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房地产纠纷
阿联酋房地产纠纷：主要挑战与解决方法
阿联酋的房地产纠纷并非都由同一机构受理：租赁与腾退纠纷在各酋长国有专门的中心和委员会；针对开发商或经纪人的投诉先向房地产监管机构提出；而买卖、期房销售和产权纠纷则由法院审理，若合同订有仲裁条款则提交仲裁。从一开始就找准受理机构，是决定诉求成败的第一步，因为向无管辖权的机构提起的案件可能被裁定不予受理，数月时间和费用也随之付诸东流。
由于当事人类型多样，房地产纠纷是阿联酋最常见的民事纠纷之一：业主与租户、买方与卖方、开发商与投资者、业主与业主协会。市场放缓时纠纷更为突出，例如买方停止支付分期款，或开发商延迟交房。
本文由AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS团队介绍房地产纠纷的主要形式和常见问题、迪拜、阿布扎比及其他酋长国各类纠纷的受理机构、投诉与诉讼的区别、费用与周期，以及主要风险和律师在各阶段的作用。该领域的全部文章可在房地产、开发与工程承包分类页面查阅。
什么是房地产纠纷？
房地产纠纷是指与不动产相关的物权或债权方面的任何争议，无论其源于买卖、租赁或居间等合同，还是源于侵占或损坏不动产等事实行为。它包括产权、登记和用益方面的纠纷，租赁关系引发的纠纷，买方与开发商之间的纠纷，以及共有物业内部的纠纷。受理机构因纠纷类型和不动产所在地而异，因此在选择诉讼途径之前需要进行准确的法律定性。
最常见的房地产纠纷形式
租赁与腾退纠纷
腾退诉讼、租金上涨争议、拖欠租金、维修、押金退还以及提前解除租约。
买卖纠纷
买卖合同的效力、所售房产的瑕疵、产权转移或登记的延误、关于谅解备忘录和定金的争议，以及违反合同义务。
开发与期房销售纠纷
房屋交付延迟、规格变更、项目停滞或取消，以及分期付款和托管账户方面的争议。
共有物业纠纷
服务费、公共区域管理、业主协会的权限、维护保养，以及业主与物业管理公司之间的争议。
居间与佣金纠纷
经纪人收取佣金的权利、证明交易经由其促成，以及营销和独家代理协议方面的争议。
用益权与物权纠纷
用益权、地上权（穆萨塔哈）和地役权、侵占不动产，以及边界和面积方面的争议。
房地产纠纷向哪里提起？各酋长国的受理机构
任何房地产纠纷的第一个问题不是"我是否有理？"，而是"应向谁主张？"，因为每类纠纷都有其受理机构，每个酋长国也有自己的制度：
风险是实实在在的：向法院提起租赁诉讼、向租赁委员会提起买卖纠纷，或忽视合同中的仲裁条款，都可能在数月后被裁定不予受理。因此，本所在提起任何诉讼之前，都会先对纠纷进行定性，确定受理机构和正确的诉讼请求。
投诉房地产公司还是提起诉讼？
许多人混淆了房地产投诉与诉讼。向迪拜土地局投诉是一种监管工具，用于处理违规行为并尝试与开发商、经纪人或物业公司友好解决，可能促使对违规公司采取措施，但它不会判给您任何款项，也不构成执行依据。追回款项、获得赔偿和解除合同，必须向有管辖权的司法机构提起诉讼。
因此，本所在必要时将两条途径结合使用：通过投诉固定违规事实，发出严谨的律师函，若无法解决再依据合同和往来函件提起诉讼，避免把时间浪费在等待无法为您追回款项的投诉上。
延伸阅读：针对迪拜房地产开发商的投诉，了解程序
迪拜租赁纠纷委员会会作出哪些裁决？
案件在中心依次经过调解和解、初审委员会、上诉和执行阶段。主要裁决包括：
腾退
依据法律规定的理由裁决腾退房屋，例如经通知后仍未支付租金、未经同意转租，或在合同期满时依法定理由并遵守通知期限腾退。
金钱请求
判令租户支付拖欠租金、判令房东退还押金，或就损害和违约作出赔偿。
紧急与临时命令
例如恢复被切断的服务，或在房东拒绝接收时由中心接受存放房屋钥匙，以此确定腾房日期并停止计算租金。
租赁纠纷最危险之处在于程序往往先于实体决定结果：通知方式错误或发出过早，都可能导致腾退诉讼失败，无论权利看起来多么明确。因此，本所负责起草通知，并代表房东和租户直至执行完毕。
延伸阅读：阿联酋的租赁争议
房地产案件的费用与周期
在迪拜租赁纠纷解决中心，租赁案件的费用按年租金的3.5%收取，根据公布的收费标准最低500迪拉姆、最高20,000迪拉姆，另可能加收其他服务费。由于收费标准可能调整，建议在立案时核实现行标准。法院审理的买卖和开发案件按诉讼标的额收费，并可能需要另行付费的工程或会计鉴定。
在周期方面，简单的租赁纠纷可能在数周至数月内解决，而期房和开发纠纷则视鉴定和上诉情况耗时更长。真正能缩短周期的，是从第一天起就准备齐全的材料和措辞精准的诉讼请求。
市场波动与共享住房：加剧纠纷的风险
当销售放缓或价格下跌时，一些期房买家会想通过停止付款来退出交易，这是最危险的决定之一。根据经2017年第19号法律修订的2008年迪拜第13号《临时不动产登记法》，买方违约且经通知后，开发商可采取解约措施，并按项目完工比例保留部分已付款项。更稳妥的做法是在停止任何付款之前，先审查合同、完工比例以及开发商本身是否违约。
在租赁方面，2026年迪拜第4号《共享住房入住与管理条例》对作为共享住房出租的楼宇和别墅提出了新的要求，未按要求整改者将面临违规处罚以及与租户和主管部门的纠纷。详情见2026年迪拜共享住房管理条例：必知信息。
房地产纠纷中的主要挑战
最容易削弱房地产诉讼的因素包括：合同未登记或依赖口头协议和不完整的谅解备忘录、受理机构众多、需要技术鉴定来评估房产或损失、业主众多或当事人身处国外导致执行困难，以及支票与分期付款交织。提前准备材料和准确的法律定性始终是最重要的防线。
度假屋与普通租赁的区别
许多人将度假屋出租（短期租赁）与普通长期住宅租赁混为一谈，尽管两者在监管制度和主管机构上存在根本差异：
度假屋的刑事责任与潜在问题
度假屋的风险不止于民事层面，经营者违反规定时还可能承担刑事责任。主要情形包括：
无证经营
未取得主管旅游部门的必要许可即将房屋作为度假屋经营，经营者可能面临罚款以及行政和刑事责任。
未经同意转租
租户未经房东同意且无许可将房屋转租为度假屋，视具体情况可能被认定为滥用租赁物或背信。请阅读：未经房东同意的转租公寓。
欺诈住客
虚假房源、重复预订或为不存在的房屋收取款项，可能构成诈骗罪。
违反住客与楼宇规定
未登记住客信息或违反楼宇和共有物业规定，除民事赔偿外还可能承担监管和刑事责任。
民事与刑事途径常常交汇：腾退和赔偿诉讼与刑事报案同时进行。因此，及早咨询并妥善安排合同和许可，可以化解大部分此类风险。
房地产纠纷如何解决？
房地产纠纷的解决方式由友好协商、谈判和调解，到监管机构的调停，再到有管辖权的司法机构或约定的仲裁逐级递进，结果通常取决于证据材料和鉴定报告的质量。
本所在每个阶段陪伴客户：审查合同与往来函件并评估法律地位，随后发出律师函并进行谈判，再向受理机构立案、出庭辩论并跟进鉴定，直至判决和执行。每个阶段都需要严谨，开头的失误到最后很难弥补。
延伸阅读：阿联酋的房地产和承包商问题
实用法律建议
所有房地产协议均应书面记录，并在认可机构（Ejari或不动产登记处）登记合同，以免发生举证纠纷。
在与专业律师审查合同和完工比例之前，不要停止支付期房分期款，也不要发出解约通知。
购买期房前向监管机构核实项目状态和托管账户，并仔细阅读买卖合同或谅解备忘录。
在接收和交还房屋时保留交接记录和照片，以证明房屋状况并记录任何瑕疵。
在腾退或解约前遵守法定的通知期限和方式，有瑕疵的通知可能使整个程序无效。
法律依据
2025年第25号联邦法令《民事交易法》
2021年第31号联邦法令《犯罪与刑罚法》
2007年迪拜第26号《迪拜酋长国房东与租户关系规范法》及其修订
2013年迪拜第26号法令《迪拜酋长国租赁纠纷解决中心》
2006年迪拜第7号《迪拜酋长国不动产登记法》
2008年迪拜第13号《临时不动产登记法》（经2017年第19号法律修订）
2007年迪拜第8号《房地产开发托管账户法》
2019年迪拜第6号《共有不动产规范法》
2026年迪拜第4号《共享住房入住与管理条例》
2015年阿布扎比第3号《房地产行业规范法》
关于阿联酋房地产纠纷的常见问题
迪拜
AWADH ALMHEIRI LAW FIRM AND LEGAL CONSULTATIONS在迪拜处理各类房地产纠纷：向租赁纠纷解决中心提起的租赁与腾退纠纷、向迪拜法院提起的期房销售与延迟交房纠纷、针对开发商的投诉，以及共有物业和度假屋纠纷。迪拜房地产纠纷律师。
其他酋长国
本所在阿布扎比、沙迦、阿治曼、乌姆盖万、哈伊马角和富查伊拉为客户处理阿联酋房地产纠纷，涵盖租赁、产权和开发事务，代理客户出席租赁纠纷委员会、房地产纠纷调解中心及有管辖权的法院。
