب پر مبنی نہ ہو جو پہلے موجود ہو۔
• اگر فروخت عدالت یا انتظامی اداروں کی طرف سے نیلامی کے ذریعے کی گئی ہو۔

تیسرا: خریدار کے پاس پوشیدہ عیب کے ظاہر ہونے پر کیا اختیارات ہیں؟

مادہ (495) نے خریدار کو پوشیدہ عیب کے ظاہر ہونے پر تین اختیارات دیے ہیں — اور یہ پچھلے قانون کے مقابلے میں ایک اہم ترقی ہے:

چوتھا: پوشیدہ عیب کی ضمانت میں خاص احکام

اگر خریدار نے نیا عیب پیدا کیا

مادہ (501) کے مطابق، اگر فروخت کی چیز میں خریدار کے پاس نیا عیب پیدا ہو جائے، تو اس کے پاس پرانے پوشیدہ عیب کی بنیاد پر واپسی کا حق نہیں ہے، بلکہ صرف قیمت میں کمی کا مطالبہ کرنے کا حق ہے — جب تک کہ بیچنے والا نئے عیب کو قبول نہ کرے۔ اور اگر نیا عیب ختم ہو جائے تو خریدار کو واپسی کا حق واپس مل جائے گا۔

فروخت کی چیز کی کام کرنے کی صلاحیت کی ضمانت

مادہ (502) کے مطابق، اگر بیچنے والے نے فروخت کی چیز کی کام کرنے کی صلاحیت کی ضمانت دی ہو ایک معین مدت کے لیے اور اس دوران عیب ظاہر ہو جائے، تو خریدار کو اس عیب کے بارے میں بیچنے والے کو ایک ماہ کے اندر مطلع کرنا ہوگا۔ اور اگر بیچنے والا عیب کو درست نہیں کرتا، تو خریدار کو معاہدہ ختم کرنے اور معاوضہ طلب کرنے یا فروخت کی چیز کو رکھ کر نقصان کی تلافی کا مطالبہ کرنے کا حق ہے۔

ایک ہی معاہدے میں متعدد چیزیں خریدنا

مادہ (503) کے مطابق، اگر کچھ میں عیب تسلیم کرنے سے پہلے ظاہر ہو جائے تو خریدار کے پاس یہ اختیار ہے کہ وہ اسے معین قیمت پر قبول کرے یا اسے مکمل طور پر واپس کرے۔ اور اگر یہ تسلیم کرنے کے بعد ظاہر ہو اور اس کے تقسیم کرنے میں کوئی نقصان نہ ہو، تو وہ صرف عیب دار کو اس کی قیمت کے حصے کے ساتھ واپس کر سکتا ہے۔

پانچواں: بیع میں پوشیدہ عیب کی ضمانت کے دعویٰ کی سماعت کی مدت

چھٹا: تعمیراتی معاہدوں اور تعمیرات میں پوشیدہ عیب کی ضمانت

تعمیراتی معاہدوں میں عیب کی ضمانت کا نظام بیع سے بنیادی طور پر مختلف ہے، کیونکہ قانون تعمیراتی منصوبوں میں ٹھیکیدار اور انجینئر پر سخت ذمہ داری عائد کرتا ہے۔

مادہ (821) — دس سال کی ضمانت

اور دس سال کی ضمانت میں ان عمارتوں اور تعمیرات میں موجود عیوب شامل ہیں جو تعمیر کی مضبوطی اور سلامتی کو خطرے میں ڈالتی ہیں۔

انجینئر کی انفرادی ذمہ داری (مادہ 822)

ساتواں: تعمیرات میں ضمانت کے دعویٰ کی سماعت کی مدت

اہم قانونی مشورے

• عیب کو فوراً دریافت کرنے پر دستاویزی کریں:تصویریں اور دستاویزی تکنیکی رپورٹس کسی بھی ضمانت کی دعویٰ کی بنیاد ہیں۔
• فروخت کنندہ یا ٹھیکیدار کو فوراً آگاہ کریں:اطلاع میں تاخیر آپ کے بعض حقوق کو ختم کر سکتی ہے یا آپ کی قانونی حیثیت کو کمزور کر سکتی ہے۔
• خریداری یا ٹھیکے کا معاہدہ محفوظ رکھیں:یہ طے کرتا ہے کہ متفقہ ضمانت کا دائرہ اور مقررہ مدت کیا ہے۔
• عیب دار فروخت میں مالک کی طرح تصرف نہ کریں:یہ آپ کے حق کو مادہ (498) کے مطابق واپس کرنے سے ختم کر سکتا ہے۔
• دعویٰ دائر کرنے سے پہلے مدت تقادم کا جائزہ لیں:فروخت میں ایک سال، اور عیب ظاہر ہونے کی صورت میں ٹھیکے میں تین سال۔

پوشیدہ عیب کی ضمانت کے دعووں میں وکیل کا کردار

• یہ جانچنا کہ آیا عیب قانونی طور پر پوشیدہ عیب کی شرائط پر پورا اترتا ہے یا نہیں۔
• موکل کے لئے مناسب ترین انتخاب کا تعین کرنا: واپس کرنا، یا ہرجانہ، یا قیمت میں کمی کا مطالبہ کرنا۔
• عیب کو ثابت کرنے اور اس کی قیمت کا تعین کرنے کے لئے ماہرین کی تقرری کی درخواستیں تیار کرنا۔
• فروخت کے فسخ یا ہرجانے کے دعووں میں موکل کی عدالتوں میں نمائندگی کرنا۔
• تعمیراتی منصوبوں میں ٹھیکیدار اور انجینئر کی ضمانت کے دعووں کی پیروی کرنا۔

عمومی سوالات

خلاصہ

• خفیہ عیب ایک قدیم عیب ہے جو صرف ماہر یا تجربے سے ہی ظاہر ہوتا ہے۔
• بیچنے والا عیب کی ضمانت دیتا ہے چاہے اسے اس کا علم نہ ہو، اور مخصوص حالات میں ضمانت ختم ہو جاتی ہے۔
• نئے قانون 2025 نے خریدار کے لیے ایک تیسرا اختیار شامل کیا ہے: فروخت کو روکنا اور قیمت میں کمی کا مطالبہ کرنا۔
• عیب کی ضمانت کی دعویٰ کی مدت تسلیم کرنے کی تاریخ سے ایک سال ہے۔
• ٹھیکیدار اور انجینئر 10 سال تک عمارتوں کے عیوب کے لیے مشترکہ طور پر ذمہ دار ہیں۔
• معاوضے کی ضمانت کی دعویٰ کی مدت عیب یا منہدم ہونے کے ظاہر ہونے کی تاریخ سے 3 سال ہے۔