如果您购买了一辆汽车、一个公寓或商品，之后发现了在购买时并不知道的缺陷——您是否有权要求退货和退款？如果为您建造了一栋建筑，几年后出现了裂缝或结构缺陷——谁应承担责任？联邦法令第（25）号法令于2025年发布的民事交易法对此类问题进行了详细而最新的解答。我们办公室的团队在本文中回顾了与阿联酋销售和承包合同中隐蔽缺陷担保相关的主要内容。

阿联酋销售和承包合同中的隐蔽缺陷
2025年民事交易法下的权利与选择

首先：销售合同中的隐蔽缺陷是什么？

销售合同的成立是基于所售商品无缺陷的前提。根据法律第（494）条，隐蔽缺陷是指同时满足以下条件的缺陷：

其次：卖方何时承担担保责任？

根据第（496）条，卖方在以下两种情况下承担担保责任：

• 如果在交付时，所售商品未具备卖方向买方确认的特性。
• 如果所售商品存在缺陷，降低了其价值或用途——卖方对此缺陷负责，即使他并不知道其存在。卖方何时不承担担保责任？第（497）条规定了担保责任失效的情况：

如果卖方在销售时向买方说明了缺陷。

如果缺陷是通常不被询问的缺陷。

• 如果买方在了解或知晓缺陷后同意接受该缺陷。
• 如果缺陷是习惯上不被询问的。
• 如果买方在了解或知道缺陷后仍然满意。
• 如果买方在购买商品时知道其存在缺陷。
• 如果约定不对所有缺陷或特定缺陷承担责任——除非卖方故意隐瞒缺陷以欺诈。
• 如果缺陷在交付后发生，前提是缺陷不是由于交付前存在的原因。
• 如果销售是通过司法或行政拍卖进行的。

第三：当隐蔽缺陷出现时，买方有哪些选择？

根据第（495）条，买方在隐蔽缺陷出现时有三个选择——这是对之前法律的重大改进：

第四：关于隐蔽缺陷担保的特别规定

如果买方造成了新的缺陷

根据第（501）条，如果在买方处的商品出现新的缺陷，买方不能以旧的隐蔽缺陷进行退货，而只能要求减价——除非卖方同意以其新的缺陷进行交易。如果新的缺陷消失，买方将恢复退货权。

保证商品的适用性

根据第（502）条，如果卖方保证商品在一定期限内适用，但在此期间出现缺陷，买方应在缺陷出现后的一个月内通知卖方。如果卖方未能修复缺陷，买方可以要求解除合同并索赔，或者保留商品并要求赔偿损失。

一次性购买多件物品

根据第（503）条，如果在交付前发现部分缺陷，买方可以选择接受以约定价格购买或全部退货。如果在交付后发现缺陷且分开退货没有损害，则只能按缺陷部分的价格退货。

第五：隐蔽缺陷保证诉讼的听证期限

第六：在承包和建设合同中的隐蔽缺陷保证

承包合同中的缺陷保证制度与销售有实质性差异，法律对承包商和工程师在建设项目中施加了更严格的责任。

第（821）条 — 十年保证

十年保证包括建筑物和设施中存在的缺陷，这些缺陷威胁到建筑的坚固性和安全性。

工程师的独立责任（第822条）

第七：承包合同保证诉讼的听证期限

重要法律建议

• 发现缺陷后立即记录：拍照和正式的技术报告是任何保修请求的基础。
• 立即通知卖方或承包商：延迟通知可能会导致某些权利丧失或削弱你的法律地位。
• 保留购买或承包合同：明确约定的保修范围和规定的期限。
• 不要像拥有者一样处理有缺陷的商品：这可能会根据第（498）条取消你退货的权利。
• 在提起诉讼前检查诉讼时效：销售合同为一年，承包合同为自缺陷出现之日起三年。

律师在隐蔽缺陷保修诉讼中的角色

• 评估缺陷是否符合法律上隐蔽缺陷的条件。
• 为委托人确定最合适的选择：退货、赔偿或要求降价。
• 准备请求任命技术专家以证明缺陷并确定其价值。
• 在销售解除或赔偿诉讼中代表委托人出庭。
• 跟进承包商和工程师在建设项目中的保修诉讼。

常见问题

总结

• 隐蔽缺陷是指一种古老的、不明显的缺陷，只有专家或经验才能揭示。
• 卖方对缺陷负责，即使他不知道，并且在特定情况下免除保证责任。
• 2025年新法律为买方增加了第三个选择：保留销售物品并要求减少价格。
• 销售缺陷保证诉讼的听证期限为自交付之日起一年。
• 承包商和工程师对建筑缺陷的责任期限为10年。
• 承包保证诉讼的听证期限为自缺陷或倒塌出现之日起三年。